[류일환 어패스리질리언스 대표] 최근 마무리된 유엔기후변화협약(UNFCCC) 당사국총회29(COP29)는 전 세계적 탄소 중립 달성의 시급성을 강조하고, 투명하고 확고한 ESG 프레임워크의 필수적 역할을 재확인하는 자리였다. 이번 회의를 통해 참여국들은 탄소 중립을 향한 시장 전환뿐만 아니라, 지속가능성 기준과 신뢰도에 대한 국제사회의 확고한 의지를 표명했다. 또한 부동산 자산 시장을 포함한 산업계의 투명하고 책임있는 ESG 정책과 업무 실행의 필요성을 강조했다.

회의에서 채택된 주요 결의안 중 하나는 산업 전반에 걸친 탄소 배출 감축 성과를 모니터링하고 추적해 보고의 투명성을 높이는 것이다. 또한 글로벌 친환경 건축물 인증 ‘LEED’ 및 글로벌 실물자산 지속가능성 벤치마크 ‘GRESB’ 등의 시행을 강조해 이해관계자의 재정적 이익과 환경적 성과를 연결지어, 탄소 중립을 향한 경로가 효과적이고 검증할 수 있는 목표인지 확인토록 했다.

부동산 자산, ESG 성능 개선 통해 가치창출
이렇게 급변하는 글로벌 환경 속에서, 부동산 자산의 ESG 성능 업그레이드를 통한 가치창출(Value-add) 전략은 부동산의 물리적 운영 성능을 항상 시키는 동시에 최고 수준의 지속가능성과 사회적 책임에 부합하는 투자 전략으로 주목 받고 있다. 

해외 유명 대학과 부동산 연구소들은 지속 가능한 부동산 자산이 공실률이 낮고 임대료가 높으며 운영 비용이 감소하는 경향이 있다고 평가한다. 또한 최종적으로는 자산 가치를 증대시키는 효과가 있다고 보고한다. 게다가 규정 준수와 위험 완화를 위한 ESG 개선 사업에 대한 투자는 부동산 자산이 규제 변화에 선제적으로 대응할 수 있도록 도움을 주며, 시장 도태 또는 자산의 노후화 위험을 줄이는 데 역할을 한다고 평가한다. 이러한 사전 예방적 접근 방식은 법적 또는 시장 평판 위험을 완화할 수 있는 전략으로 매우 중요하게 여겨진다.

최근 금융 시장에서도 자본 접근성 향상을 위해 지속 가능한 투자를 더욱 선호한다. ESG 성능이 개선된 부동산 자산은 녹색 채권(Green Bond) 및 지속가능성 연계 대출(SLL)을 통해 낮은 이자율로 자금 조달할 기회를 제공하고, 해당 프로젝트의 투자 매력을 높일 수 있다. 이는 자산의 성능 개선이 가져다주는 또 다른 성격의 재무적 이익으로 받아들여진다. 이 같은 접근은 금리·환율·유동성이 제한된 금융 시장 환경에서 자금 조달을 위한 훌륭한 대안이나 보완책이며, 궁극적으로는 ‘최대 지렛대’ 효과를 통해 투자자의 최종 내부수익률을 향상할 수 있는 훌륭한 전략으로 평가된다.

이같은 전략은 수동적으로 자본환원율의 하락을 기대하는 전통적 투자 방식과 차별화되며 최근 글로벌 투자사들에서 자주 목격된다. 이런 ESG 성능 업그레이드 부동산 자산은 투명하고 예측할 수 있는 미래 현금흐름을 제공해 투자자에게 상대적으로 짧은 원금 회수 기간을 제공하며, 확실한 수익 보장형 자산 운용모델로 성장하고 있다. 또한 이는 향후 시장 변화 및 개발 규제에 대한 자산의 복원력을 향상해 이해관계자 모두에게 안정적인 자산으로 인식시킨다. 그래서 지금 부동산 투자시장에서 ESG 업그레이드의 우선순위를 정하는 것은 단순한 윤리적 결정이 아니라 전략적인 결정이 된다. 

부동산 자산 운용 전략…ESG 실사 필요성 커져
ESG 부동산 자산 운용 전략 가운데 두 가지 중요한 시장 동향을 소개하자면, 우선 부동산 투자 초기 단계의 자산편입 프로세스 중 개선된 실사(Enhanced Due Diligence)를 들 수 있다. ESG 실사 프로세스는 포괄적인 ESG 성능 분석을 포함해 투자의사 결정에 중요한 정보를 제공하는 표준절차가 자리 잡아 가고 있다. 기존의 부동산 자산 실사(Due Diligence) 방식을 넘어서 에너지 진단(Energy audit)·기후 영향 위험(Climate Impact Risk) 등의 추가 사항 검토를 포함하는 것으로 확대됐다. 이제 글로벌 투자사들뿐만 아니라 국내 대형투자사 사이에서도 실사는 자산 매입·매각 시 필수 절차로 자리잡고 있다. 최근 ESG 자산 실사 때에는 상당한 수의 투자사가 각기 ESG 실사에 대한 항목별 적격 기준(Red Flag Checklist)을 마련해 투자 적격성을 판단한다. 

투자사의 ESG 실사 필요성은 여러 면에서 확인할 수 있다. 첫째, 위험 관리 측면에서 부동산의 가치와 운영 가능성에 영향을 줄 수 있는 환경 규제·사회적 이슈·거버넌스 관행과 관련된 잠재적 위험을 더욱 쉽게 식별할 수 있도록 한다. 예를 들어 에너지 효율이 낮은 건물은 새로운 환경법을 준수하기 위해 상당한 업그레이드 비용을 발생시킬 수 있다. 또는 성능 개선을 할 수 없는 물리적 한계를 갖고 있어 투자 실패로 이어질 수 있다. 내부 ESG 투자 기준에 따라 실사를 수행하고 특정 수준에 도달하지 않는 경우, 해당 원인은 매입 가격에 할인 요소로 직접 반영돼 구매 위험성을 효율적으로 줄여준다.

둘째, 재무 성과 측면에서는 신뢰할 만한 ESG 성과와 인증을 갖춘 부동산 자산은 운영 비용을 줄이고 임차인 유치 및 가동률을 증가시키며, 재판매 가치(Resale Value)를 상승 견인할 수 있다. ESG 실사는 투자자가 지속가능성 기준을 충족하기 위해 추가 투자해야 하는 비용의 규모와 성능 개선의 예상치를 파악할 수 있도록 한다. 그래서 비용예산 규모를 초과하는 부동산을 실수로 취득하지 않도록 하는 필터 역할을 제공한다.

셋째, ESG 실사는 매입 시점이나 특정한 지역에서 현재 시행 중인 환경 및 사회적 규제에 대응하기 위한, 또는 매입 후 향후 변경될 규제 사항에 대해 적절히 대응할 수 있는 인사이트를 제공한다. 

넷째, 평판 및 사회적 운영 라이선스 측면에서는 ESG 실사는 성과가 부족하거나 과장된 부동산에 투자하면 초래될 위험으로부터 투자자를 보호한다. 특히 위장환경주의(Green Washing)로 인해 투자자의 명성이 실추되고 대중의 비판으로 사회적 비난의 초점이 될 수 있는 자산에 투자하는 것을 효과적으로 방지한다. 

마지막으로, 지속가능성을 우선시하는 투자 전략을 가진 기업의 경우 ESG 실사는 신규 자산 인수 시 해당 자산투자가 전체 포트폴리오 전략 및 가치와 부합하는지를 검토할 때 사용된다. 이것은 투자 일관성을 유지하기 위해 매우 중요한 투자 과정으로 자리 잡고 있으며, 부동산 투자의 패러다임을 변화시켜 투자자들에게 더 안정적이고 지속 가능한 자산 운용 방안을 제시한다.

디지털화 된 ESG 데이터 중요성 대두

그다음 눈에 띄는 부동산 자산 운용 시장 변화는 디지털화 된 ESG 데이터의 중요성이 대두된 점이다. 부동산 관리와 투자 분야에서 디지털 기술의 통합은 커다란 변화를 불러온다. 투자사와 운영사는 실시간 데이터를 활용해 건물 운영을 개선하고 효과적으로 관리하기 위한 ESG 부가가치 전략에 대해 고심하고 있다. 이러한 관리 운영 데이터는 최종적으로는 CRREM 및 SBTi와 같은 탄소 평가도구 사용 시, 건물의 탄소 배출 궤적을 예측할 수 있게 해주는 동시에 글로벌 동종 자산과 비교할 수 있는 벤치마크 분석에 사용돼 자산의 지속가능성을 평가하는 효율적 도구로 인정받고 있다. 이를 통해 투자자들은 환경 영향 및 규제 준수에 대한 명확한 지표를 제공받으며, 이는 투자 결정에 있어 중요한 자료다.

이러한 데이터 기반 접근 방식은 투명성과 책임성을 강화할 뿐만 아니라 자산 운용 성과와 자산 가치를 최적화해 투자자의 전략적 의사결정을 가능하게 한다. 부동산 업계가 빠르게 지속 가능한 전략으로 전환함에 따라 ‘Measurable’, ‘Deepki’와 같은 글로벌 ESG 플랫폼사는 건물 성능 데이터 관리 또는 활용을 위한 강력한 데이터 관리 해법을 제공하며 디지털 데이터 전환을 촉진하는 데 앞장서고 있다.

사실 오늘날 글로벌 부동산 투자사들에서 소유 자산에 대한 ESG 성능 데이터의 전산화는 이미 필수적인 과제다. 이들은 해당 부동산 자산의 이해관계자가 디지털 데이터를 손쉽게 공유하며 자동으로 데이터를 업데이트할 수 있는 관리 시스템을 구축하려고 노력한다. 예시로 수집된 데이터를 통해 자산 인수의 내부 투자 기준을 정해 투자심의 프로세스로 사용하거나, 수기로 작성한 개별 자산 자료를 수집하는 방법에서 전체 포트폴리오를 응용프로그램 인터페이스(API)로 통합 처리하는 자동화 과정 등은 이미 시장에 자리 잡았다. 

규정 준수와 보고의 용이성도 디지털 플랫폼 덕분에 강화됐다. 꾸준히 변화하는 국내, 지자체 및 국제 인증 기준에 대한 준수 여부를 쉽게 확인하고 LEED·WELL·GRESB 같은 글로벌 인증을 더 쉽게 취득할 수 있다. ESG 디지털 플랫폼은 데이터를 원활하게 집계하고 보고할 수 있는 기능을 제공해, 부동산이 지속 가능한 운영을 증명할 수 있도록 지원한다. 디지털화된 데이터를 통해 ESG 성과를 투명하고 명확하게 보여주고, 이같은 자산은 잠재적 투자자에게 투자 가치가 높은 부동산으로 인식된다. 이러한 사례는 국내외 금융기관들이 참여하고 있는 금융배출량 산정(PCAF) 시 데이터의 신뢰도 평가 시 수치로 평가되는 수준에 와 있다.

이처럼 ESG 투자 전략은 부동산 투자의 표준이 됐다. 이제 부동산 투자자는 ESG 성능을 개선하고 모니터링하는 과정에서 발생하는 비용을 회수할 수 있는 초기 투자로 간주해야 한다. 더 늦기 전에 넓은 관점에서 시장 동향을 예측하고, 미래의 변화에 능동적으로 대응할 수 있는 역량을 넓혀야 한다는 점을 인식해야 하는 시점에 서 있다.

류일환 어패스리질리언스(Apath Resilience) 대표는_홍콩 LIPPO 그룹 산하 부동산 개발 및 투자 부서를 거쳐, 한국으로 돌아와 2008년부터 미국그린빌딩협의회(USGBC)의 한국 비즈니스 파트너로서 LEED 인증과 심사 기구를 이끌었다. 이후 GRESB·WELL 등 다양한 글로벌 ESG 인증을 국내에 소개하고 확대하고 있다. 또한 세계그린빌딩협의회(WorldGBC)의 지속가능금융 태스크포스팀(TFT) 멤버로, 탄소위험부동산모니터링(CRREM) 한국 대표로도 활동 중이다.

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