“바닥 다지는 리츠, 지금이 ‘저점매수’ 기회” [이코노 인터뷰]

[되살아나는 리츠ETF 시장] ③
박준우 이지스자산운용 대체증권투자파트 투자2팀 팀장 인터뷰
리츠, 금리 인하·배당 확대 기대감

박준우 이지스자산운용 대체증권투자파트 대체증권투자2팀 팀장이 이코노미스트와 인터뷰에 앞서 사진촬영을 하고 있다. [사진 신인섭 기자]

[이코노미스트 송현주 기자] “리츠 시장은 현재 바닥을 치고 회복 국면으로 접어들었다고 볼 수 있습니다. 현재 부동산 관점에서 리츠의 밸류에이션을 보면 여전히 고점 대비 30%가량 빠졌습니다. 즉 지금이 ‘저점 매수’의 적기라고 볼 수 있죠.”

4월 4일 ‘이코노미스트’와 만난 박준우 이지스자산운용 대체증권투자파트 투자2팀 팀장은 현 리츠 시장에 대한 진단과 향후 상장지수펀드(ETF) 투자법에 대해 이같이 말했다.

부동산 간접투자 상품인 리츠는 투자자들에게 자금을 모아 부동산 관련 증권에 투자한 뒤 그 수익을 투자자들에게 돌려주는 상품이다. 금리 전망이 변화하는 시점에 리츠는 타 자산군 대비 가장 빠른 상승 혹은 하락을 보인다. 금리 전망이 하향되는 변곡점에 리츠 주가는 가장 크게 반등한다. 그간 고금리 상황에서 리츠의 장점인 높은 배당수익률은 투자 매력을 잃으면서 배당주로서 역할이 줄었다. 게다가 미국 오피스 공실률, 중국 부동산 디폴트 리스크를 비롯해 주요 2개국인 G2발(發) 경제 우려로 입지는 더욱 좁아졌다.

“국내나 글로벌 시장으로 봐도 금리 상승기는 끝났다고 볼 수 있습니다. 금리가 언제 하락할 것이냐를 보고 있는데, 미국 연방준비제도(Fed·연준)에서는 올해 3번 정도 금리 인하가 될 것이라고 예측하고 있습니다. 금리 하락을 예측하는 현재 시점에서는 리츠의 수익률이 본격적으로 상승할 것으로 보고 있죠.”

금리 정점 인식이 강해졌고 국내 상업용 부동산의 담보대출 금리와 회사채 금리가 하락세라는 점에서 지금이 리츠 투자에 가장 적합한 시점이란 것이다.

박준우 팀장이 ‘이코노미스트’와 인터뷰를 진행하고 있다. [사진 신인섭 기자]

금리 인상은 이제 끝…“리츠의 시간 다가왔다”

“현재 상장된 리츠마다 배당 시점이 다르고 다양하기 때문에 월배당을 받을 수 있는 구조로 포트폴리오를 짤 수도 있습니다. 한국 리츠의 평균 배당수익률은 7.4%로 글로벌 리츠 중 가장 높은데, 이는 고금리에 따른 리스크가 반영된 것입니다. 리츠의 가중 평균 금리는 2023년 기준 전년 대비 0.1%포인트(p) 상승하며 가장 큰 타격을 입었으나 올해부터 0.04%p 내외로 상승하며 임대료 인상과 비용 절감으로 충분히 감내 가능한 수준까지 올라왔어요. 즉, 리츠의 배당컷 리스크는 점차 해소 중이라고 볼 수 있죠.”

다만 부동산 경기 침체 장기화에 따른 리스크에 대해선 리츠에 편입된 부동산 가치는 일정 수준 밑으로 떨어지기 어렵다고 말한다. 리츠 주가가 어느 정도 떨어지더라도 리츠 자체 경쟁력이나 상품성에는 변함이 없기 때문에 시장 상황이 개선되면 반등 가능하다는 논리다.

“상업용 부동산과 상장되어 있는 리츠는 움직임 사이클이 좀 다릅니다. 상업용 부동산은 하락기가 완만하고 좀 길어요. 반면 상장리츠 같은 경우는 경기 침체나 금리가 올라간다 했을 때 굉장히 빠르게 반응하면서 하락 폭도 굉장히 큽니다. 실제 과거 패턴을 봐도, 실물 부동산 가격이 내렸을 때 상장리츠는 올랐고요. 실물 부동산 가격으로만 보고 리츠 투자를 판단해선 안 된다고 보는 이유죠.”

또 리츠 가격이 추가로 빠질 가능성은 높지 않다는 의견이다. 현재 리츠 가격이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 극도로 높았던 지난해 말 당시의 최저점에 근접해서다. 서울 주요 오피스 빌딩 공실률이 2%대로 안정적인 수준을 유지하고 있는 것도 가격을 지지하는 요인이다. 대외 변수와 관계없이 오피스 빌딩 수요가 안정적인 상황을 보여준다. 공실률이 이처럼 낮게 유지될 경우 배당이 중단되거나 감액될 가능성은 극히 낮다.

특히 주가 반등 시기엔 ‘운용의 묘’를 발휘할 수 있는 액티브 ETF에 주목하라는 조언도 나온다. 액티브 ETF는 기초지수를 그대로 따라가는 패시브 ETF와 달리 펀드매니저가 투자 종목과 비중을 조정한다. 패시브 ETF가 비교지수를 90% 이상 추종한다면 액티브 ETF는 70%까지 지수를 추종하고 나머지는 담당 펀드 매니저 재량으로 운용하는 방식이다. 투자자 입장에서 수수료(총보수)는 비싸지만 지금처럼 변동성이 심한 시장에 비교적 빠르게 대응할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

무엇보다 리츠 투자는 향후 2~3년을 내다보고 투자해야한다고 조언한다. “최근 리츠의 부진한 주가에 대해서도 본격적인 시장 개화 속에서 찾아온 성장통이라고 볼 수 있습니다. 최악의 시나리오를 선 반영하는 주식의 특성상 최근 리츠는 바닥을 잡아가고 있습니다. 먼저 상업용 부동산 시장의 펀더멘털(기초체력)은 2~3년 뒤부터 개선이 예상된다는 점에서 이 기간 저평가된 리츠 시장도 점차 살아날 것으로 보고 있습니다.”