"2004년까지 집값 안떨어진다"

강남 집값 급등에 따라 아파트가격이 버블인가 아닌가에 대한 논쟁도 심화되고 있다.

최근 강남 집값 급등에 따라 정부의 부동산 규제대책이 쏟아져 나오자, 향후 집값 향방에 대한 관심도 높아지고 있다. 아파트가격이 버블인가 아닌가에 대한 논쟁과 버블이 아니면 얼마나 오를 것인가에 대한 논의도 이어지고 있다. 부동산 전문가들은 저금리·물가·유가·경기동향·주택수급동향 등 부동산 가격에 영향을 주는 변수들이 워낙 많기 때문에 기존 아파트값 및 분양시장도 크게 출렁거릴 것이라고 진단한다. 한 가지 분명한 것은 최근 잇따라 나온 정부의 부동산 규제대책에도 불구하고 집값이 크게 떨어지지는 않을 것이란 점이다. 전문가들은 정부의 최근 규제들이 과연 ‘약발’이 있느냐에 대해서도 의문을 갖고 있다. 올 들어 7번이나 쏟아져 나온 정부의 규제대책은 분양권전매제한과 재건축 규제, 세무조사 및 세금추징 등을 골자로 하고 있다. 정부는 이같은 규제로 인해 부동산 시장의 열기가 수그러들 것이라고 판단했다. 그런데 실제 현실은 다르다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “주택가격에 영향을 주는 요인은 첫째 수급문제, 둘째 저금리, 셋째 경기동향, 넷째 정부의 규제정책이란 순”이라고 진단하면서 “첫째, 둘째, 셋째 요인은 해결하지 않은 상태에서 정부가 네번째 요인인 부동산 규제만을 무기로 내세우면서 주택가격을 안정시키려고 하는 건 모순”이라고 지적한다. 정부의 규제가 시장에서 먹혀드는 게 쉽지 않다는 얘기다. 전문가들은 지금까지 집값을 끌어올린 주요한 요인으로는 저금리를 든다. 주택구입자금 대출금리가 6.5％선에 불과해서 돈을 빌려서라도 집을 사려는 이들이 늘어났다. 하지만 박승 한국은행 총재가 금리인상을 하겠다고 시사를 하긴 했어도 저금리 체제는 아직도 해결되지 않은 채 차기 정권으로 넘어갈 전망이다. 물가도 무시할 수 없는 요인이다. 전문가들은 당초 정부의 목표치인 3％대 이상으로 물가가 올라가면 각종 부동산 규제책도 ‘도루묵’이 될 가능성이 높다는 지적을 한다. 물가가 오르면 주택가격도 그만큼 오른다는 것은 정설이기 때문이다. 또한 물가가 오르면 화폐가치가 그만큼 떨어져 화폐가치 하락을 막기 위해 부동산을 소유하려는 심리가 더욱 확산되고, 그러면 집값에 영향을 줄 수밖에 없다는 지적이다. 곽창석 닥터아파트 이사는 “저금리 기조 아래 돈이 있다면 아파트가 주요 투자대상될 수밖에 없는 게 현실”이라며 “부동산 시장에서 주식시장이나 채권시장으로 돈이 흘러 들어가기 힘들 것”으로 내다본다. 2004년께나 되어야 주택 수급 문제가 해결되어 가격안정세나 하락요인이 발생하며, 그 전까지는 가격안정은 기대하기는 힘들 것으로 각각 전망한다. 그는 수급이 안정되면 그 때는 분명히 가격하락 요인도 발생할 것이지만, 그렇다고 해서 모든 지역이 다 하락한다는 건 아니라고 말한다. 아파트 시장은 인기 지역과 비인기지역으로 나누어지는데, 비인기지역에서만 하락 요인이 생긴다는 얘기다. 비인기지역으로는 용인 같은 곳을 꼽는다. 2004년께 수급 요인이 해소된다고 해도 서울 시내 아파트 가격이 크게 떨어질 가능성은 적다는 설명이다. 그는 내년에도 아파트 가격이 물가상승률보다는 조금 더 높은 수준으로 오를 것이란 예상을 한다. 예를 들어 물가상승률이 4％라고 한다면 5~6％의 아파트 가격상승이 있을 것이란 얘기다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “주택가격이 소득에 비해 너무 비싸고 최고점에 올라와 있다”고 진단하면서 “수급상으로 보면 11월이나 연말께 어느 정도 하락조정을 보일 수도 있다”고 내다 본다. 김소장은 “IMF 시절 연봉의 6.3년치에 해당하던 집값이 지금은 10을 넘어선 것으로 추측된다”면서 “이는 90년대 초 9.9보다도 더 높은 최고치”라고 말한다. 특히 정부정책이 앞으로 계속 규제 일변도로 나간다면 집값 안정은 커녕 오리려 상승을 부채질하는 결과를 줄 수 있다는 지적이다. 금리도 중요한 변수다. 정부가 금리인상 작업에 손을 대기 시작하면 아무래도 집값에 부정적인 요인이 될 수밖에 없다는 것이다. 황용천 해밀컨설팅 대표도 정부규제가 강해지면 강해질수록 집값은 더 오른다고 주장한다. 정부가 자꾸 아파트 규제에 나서면 나설수록 돈은 아파트로 몰려들게 되고, 이에 따라 아파트값 안정을 물건너가게 만든다는 것이다. 예를 들어 서민들이 찾는 20~30평형대 아파트 분양권 전매자에 대해 세무조사를 한다고 치자. 이는 평소 그 아파트에 대한 관심을 높혀 가격상승을 증폭시키는 부작용을 일으킨다는 것이다. 정부가 아예 규제를 하지 않았다면 집값이 이처럼 ‘세게’ 올라가지는 않았을 것이란 얘기다. 그는 일반 서민들이 선호하는 20~30평형대 아파트의 가격은 수급 요인으로 볼 때 쉽게 하락하기 힘들 것이라고 본다. 오히려 정부가 규제를 하면 할수록 계속 올라갈 것이고, 정부의 규제 약발도 통상 오래가야 4개월이라고 덧붙인다. 그러나 그는 강남 지역 아파트는 올라도 너무 올라, 투자처로는 적격이 아니라는 지적을 한다. 돈을 들고 있다면 아파트보단 차리리 호재성 재료를 갖고 있는 수도권 토지가 더 낫다는 주장이다. 고종완 RE멤버스 대표는 정부의 규제조치에도 불구하고, 일단 내년 하반기까지는 아파트는 대세상승기라는 주장을 편다. 경기나 금리·수급문제 등의 제반 요인 모두 따져 보아도 아파트 가격이 떨어질 만한 요인이 거의 없다는 판단에서다. 그는 수능이 어렵게 나오면 강남 아파트 수요가 그만큼 더 많아져서 연말에 강남지역에서 10％의 가격 상승이 일어날 수도 있다며 ‘수능 집값론’을 편다. 고종완 대표는 “아파트 가격상승의 진원지, 강남에서 부는 바람이 생각보다 빨리 전파된다는 점을 조심해야 한다”고 강조한다. 강남에서 바람이 불면 잠실로 가는 데 1주일이면 충분하다는 얘기다. 여기서 마포·광진·목동으로 가는 데 한 달 정도 걸리고, 강북 등 서울전역으로 다 퍼지는 데는 두 달이면 된다는 얘기다. 그 역시 투자대상으로는 강남보다는 다른 지역이 더 낫다는 주장이다. 투자수익률이 낮기 때문이다. 그보다는 호재를 갖고 있는 건대 앞이나 성수동의 대지 지분이 많은 단독주택이나 연립, 성남의 신흥아파트, 혹은 천안 고속전철지역 등이 더 유망하다고 진단한다. 참고로 일본의 경우 고속전철이 들어선 역세권의 경우 3~4배의 부동산가격 폭등이 있었다는 게 고대표의 설명이다. 김영진 내집마련정보사 대표는 아직은 공급 부족 때문에 정부 규제에도 불구하고 집값이 당분간 더 오를 것이란 전망한다. 상승지역도 서울에 국한되지 않고 수도권 전체가 될 수도 있다고 내다본다. 내년에도 집값이 오르는 폭이 물가상승률보다는 조금 더 높을 것이란 전망이다. 그는 “수도권 분양권이 아직도 좋은 투자수단”이라며, 구체적인 투자지역으로는 덕소·하남·고양·파주 등을 꼽았다. 2004년 이후 수급이 해결되면, 교통이나 교육여건이 안 좋은 비인기지역 아파트는 가격이 떨어질 수도 있다는 것이다. 그렇다면 언제 집을 사는 게 좋을까. 조만간 나타날 조정기가 바로 살 때라는 전문가 지적이 우세하다. 고종완 대표는 요즘 강남 아파트의 매물 수량과 가격 하락폭을 예의주시하고 있다. 최근 강남권 일부지역의 가격하락에도 불구하고 나오는 매물 수량도 별로 없고, 가격하락폭이 그다지 크지 않다고 판단이 될 때에는 주변 사람들에게 “그때가 바로 아파트 매수시점”이라는 얘기를 할 작정이다. 부동산 전문가들은 바닥에서 최저점에 아파트를 사는 것은 불가능하다고 입을 모은다. 정부가 올 연초에 1·8부동산 조치를 내놓았을 때 부동산값이 어느 정도 조정을 보인 건 사실이다. 그러나 당시 조정기 때 집을 구입한 사람은 이익을 보았지만, 조금 더 떨어진다고 기대를 하면서 집 구입을 미룬 사람 중에는 오히려 매수시기를 놓쳐서 발을 동동 구른 이들이 많다는 것이다.