연기·조치원/청양·홍성/아산·오송 현지르포/이상건·김명룡 기자

신행정수도 예정지에 투기꾼들이 극성을 부리자 정부는 대대적인 단속에 나섰다.

공주시와 인접한 청양 정산면과 목면지역의 땅값은 최근 몇개월 사이 2배 이상 올랐다.

천안·아산역 반경 5㎞ 이내의 땅은 매물이 없어 사고 싶어도 살 수 없는 상황이다.

|연기군·조치원읍|
“여기가 청와대 부지” 田畓도 평당 20만원
신행정수도 예정지… 국도변 상가는 50% 이상 올라 무더위가 기승을 부리던 지난 7월28일. 경기도 파주·문산에서 시작된 1번국도를 타고 남천안 IC를 거쳐 공주로 가는 길에는 수백m 간격으로 주유소가 줄지어 서 있다. 조치원에서 신행정수도 예정지인 충남 연기군 남면과 공주시 장기면에 가까워질수록 주유소 간격은 더 촘촘해졌다. 동행한 진명기 JMK플래닝 대표는 “지난해부터 도로변 1급 땅에 주유소들이 들어서고 있다”며 “신행정수도가 들어서면 1번국도가 핵심 도로망이 될 가능성이 높기 때문”이라고 배경을 설명했다. 도로변에 있는 한 부동산 중개업소에서도 같은 얘기를 했다. 연기군 조치원읍이 고향이라는 중개업소 H씨는 “정유회사들과 일부 돈 있는 사람들이 지난해부터 조치원읍에서 신행정수도 예정지로 향하는 1번국도변의 1급지는 모조리 매입을 마친 상황”이라고 말했다. 이 도로변 땅의 시세는 농촌진흥지역(옛 절대농지) 평당 10만∼15만원, 관리지역(옛 준농림지)는 60만∼80만원으로 지난해 말 대비 두배 가까이 올랐다. H씨는 “신행정수도에 대한 기대감이 높아 매물이 거의 나오지 않고 있다. 이번 달 들어 450평짜리 땅 하나가 평당 60만원에 나왔을 뿐”이라고 말한다. 토지뿐만 아니라 도로변 상가건물의 가격도 많이 올랐다. 6개 점포가 입주해 있는 2층짜리 건물이 지난해에는 5억원이었지만, 지금은 7억∼8억원을 줘도 사기 어렵다고 한다.

국도변에 늘어선 중개업소들 주유소와 더불어 1번국도변에는 부동산 중개업소들이 우후죽순처럼 들어서고 있었다. 조치원읍에서 식당을 하는 A씨는 “상가에 새로 생기는 것은 부동산 중개업소밖에 없다”고 말할 정도다. 하지만 생기는 만큼 망해 나가는 중개업소도 많다. H씨는 “새로 들어서는 중개업소는 턱없이 높은 임대료를 내야 하고 때로는 권리금까지 지불해야 하는 상황”이라며 “거래가 활발하지 않아 임대료만 날리는 중개업소가 속출하는데도 막연한 기대감에 중개업소들이 끊임없이 생겨나고 있다”고 말했다. 땅값이 들썩이자 아파트값도 크게 오르는 분위기다. 부동산뱅크에 따르면 신행정수도 이전의 최대 수혜지역으로 꼽히는 조치원의 아파트값은 지난 한달 동안 13%나 올랐다. 특히 신행정수도 발표 이후 충청권 분양시장의 가늠자 역할을 할 조치원 푸르지오는 평균 11대 1의 청약 경쟁률을 기록하면서 뜨거운 열기를 나타냈다. 하지만 기자가 찾은 7월28일에는 한적한 모습이었다. 모델하우스 옆에 위치한 10여개의 부동산 중개소에는 중개업자와 몇몇 손님들만 오가고 있었다. 모델하우스에 근무하는 정성태 대우건설 대리는 “조치원 푸르지오의 경우 투기지역으로 지정되기 전까지 분양권의 무제한 전매가 가능해 투기가 일어날 것이라고 생각했지만 실제는 그렇지 않았다”고 말했다. 그는 “전체 분양 물량의 30%밖에 전매가 이뤄지지 않았다”며 “이마저도 초기에 이뤄진 것으로 보인다”고 덧붙였다. 분양권 값은 정부 정책에 따라 등락을 반복하고 있다. 분양권 프리미엄은 33평형을 기준으로 분양 초인 7월 초에는 3,700만원선까지 올랐다가 지금은 1,500만원까지 하락한 매물도 나오고 있다. 조치원읍 남쪽으로 20분쯤 달려 신행정수도 예정지 중 하나인 충남 연기군 남면에 도착했다. 남면 종촌리는 신행정수도 예정지역의 한복판에 위치해 청와대가 들어설 자리로 꼽히는 곳이다. 종촌리 입구에는 4개의 부동산 중개업소가 간이건물에 입주해 있었다. 이 중 한 부동산 중개업소를 찾아 시장 분위기를 묻자, 중개업소 대표인 S씨는 한마디로 “짙은 관망세”로 표현했다. 이 지역의 관리지역인 전답의 가격은 평당 15만∼20만원선. 하지만 토지거래허가지역으로 묶이고 수용될 지역이라 문의만 많을 뿐 실제 투자는 거의 일어나지 않고 있었다. 토지거래허가구역으로 묶인 곳은 200㎡(60평 이상)는 반드시 허가를 받아야 하고, 농지(농촌진흥지역)는 해당 지역 거주자만 살 수 있다. 허가 구역에 사는 사람이라도 반경 20㎞ 내에 살아야만 땅을 사는 게 가능하다. S씨는 “남면을 포함한 수용지들은 규제가 심해 투자자들이 신행정수도 예정지라는 호기심에 방문할 뿐 실제 이 지역에 대한 투자는 하고 있지 않다”며 “규제가 덜한 신행정수도 반경 10㎞ 벗어난 지역에 주로 투자하고 있다”고 말한다.

신행정수도 예정지 ‘짙은 관망세’ 거래는 없지만 문의는 많은 편이다. 주로 서울·경기도와 대전·천안 쪽 투자자들이라고 한다. 투자금액은 평균 2억∼3억원대로 수십억대를 굴리는 큰손들은 아직도 본격적인 투자를 하고 있지 않은 상황이다. S씨는 “8월11일 신행정수도지역이 확정되면 그때 움직이겠다는 사람들이 더 많다”고 말한다. 투기바람은 밖에서는 보는 것처럼 심하지 않다고 한다. 공시지가를 지난해 대비 5만원에서 8만원으로 80%가량 올렸지만 아산 등 다른 충청권의 지가 상승폭에 비하면 그리 높지 않다는 게 S씨의 주장이다. “두배 이상 땅값이 오른 곳이 충청권에 수두룩한데, 정작 신행정수도로 결정된 곳들은 정부가 초기부터 강력한 규제책을 내놓아 상승폭이 상대적으로 적은 편”이라고 말한다. 거래량도 오히려 발표 직후 줄었다. 연기군청에서 만난 이종하 부동산 관리계장은 “신행정수도 예정지 발표 이전 대략 13∼14건에 이르던 연기군의 토지 거래량이 신행정수도 예정지 발표 후에는 8∼9건으로 오히려 줄어들었다”며 “땅 주인들이 추가상승에 대한 기대가 커 매물이 실종돼 거래량이 떨어진 것 같다”고 말했다. 남면 종촌리 거리에는 ‘물러가라 신행정수도’ ‘700년 가꾼 터전 고향 두고 못 떠난다’ ‘행정수도 결사 반대’ 등의 신행정수도를 반대하는 플래카드가 곳곳에 눈에 띄었다. 무더운 날씨 탓인지 오후 3시인데도 오가는 사람들도 거의 없었다. 이 지역 주민들이 신행정수도를 반대한다는 플래카드를 내건 이유는 조금이라도 보상 가격을 더 받기 위해서라는 게 인근 부동산 중개업소 업자들의 얘기다. 신행정수도 주변의 부동산값이 지난해 한 번 상승한 뒤 짙은 관망세를 보이는 것은 정부의 강력한 규제책 때문. 하지만 만일 8월 중 최종적으로 신행정수도 입지가 확정되면 다시 한 번 회오리가 불 수 있다는 게 신행정수도 예정지에 위치한 부동산 중개업소들의 의견이다. 부동산 중개업소의 P사장은 “규제가 나오면 피해가는 방법을 찾기 마련”이라며 “보상이 이뤄지기 시작하면 이주자 택지에 대한 투자가 늘 것”이라고 말한다. 상가건물을 지을 수 있는 단독필지와 아파트 입주권 등이 암암리에 거래될 것이라는 얘기다. S씨도 “보상 차원에서 아파트는 분양가의 70%, 일반 분양 택지도 시세보다 낮게 주는 게 일반적인 관행인 점을 감안하면 보상이 이뤄지는 시점에서부터 이주자 택지에 대한 투자 수요가 늘 가능성이 높다”고 말한다. 정부의 규제에도 부동산 투자 열기가 죽은 것은 아니라는 것이다.

|청양·홍성|
하나밖에 없던 중개업소 수십개로 늘어
청양군 목면·정산면이 투기 진원지로 꼽혀… 임야 10만원, 농지는 40만원 전국에서 가장 땅값이 늦게 오른다는 충남 청양에도 신행정수도발(發) 투기 열풍은 뜨거웠다. 정작 신행정수도 예정지나 인근지역인 조치원보다 뜨겁게 달아오른 느낌이다. 청양지역 부동산 투기 붐의 진원지는 신행정수도 선정지인 공주시와 인접한 정산면과 목면지역. 이곳에서 신행정수도 예정지인 공주군 장기면까지는 승용차로 20분 거리다. 정산면에 들어서자 간이 건물에 부동산 중개업소 간판을 달고 있는 모습이 여럿 눈에 들어왔다. 정산면에는 지난해만 해도 한개뿐이었던 부동산 중개업소가 지금은 수십개가 난립해 영업을 하고 있다. 이들은 대부분 서울·천안 등 외지에서 온 중개업자들. 청양 토박이로 청양읍내에서 수십년간 부동산 중개업소를 했다는 부동산114의 K사장은 “외지에서 온 부동산 중개업소들과 브로커들이 지역 사정을 잘 아는 동네 이장들을 들쑤시고 다니고 있다”며 “오랫동안 청양에서 중개업소를 한 우리 같은 사람들은 요즘 손가락을 빨고 있는 상황”이라며 불만을 토로했다. 이들 외지 부동산 중개업소들과 브로커들은 지역 사정을 잘 아는 동네 이장들을 통해 지주들의 동향을 파악하고 있다. 이장들은 자신들이 소개해 거래가 성사될 경우 1,000평당 100만원 안팎의 수수료를 받는다는 소문도 돌고 있다. 청양군은 칠갑산을 중심으로 서쪽지역과 동쪽지역으로 나뉜다. 예전에는 청양군청이 있는 서쪽지역이 땅값도 비싸고 살기 좋은 곳으로 여겨졌다. 하지만 공주지역이 신행정수도 예정지로 결정됨에 따라 상황은 역전됐다. 동쪽지역에는 공주시와 인접한 정산면과 목면이 위치해 있다. 실제 부동산 거래도 정산면과 목면지역에서 대부분 이뤄지고 있다. K사장은 “청양 전체에서 거래되는 임야나 토지의 거래량 중 대부분은 정산면과 목면이 차지하고 있다고 해도 과언이 아니다. 과거에는 청양읍내 땅 1평이면 정산면이나 목면 땅 10평을 산다고 했는데 지금은 사정이 정반대”라고 투자 열기를 표현했다. 7월 말 현재 정산면과 목면의 임야는 평당 10만원, 농지는 40만원선에 가격대를 형성하고 있다. 지난 7월 초 신행정수도 발표 전후로 해서 무려 3∼4개월 만에 가격이 두배 이상 올랐다. 가든식 식당 등을 지을 수 있는 도로변 토지값도 급등했다. 36번과 29번 국도 주변의 땅값은 지난해만 해도 평당 25만원이었지만 지금은 35만∼45만원대에 호가가 형성되고 있다. 국도변의 땅값이 급등한 이유에 대해 현지 부동산 관계자들은 “청양은 80∼90%가 산악지대라 전답이 얼마 되지 않아 도로변 위주로 투자 수요가 몰리기 때문”이라고 설명한다. 호가는 오르고 있지만 실거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 토지거래허가구역은 아니지만 이곳은 이미 5~6차례 손바뀜이 일어났고 가격도 많이 올라 신규 매수세들이 관망세로 돌아섰기 때문이다. 최고종 한국부동산 대표는 “자꾸 언론에서 가격이 오른다고 하니 기대심리로 인해 매물이 아주 귀한 편”이라며 “나오는 매물도 터무니없이 비싸 매수자를 찾기 어려운 상황”이라고 말한다. 대부분 중개업자들은 “지금은 오로지 기대심리 하나로 오르고 있는 양상이다. 올라도 너무 올랐다”고 지적했다. 일부 부동산 중개업소에서는 현재 청양의 부동산가격은 ‘거품’이라는 말까지 할 정도였다. 정산면에 중개업소를 낸 지 3주 정도된 한 중개업자도 “이곳도 쓸 만한 땅은 ‘선수’들이 차지했다”고 설명한다. 천안에서 부동산업을 하다 이곳에 사무실을 낸 지 한 달 정도 됐다는 한 중개업자도 “문의하러 오는 손님의 70∼80%는 업자들인 것 같다”며 “각종 규제가 예상됨에 따라 아직까지 개인이 직접 투자에 나서기가 껄끄러운 상황으로 안다”고 말했다.

도청 소재지 이전설로 ‘들썩’ 청양에서 승용차로 20분 남짓 거리에 있는 홍성도 청양과 분위기는 비슷했다. 서울과 대전 등지에서 내려온 부동산 중개업소들의 간이 건물에 줄지어 서 있었다. 홍성은 신행정수도 이전 효과와 더불어 충남도청 이전 예정지라는 두 가지 호재로 최근 몇개월 사이 땅값이 두배 이상 오른 지역이다. 특히 도청 소재지 이전지라는 소문이 떠돌고 있는 홍북면은 평당 2만∼3만원 하던 땅값이 최근 7만∼8만원선 정도로 올랐다. 국도변 토지의 가격은 20만원대로 이나마도 물건이 없다는 게 현지 부동산 중개업소들의 얘기다. 홍성군청 앞에서 부동산 중개업을 하는 P씨는 “국도변 관리지역의 토지를 20만원선에 거래를 주선한 적이 있지만 신행정수도지역 발표 이후에는 단 한 건도 거래하지 못했다”고 말한다. 하지만 이 가격대에 거래는 있었지만 거품일 가능성이 높다고 현지 부동산 중개업소들은 얘기한다. 이용재 리얼티에셋 대리는 “천안이나 아산 그리고 조치원과 비교해 땅값이 싸다는 이유 하나만으로 투자하는 사람들이 있지만 이들은 모두 기획 부동산에 놀아난 것”이라고 잘라 말한다. 이들 기획부동산들은 현지인 이름을 빌려 명의신탁을 하거나 생면 부지인 사람들을 모아 지분을 쪼개는 방식으로 토지를 팔고 있다. 진명기 JMK플래닝 대표는 “청양이나 홍성의 땅값이 다른 지역보다 싸게 보이지만 이는 단순 비교”라며 “개발 가능성을 볼 경우 투자매력이 높지 않다”고 평가했다.

|아산·오송|
“돈 싸들고 와도 매물 나온 게 없다”
신도시 건설 등 호재 아직도 많아… 세금 부담 느낀 지주들은 매물 회수 충남 아산지역은 지난 몇년간 고속철도 수혜지역으로 충청권의 부동산 값 상승을 이끌었던 곳. 때문에 정부의 규제도 어느 지역보다 강해 잠잠해졌을 것이라는 생각으로 천안·아산 고속철도 역세권의 부동산 중개업소를 찾았다. 하지만 이런 생각은 여지없이 깨졌다. 신용규 아산 공인중개사무소 소장은 “죽다뇨? 천만에요. 이 지역은 사고 싶어도 사지 못할 정도로 완전한 매도자 우위 시장”이라고 말한다. 신행정수도 인근지역은 관리지역, 농촌진흥지역이냐에 따라 혹은 도로변의 위치에 따라 매물을 찾지만 이 지역은 이런 구분 없이 토지를 구해 달라는 문의가 많다고 한다. 특히 천안·아산역 반경 5㎞ 이내 토지는 용도 구분 없이 사겠다는 매수세가 많다. 가장 규제가 많아 싼 편에 속하는 농촌진흥지역의 땅값도 이 지역에선 50만원 이상 호가한다. 관리지역은 이보다 20∼30% 높게 형성돼 있다. 집을 지을 수 있는 2종 지역은 평당 100만원 이상이다. 매도 우위 시장임에도 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다는 게 현지 부동산 중개업소들의 얘기다. 올해 초 투기지역으로 지정되면서 실거래가로 양도소득세를 내게 되면서 지주들이 모두 땅을 거둬들였기 때문이다. 신소장은 “공시지가보다 실거래가가 최소한 5배 이상 많은데, 어떤 지주들이 땅을 팔겠느냐”며 “세금을 내느니 더 두고 보겠다는 분위기”가 지배적이라고 말한다. 거래량이 줄어들면 가격이 떨어지는 게 일반적이지만 이 지역은 투기지역 지정 후에는 전혀 가격 변동을 보이지 않고 있다. 다른 지역은 주로 외지인들의 수요가 많은 반면 이 지역은 원주민 수요와 외지인 수요가 둘 다 만만치 않다는 것이다.

보상금 1조원 이상 풀려 천안·아산지역에 신도시가 건설되면 아산지역은 1단계로 풀릴 돈이 1조원 이상이다. 한 중개업소 사장은 “땅으로 보상금을 받은 사람은 땅이 없으면 불안해한다”며 “보상자금이 풀리면 천안·아산역 역세권지역의 땅값을 다시 한 번 출렁일 것”이라고 말했다. 신행정수도 예정지 중의 하나로 투자자들의 각광을 받았던 충북 오송지역도 거래가 사라진 상태다. 오송지역은 신행정수도 지역인 공주군 장기면과 승용차로 20∼30분 거리에 있지만 신행정수도 예정지 선정보다는 고속철도 개통과 생명과학단지 건설이 부동산값 상승에 더 큰 영향을 미쳤다는 게 현지 부동산 중개업소들의 얘기다. 가격도 발표 이전과 큰 차이가 없다. 김영수 우주공인중개사 사무소 소장은 “신행정수도 때문에 가격이 움직인다고 얘기하기는 어렵다”며 “고속철도 개통, 생명과학단지 건설 등으로 이미 올랐던 가격이 현재 유지되는 수준이라고 보는 게 타당하다”고 말한다. 오송지역의 경우도 전답은 30만원, 대지는 130만원대에 호가가 형성돼 있지만 실거래는 거의 없는 상황이다. 토지거래허가구역으로 묶이면서 땅을 팔고 싶어도 매수자를 구하기 어렵기 때문이다. 간혹 거래가 이뤄져도 2억∼3억원 안팎의 소액 거래다. 양도세 문제도 지주들이 땅을 팔기 꺼려하는 이유다. 김소장은 “실거래가로 세금을 내야 하는 상황이라 지주들이 많은 세금 감수하며 땅을 팔 생각을 하지 않는다. ‘안 팔면 그만이지’라는 게 지주들의 분위기”라고 말한다. 이런 상황이지만 장기적으로 이 지역 부동산 중개업소들은 생명과학단지가 들어서면 인구 유입으로 장기적으론 부동산시장이 좋아질 것이라는 전망을 내놓았다. 고대표는 “고속철도 개통, 생명과학단지 등 오송은 자족 도시 기능을 충분히 갖춘 곳”이라고 “규제 정도에 따라 달라지겠지만 장기적으로 투자 유망하다”고 말했다.