[Real Estate] 서울 부동산시장 박원순에 달렸다

박원순 시장은 기존 재건축·재개발 정책을 유지하겠다고 밝혔지만 시장은 여전히 불안한 모습이다.

박원순 서울시장은 논란을 빚고 있는 재건축 문제와 관련 “내 생각과 달라도 주민 동의가 확고하고 많이 진행됐다면 사업을 지속하는 것도 중요하다고 본다”고 말했다. 박 시장은 11월 30일 취임 한 달을 맞아 “재건축 문제에 관해 (서울시 입장은) 과거와 달라진 게 없다”며 “이미 추진 중인 기존 지역에 대해서는 절차에 따라 재건축을 계속 진행하겠다”고 강조했다. 이어 “주택경기가 어렵고 재건축에 대한 방향을 충분히 마련하지 않은 상황에서 과거의 정책을 (그대로) 가져가는 것이 당연하다”고 덧붙였다.

박 시장은 재건축 정책이 크게 달라지지 않을 것이라고 했지만 시장은 의구심을 떨치지 못하고 있다. 강남권의 한 재건축 조합장은 “사업속도가 빠른 곳만 계속 진행하게 하는 것 아니냐”며 “사업 초기에 있는 단지들의 경우 사업이 중단될지 모른다는 불안감은 여전하다”고 말했다. 예스하우스 전영진 사장은 “큰 갈등이 없다면 사업이 원활하도록 지원책이 필요하다”고 말했다.

박원순 후폭풍으로 급매물 늘어주택시장은 ‘박원순 후폭풍’이 휩쓴 상태다. 이미 글로벌 경제불안의 역품을 맞아 흔들리고 있던 주택시장에 엎친 데 덮친 격으로 닥친 것이어서 충격이 더욱 크다. 박원순 시장이 당선된 이후 한달 동안 강남권 재건축 단지들에선 가격이 수천만원씩 빠졌다. 개포동 개포주공 재건축 단지의 경우 10월 말 7억1000만원이던 전용면적 42㎡형이 지금은 7억원 선이다. 전용 50㎡형은 한달새 3000만원 가량 빠졌다.

이는 일반적인 시세이고 주인들이 시세보다 싸게 팔려고 내놓는 급매물 가격은 더 크게 떨어졌다. 중개업소들에 따르면 4000만~5000만원씩 떨어진 급매물도 쉽게 발견된다. 대치동 은마아파트가 평균 3000만원 가까이 떨어졌고, 송파구 잠실동 주공5단지도 5000만원 가량 하락했다.

재건축 단지뿐만 아니라 일반 아파트에도 찬바람이 거세다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 114㎡형(공급면적 기준)의 경우 두달새 2억원 가량이나 빠지기도 했다.

급매물은 늘지만 매수세는 끊기다시피 해서 거래시장이 한산해졌다. 국민은행이 부동산중개업소들을 대상으로 설문조사해 수치화한 매매거래지수의 경우 11월 넷째주에 서울 3.8로 전달인 10월의 4.9, 9월 6.8보다 떨어졌다. 매매거래지수는 100을 기준으로 100을 넘으면 거래가 활발하고 100 미만이면 한산하다는 뜻이다.

박원순 후폭풍이 거센 건 그의 재건축·재개발 ‘속도 조절론’ 때문이다. 박 시장은 후보 시절 “재개발·재건축 사업의 속도를 조절하겠다”고 공약했다. 재개발·재건축이 여러 군데서 한꺼번에 진행되면 멸실주택이 많아지고 전세난을 야기할 수 있기 때문에 속도를 조절할 필요가 있다는 것이다. 또 기존 주택을 모두 허물고 아파트를 짓는 재개발·재건축 대신 기존 주택 개량을 통한 마을공동체 형성도 박 시장의 주요 공약이다.

하지만 이는 시장에 재개발·재건축 ‘억제’로 받아들여졌다. 거기다 불안감을 키운 일도 있었다. 서울시 도시계획위원회는 11월 16일 개포주공 2·4단지와 개포시영아파트 등 재건축 단지들의 정비구역 지정안을 무더기 보류했다. 특별한 사유 없이 전반적인 재논의가 필요하다며 심의를 미룬 것이다.

주민들은 반발했다. 기부채납 등 서울시의 요구를 반영해 세운 계획인데 서울시에서 무더기로 보류하자 받아들이기 어렵다는 것이다. 업계에는 속도 조절론이 현실화하는 것 아니냐며 불안감이 커졌고 시장은 싸늘해졌다.

서울시는 뒤늦게 “속도 조절이 아니다”라고 해명했지만 오히려 논란에 더 불을 질렀다. 문승국 서울시 행정2부시장이 직접 나서서 “재건축·재개발·뉴타운의 속도 조절은 필요하지만 이미 경기가 침체돼 있고 수익률이 낮아 정책으로 강제할 상황은 아니다”라고 진화에 나섰다.

재건축·재개발 투자 물 건너가나그는 개포지구 재건축안 보류 이유로 “재건축 아파트가 나아가야할 방향성을 충분히 담지 못했다”며 “저층 임대아파트를 단지 한쪽 구석에 배치해 소셜믹스(social mix·사회계층혼합)에 어긋나며 근린공원 바로 앞에 초고층아파트가 들어서고 대중교통 대책이 미비하다”는 점을 들었다.

그런데 문 부시장은 시장의 불안을 잠재우기보다 오히려 더 키웠다. 다음 말 때문이다. “앞으로 공공성에 중점을 두고 임대주택 비율을 늘리고 녹지와 주민 편의 시설도 확보하겠다.” 공공성 강화와 임대주택 비율 증가는 사업성 악화로 이어질 수 있다. 그만큼 분양주택을 많이 짓지 못해 분양수입이 줄어들게 되는 것이다.

재건축 시장이 얼어붙으면서 집값 하락세가 커지자 국토부가 나섰다. 국토부 권도엽 장관은 “서울시 정책은 친서민이 아니다”고 박 시장을 정면으로 공격했다. 국토부는 서울시의 공공성을 문제 삼았다. 주택공급이 충분하지 않는데 녹지율을 많이 확보하고 경관을 생각해 층수를 제한하면 주택총량이 부족해져 구매력이 떨어지는 계층은 서울 밖으로 밀려날 수 밖에 없다는 것이다.

앞으로 재건축·재개발 투자성이 어떨지는 당분간 박 시장의 입을 지켜볼 수 밖에 없다. 사실 취임 이후 한달간 박 시장은 구체적인 기준을 내놓지 못했다. 개포지구 재건축 계획안 무더기 보류는 구체적인 기준 없이 나온 상황에서 심리적으로 시장의 불안감을 키운 측면이 없지 않다.

서울시는 속도 조절론을 해명하면서 “오세훈 시장 때보다 규제를 더 강화하지는 않겠다”며 기존 정책을 유지하겠다고 했다. 하지만 다른쪽에서는 여전히 속도 조절론이 강조되고 있어 현재로선 서울시 정책이 어떻게 흘러갈지 불확실한 상황이다.

세부적인 기준이 나올 때까지 당분간 시장의 침체는 불가피해보인다. 심리적으로 얼어붙어있고 불안감이 확산되고 있기 때문에 시장이 쉽게 살아나기는 어려울 것 같다. 송파구 송파공인 최명섭 사장은 “재건축 추진 주민들이나 투자자 모두 불안속에 관망하고 있다”며 “시장 침체가 지속될 것 같다”고 말했다.

그렇더라도 재건축·재개발 투자성을 비관적으로만 볼 수 없다는 분석도 나오고 있다. 서울시 주택 보급률은 100%가 안 되는 97% 수준이다. 전국에서 주택보급률이 가장 낮은 지역의 하나다. 주택 수요가 그만큼 있다는 뜻이다. 서울시에서 주된 주택공급원은 재건축·재개발이다.

잘 되는 재건축·재개발 구역은 반사이익을 누릴 수도 있다. 희소가치가 올라가면서 투자성이 좋아지는 것이다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “조합설립 인가 이후 주민 갈등 없이 속도를 내고 있는 사업장들은 투자성이 있다”고 말했다.

현재 서울시내 재건축·재개발 구역 중 조합설립 인가 이상 단계는 230곳 정도다. 재개발이 150곳, 재건축이 80곳이다. 사업승인을 받고 착공 전인 곳이 66곳이고 4곳은 착공에 들어가기도 했다. 다만, 조합설립 인가 이후 단계라 하더라도 조합원간 갈등이 심하거나 각종 소송에 얽힌 곳도 많기 때문에 주의해야 한다.