미등기전매는 준공허가 前에 하라

따라가씨는 주위 사람들이 ‘주식에 투자해서 돈을 벌었네’ ‘분양권을 사서 보름만에 억을 벌었네’ 하자 무엇인가 불안하고 뒤쳐지는 생각에 지난해 3월에 강남의 42평형 아파트 분양권을 샀다. 프리미엄을 많이 받기 위해서는 입주 바로 직전에 매매하라는 충고에 따라 구청에서 사용승인을 받자마자 곧바로 분양권을 매매하려고 한다. 아직 준공검사가 나지 않은 상태이나 입주는 하였고, 잔금도 지불한 상태이다. 최근 부동산시장의 과열 움직임에 따라 부동산 전매행위에 대한 국세청의 세무조사 방침이 천명되면서 많은 사람들이 분양권 양도 및 미등기전매 등에 관한 세금문제에 관심을 갖고 있으리라 예상된다. 우선 미등기전매와 분양권 매매에 대한 용어의 정의에 대해 혼동하는 경우가 많아 그 차이점을 정리해 보자. 주택건설촉진법에서 규정하고 있는 분양권 전매제도와 부동산 등기 관련법상의 미등기전매 제한은 둘 다 부동산 투기를 방지하기 위해 시행되는 것이다. 세법상 ‘분양권 매매’란 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 계약을 하고 계약금을 지급한 상태에서 중도금의 지급 여부와 관계없이 잔금 지급 전에 양도하는 것을 말하며, 건설업체가 정한 잔금 납부일이 지났거나 사용검사가 떨어져도 잔금을 납부하지 않은 채 양도했다면 분양권 매매에 해당한다. 이에 반해 ‘미등기전매’는 계약금·중도금·잔금을 모두 지급한 상태에서 등기 신청 전에 양도하는 것을 말하며, 가사용 승인에 따른 입주사용 여부와 관계없이 등기의 등재 여부에 따라 판단한다. 분양권의 양도나 미등기전매에 관하여 모두 부동산 투기 우려를 염려하고 있으나, 분양권 양도의 경우 분양대금 납부 여력에 대한 개인적인 차이가 있다. 양도소득세는 <표> 와 같이 정상적인 누진세율을 적용하지만 미등기전매의 경우 탈세 목적이 있다고 보아 장기보유 특별공제 및 양도소득 기본공제의 적용을 배제하고, 양도차익 계산시 실거래가액을 적용한다. 아울러 소득세법 또는 조세특례제한법상 각종 비과세·감면제도의 적용을 배제(1세대 1주택 양도세 비과세 적용 배제 등)하는 등의 불이익이 있다. 그러나 등기를 하지 않고 양도하였다 하여 모두 미등기전매에 해당하는 것은 아니다. 경우에 따라선 부득이 하게 등기를 하지 못할 사유가 있기 때문이다. 따라서 다음과 같은 경우에는 비록 등기를 하지 않고 양도하였다 하더라도 미등기전매로 과세하지 아니하고, 보유 기간에 따라 세율을 적용한다. ①장기할부 조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의해 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산. ②법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산. ③농지의 교환·분합·대토로 양도소득세가 비과세되거나 8년 이상 자경농지에 해당되어 양도소득세가 감면되는 경우. ④양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산. ⑤상속에 의한 소유권 이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 제5조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 경우. ⑥토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지 취득 등기를 하지 못하고 양도한 토지. ⑦건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 취득한 체비지로서 토지구획정리사업법 제62조에 규정하는 토지구획 환지처분 공고 이전에 양도한 토지 등이다. 따라가씨의 경우 잔금을 치르고 가사용 승인이 있어 입주를 한 상태이므로 잔금 지급일을 부동산의 취득 시기로 본다는 규정을 적용, 부동산을 취득한 것에 해당된다. 이 상태로 양도할 경우 당연 미등기전매에 해당되나 ‘준공허가를 득하지 못하여 등기를 할 수 없을 경우 미등기전매로 보지 아니한다’라는 규정에 부합되어 일반적인 양도로 보고 보유기간 1년 미만 양도자산에 해당하는 36% 세율을 적용하여 실거래가액으로 양도소득세를 계산한다. 금년에 개정된 양도소득세율은 전년대비 10% 인하하였으며, 과표를 4단계로 세분화하여 양도소득 금액이 1천만원 이하일 경우 많은 혜택을 주고 있다.