은행 돈 빌리기 어려워진다

무주택자가 은행에서 대출을 받아 내집을 마련할때는 최소한 구입자금의 60% 이상을 마련한 상태에서 내집마련에 나서는 것이 바람직하다.

부동산 가격 급락한다면 가계는 빚더미에 빠져들 가능성 높다. 2년 전 아파트를 분양받으면서 거래 은행에 중도금 대출을 신청했던 김대한씨(35)는 며칠 전 마지막 잔금을 대출받기 위해 은행을 찾았으나 ‘대출이 불가능하다’는 ‘청천벽력’ 같은 소리를 듣게 됐다. 대출담당 직원으로부터 대출한도가 줄어들어 잔금대출이 안 되는 것은 물론이고, 대출금리도 0.2%포인트 올려 적용하겠다고 통보를 받은 것이다. 개인대출이 많거나, 내집마련시 부족한 자금을 은행에서 대출을 받아 충당할 계획을 세워둔 사람들에게 비상이 걸렸다. 정부가 잇따른 가계대출 억제책 발표에도 불구하고 대출잔액이 줄어들지 않자 은행권에 대해서 대폭 강화된 대출 기준을 시행할 것을 종용하고 있기 때문이다. 은행권의 가계대출은 2000년 말 1백18조원에서 지난해 말에는 1백63조원으로 늘어났고, 올 10월 말에는 2백20조원으로 급격하게 늘어나고 있는 것을 보면 그 심각성을 알 수 있다. 단지 대출금액이 늘어났다고 해서 문제가 되는 것은 아니지만, 급증한 가계대출이 그동안 부동산 시장으로 흘러들어 갔고, 지난해 이후부터 부동산 가격 급등과 부동산 투기를 조장해 온 점은 분명하다. 일부에서 우려하는 대로 부동산 가격이 급락한다면 가계들은 심각한 빚더미 속에 빠지고, 은행권의 부실 증가로 이어져 제2의 경제위기가 닥칠지도 모른다. 우리의 이웃인 일본의 ‘잃어버린 10년’도 1990년대 초 시작된 가계대출 급증과 자산가격 폭락으로부터 시작되지 않았는가? 따라서 앞으로 은행으로부터 대출을 받아 내집을 마련할 계획이 있는 사람이나 이미 대출을 받은 사람까지도 향후 변경되는 대출제도에 많은 관심을 둬야 할 것이다.

대출 금리 오른다 올 초 5%대 후반까지 떨어졌던 CD(양도성예금증서)연동 대출금리가 최근 연 6.9%까지 올랐다. 올 초 5%대 후반에서 대출받은 사람과 비교하면 불과 1년이 되지 않아 1%포인트나 오른 것이다. 2억원을 대출받았다면 연간 이자 부담은 2백만원이나 늘어난다. 대출 이후 만기일까지 고정금리가 적용되는 확정금리 대출도 최근 인상되고 있다. 대부분의 은행이 3년제 확정금리 대출을 연 7%대 초반에서 최근 8%대 이상으로, 1%포인트 이상 올렸다. 그러나 대출금리 상승세가 이 정도에서 끝날 것 같지는 않다. 디플레이션 우려도 있지만 미국 경제의 불확실성만 제거된다면 정부에서는 그동안 미뤄왔던 콜금리를 인상할 것이고, 은행은 대출금리를 추가로 인상할 것이다. 대출경쟁이 치열해지면서 각 은행마다 우수고객을 대상으로 시행해 왔던 우대서비스 제도가 폐지되고 있다. 대표적인 것이 주택담보대출 설정비 부활과 금리우대 서비스 폐지다. 주택담보대출 설정비 면제는 2000년에 외국계 은행이 처음으로 시행을 한 이후 지난해 초부터는 국내 전 은행으로 확산됐지만 최근 폐지를 서두르고 있다. 설정비가 부활됨으로써 대출고객은 초년도에 약 0.8%포인트의 금리를 더 부담해야 한다. 우수고객에 대한 대출금리 할인제도도 없어졌다. 근로소득자인 맞벌이 부부나 의사와 변호사 등 전문직 종사자, 아파트 공과금 등 자동이체 신청자, 대출 가능금액의 80% 이내 대출 신청 고객에게는 최고 0.3%포인트까지 대출금리를 할인해 주었지만 최근 대부분 폐지됐다.

상습 연체자에게 가산금리 적용 앞으로는 부채비율이 2백50% 이상인 사람은 1%포인트 정도의 대출이자를 추가로 부담해야 한다. 부채비율이란 연간소득에 대한 대출금액의 비율을 말하는 것으로, 대출금액은 개인의 신용정보조회표에 나타난 대출금액과 현금서비스 금액을 합한 금액을 말한다. 예컨대, 연간 소득이 4천만원인 사람이 1억원 이상 대출을 받을 경우 부채비율이 2백50%를 초과하게 돼, 가산금리를 물어야 한다. 소득증빙 자료를 제출하지 않거나 과거 1년간 주택담보대출 연체일수가 30일 이상인 채무자에 대해서도 기존 대출금리 보다 0.5%포인트의 가산금리를 물릴 예정이므로 유의해야 한다. 모든 은행이 최근 주택담보대출 비율을 60% 이내로 낮췄다. 1억8천만원짜리 아파트를 구입할 경우 종전에는 매매 거래가의 80%에서 소액보증금 1천6백만원을 뺀 1억2천8백만원을 대출받을 수 있었지만, 이제는 매매가의 60%에서 소액보증금(1천6백만원)을 뺀 9천2백만원밖에 대출을 받지 못한다. 따라서 무주택자가 은행에서 대출을 받아 내집을 마련할 때에는 최소한 구입자금의 60% 이상을 마련한 상태에서 내집마련에 나서는 것이 바람직하다. 1가구 2주택 이상일 경우에는 아예 주택담보대출을 취급하지 않는 은행도 늘어나고 있다. 대출자금이 투기자금으로 활용되는 것을 아예 막기 위해서다.

개인신용정보 관리 강화돼 내년 1월부터 개인에 대한 신용정보 관리제도가 더욱 강화된다. 이미 지난 7월부터 개인의 신규 대출과 현금서비스 금액은 금융기관 공동전산망에 의해 관리가 이루어지고 있다. 이 중에서 5백만원 이상 대출과 현금서비스 금액은 전 금융기관에서 정보공유가 가능하다. 그런데 내년 1월부터는 관리 기준이 더욱 강화돼 1원 이상의 모든 대출금과 현금서비스 금액으로 확대된다. 이에 따라 소액 대출이나 신용카드 현금서비스 금액이 많은 사람은 한도 축소에 미리 대비할 필요가 있다. 다중 소액 대출자나 현금서비스를 이용하는 사람은 한도가 축소될 것이 뻔하기 때문이다. 그러나 정부는 무주택 서민에 대해서는 대출을 우대하기로 했다. 12월부터 국민주택기금을 통해 지원하는 전세자금·주택구입자금의 대출금리를 현행 연 7∼7.5%에서 연 6.5%로 내리기로 했다. 65세 이상 직계존속을 부양하는 가구주에 대한 우대금리도 연 5∼5.5%에서 5%로 내리기로 했으며, 주택구입자금 금리도 7∼7.5%에서 6.5%로 내리기로 했다. 태어나서 처음으로 내집을 마련하는 사람에게 연 6%로 돈을 빌려주는 최초 주택구입자금 대출도 당초 올 연말까지 시행하기로 했지만, 내년까지 1년 동안 연장하기로 했다. 분양가격의 70% 이내에서 최고 7천만원까지 대출을 받을 수 있으며, 정책자금 대출이기 때문에 대출금리가 급등할 염려가 없다는 점이 장점이다. 대출기간도 20년 장기대출로 1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중에서 선택할 수 있다. 수도권에 거주하는 무주택세대주(단독 세대주 포함)는 전용면적 85㎡ 이하 신규 또는 미분양 주택을 최초로 구입할 경우에 해당되지만, 수도권 이외 거주자는 기존 주택을 매입할 때도 대출 대상에 포함된다. 근로자가 85㎡ 이하 주택 취득을 위해 주택을 담보로 금융기관으로부터 10년 이상 장기주택자금대출을 받을 경우 올해까지는 연간 상환이자액의 3백만원까지 소득공제를 받았지만, 내년부터는 6백만원으로 크게 확대된다. 연 7%의 금리로 9천여만원을 대출받는다면 본인의 급여 수준에 따라 60∼2백40만원에 이르는 많은 세금을 돌려받게 되는 것이다. 소득공제 혜택을 받기 위해서는 저당권이 설정된 주택의 소유자가 대출신청자이어야 하며, 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에, 10년 이상 장기대출을 신청해야 한다.