오피스텔, 강남보다 강북 역세권 노려라

오피스텔의 공급과잉 징후는 이미 감지되었던 사실이다. 이는 신도시를 중심으로 상업 업무용지의 매각이 급증하였다는 사실에서 단적으로 드러난다. 한국토지공사에 따르면 올해 11월 초까지 매각한 상업 업무용지는 총 39만6천평, 금액으론 1조4천8백12억원에 달하며 이는 지난해 1년간 매각한 16만5천평, 6천3백24억원에 비교해 1백40% 가까이 증가한 수치다. 또한 서울시가 현재 8백%인 서울 시내 오피스텔 용적률을 이르면 2002년 2월부터 5백%로 대폭 축소하겠다는 것을 비롯, 주차장 및 복도 등 다른 규제도 강화할 방침이라는 점도 고려해야 한다. 때문에 최근 투자자들은 용적률 축소에 따른 분양가 상승으로 투자금액대비 임대수입이 줄어들 것을 감안, 오피스텔 매입에 나서고 있다. 업체는 이런 호시기를 놓치지 않기 위해 연말까지 서울과 수도권 지역에서 8천8백여실의 오피스텔 공급 물량을 서둘러 쏟아내고 있다. 올해 부동산 시장 활황을 뒷받침한 가장 큰 공신(?)은 다름 아닌 이동식 중개업자(일명 ‘떳다방’)라고 해도 과언이 아닐 것이다. 실수요자를 비롯하여 소액 투자자의 판단을 조직적으로 흐리고 있는 이들은 돈이 될만한 분양지역이라고 판단이 서면 시간 불문, 투자금액 불문하고 현장에서 장사진을 치며 프리미엄 거품을 일으킨다. 분양을 하는 업체 입장에서는 이들은 엄청난 응원 세력이라 이들을 배척할 하등의 이유가 없다. 정부에서조차 부동산 경기 활성화를 위해서 이동식 중개업자를 용인하지 않는냐 하는 비난마저 나오고 있는 실정이다. 이처럼 분양현장에서 가격구조 왜곡을 조장하는 떳다방의 활개는 실수요자의 희생을 담보로 이루어지고 있다는 사실을 투자자들은 다시 한 번 짚어볼 필요가 있다. 따라서 오피스텔 청약시 다음의 사항을 반드시 확인해야 한다.

1.사전 청약에 현혹되어서는 안 된다. 사전 청약이라는 것은 청약 예정자를 대상으로 일반 공개청약을 받기 전에 업체가 임의로 판매물량의 일부를 우선 판매하는 방식이다. 오피스텔의 경우 주택건설촉진법상 주택공급에 관한 규칙 적용대상이 아니므로 제한없이 활용하고 있는 분양상의 한 방법이다. 사전청약 방식은 당초 초기 분양이 어려운 저층부의 일부를 조기에 소진할 목적으로 도입되었으나 최근에는 프리미엄의 조직적 형성과 청약률을 높이기 위한 수단으로 악용되고 있는 형편이다. 따라서 투자자의 경우 청약 거품, 프리미엄 거품에 유의하며 오피스텔 매입시기를 다소 조정할 필요도 있는데 가령, 오피스텔에 대한 공개분양이 시작되고 2∼3일 정도 프리미엄이 형성되었다가 허수매입자가 빠지면서 가격은 급격히 하락하는 경우가 비일비재하다. 바로 이 공개청약일을 즈음해 사전 청약자들이 확보한 물량이 대량으로 매물시장에 유입된다. 이처럼 단기간에 형성된 프리미엄만 보고 사전 청약분을 매입한 투자자는 피해를 볼 여지가 많기 때문에 주의해야 한다.

2. 분양면적보다 전용면적이 중요하다. 분양현장에서 상담을 하다보면 전용면적 개념으로 분양가격에 접근하는 투자자가 이제 심심치 않게 보인다. 통상적으로 오피스텔 분양가격이 도심에 위치하면서도 아파트 등에 비하여 표면적인 분양 가격이 저렴한(?) 이유 중의 하나는 바로 전용면적률이 낮기 때문이다. 최근 복층형 오피스텔 등 전용률을 높힌 오피스텔이 대거 시장에 나오고 있기는 하지만 대개의 경우 오피스텔 전용면적률은 약 50% 내외로 일반 아파트 전용면적률인 80∼85% 수준임을 감안하면 상대적으로 낮은 것이 현실이다. 하지만 이제 단순 분양 면적과 분양 가격을 비교하는 투자자는 없을 것이다. 실제 전용면적당 분양 가격을 비교해 봄으로써 실질적인 투자가치를 비교해 보는 것이 필요하다. 다만 전용면적 고려함과 동시에 간과해서는 안 되는 것이 바로 주차장 면적이다. 주차장 면적은 전용면적이 아닌 공용면적으로 계약면적을 놓고 비교해 보면 주차장 면적이 커지면 전용률은 떨어지게 되고, 주차장 면적이 작아지면 전용면적은 높아지게 되어 외관상 분양가격이 저렴해 보이는 착시현상을 느끼게 된다. 하지만 전용률이 높은 오피스텔의 경우 오피스텔 임대수요자의 중요 선택 기준인 주차대수가 부족할 수 있다는 점을 주의해야 한다. 또한 같은 평형의 오피스텔중 전용면적률이 높은 경우에는 입주 후 임차인과 계약을 할 때 임대료를 높여 받을 수 있어 투자수익을 높일 수 있는 장점도 있다.

3. 결국 임대수익률이 관건이다. 최근 분양되고 있는 오피스텔의 테마는 역세권 소형 오피스텔이다. 이러한 지역에 들어서는 오피스텔을 선택하는 투자자에게 주된 관심사는 안정된 임대수익을 올리는 것이다. 필요한 시점에 임차인을 확보할 수 있는지에 대한 검토가 필요하다. 예를 들면, 중대형보다는 소형을 선택하는 것이 좋다. 30평형대 이상 오피스텔의 경우 대체로 주거용으로 이용되기 보다는 업무 중심으로 활용되기 때문에 주거용 기능이 강화된 전용면적 18평(분양면적 24평내외)대의 소형 오피스텔이 보다 많은 임차수요를 가지고 있을뿐더러 소형 평형은 가격에 대한 부담이 적기 때문에 보다 많은 수요를 창출할 수 있다. 최근 서울시 동시분양을 물론이거니와 분양시장에서 상품을 선택하는 기준이 브랜드를 갖춘 강남의 소형 아파트라고 한다. 하지만 오피스텔의 경우 역발상을 한번 해보는 것이 필요하다. 강남의 경우 최근 공급 물량이 많아 입주시점이 다가오면 수요 창출에 상당한 부담을 가질 수 있기 때문에 오히려 강남에 비하여 공급 물량이 상대적으로 적으면서 도심권의 임대수요 기반을 안정적으로 갖추고 있는 강북의 역세권 소형 아파트를 검토해 볼만하다. 새로운 형태의 오피스텔에 관심을 가지면 보다 안정적인 임대수익을 확보할 수 있다. 최근 한 오피스텔 분양업체의 경우 기존 오피스텔 분양과는 조금 다르게 청약자의 관심을 유도하고 있다. 한 번 분양으로 끝나버리는 것이 아니라 입주자 관리, 세무대행, 월세수입 관리까지 일괄 관리해주는 개념을 도입하고 있다고 하는데 새로운 트렌드 상품에도 관심을 가져볼 만한 것이다.

4. 초기 투자비용이 적은 오피스텔을 찾아라. 투자목적으로 오피스텔 상품을 검토하는 사람이 많은 편이다. 이럴 경우 초기 투자비용을 최대한 줄일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 직접 거주하지 않는 경우에는 가격이 상대적으로 비싼 고층보다는 저층을 선택하면 초기 부담을 조금이라도 줄일 수 있다. 일반적으로 입주시에 형성되는 오피스텔의 임대가격은 층수에 크게 영향을 받지 않고 형성된다. 오피스텔에도 중도금 전액 무이자 융자를 내건 상품이 등장하고 있다. 투자자의 경우 초기 부담을 줄일 수 있어 상당히 인기를 끌고 있는 편으로 과거 중도금 무이자 융자는 아파트나 오피스텔의 미분양이 많아 업체에서 약간의 자금부담(중도금 이자부담)을 감수하더라도 물량을 소진하는 것이 더 이익이라는 판단하에 활용하는 일종의 수요진작책인 것이다. 이러한 방법은 수요자 입장에서 볼 때 융자에 따른 금융비용을 부담하지 않아도 되기 때문에 설득력 있는 분양전략으로 작용하고 있어 초기 분양률이 상당히 높은 편이지만, 금융 비용 못지않게 오피스텔 선택의 중요 조건인 입주시의 예상 임대수요·전용면적 대비 분양가격, 공사기간 등을 함께 고민하여야 후회없는 선택이 될 수 있음을 기억해야 한다.

5. 저금리시대, 레버레지 효과를 적절히 활용하자. 오피스텔을 선택하는 투자자의 경우 기준은 단연코 투자수익(임대수익률)이라고 볼 수 있다. 금융조달 비율을 높이게 되면 초기 투자비용이 적어 상대적으로 높은 투자수익률을 성취할 수 있지만 상대적으로 경기가 어려울 때 금리의 부담으로 인한 위험에 빠질 수 있음을 간과해서는 안된다. 이는 국제통화기금 지원체제하에서 차입에 대한 부담을 충분히 절감하였던 투자자에게는 더욱더 필수적인 것이기에 레버레지 효과를 충분히 활용할 수 있는 차입의 황금비율을 찾아야 하는 것이다.