‘건설임대주택’ 공급 확대로 부동산 시장의 혼란을 잠재울 수 있을까. 더불어민주당 부동산특별위원회가 건설임대는 유지하고 매입임대는 사실상 폐지하는 정책을 발표하면서 부동산 시장에서 우려의 목소리가 커지고 있다. 문재인 정부 들어 민간에서 공급한 임대주택 물량이 적었기 때문이다. 정부와 여당이 건설임대를 통한 임대주택 공급 확대에만 매달릴 경우 수도권 주택 부족 문제를 심화할 수 있다는 지적이다.

 
 
[이코노미스트]가 2017~2019년까지 통계청의 ‘임대주택 건설 공급현황’ 자료를 분석한 결과 최근 3년간 민간에서 공급한 임대주택은 전국 7만2877가구로 집계됐다. 2017년에는 9443가구, 2018년 1만9484가구, 2019년 3만4370가구였다. 연간 2만4000가구가량 공급했다는 계산이 나온다. 
 
건설임대주택은 집을 새로 지어 임대주택으로 내놓는 것을 말한다. 기존에 있던 집을 사들여 임대하는 것과 달리 주택 공급 효과를 낼 수 있다. 문제는 이런 순기능에도 불구하고 민간에서 새로 짓는 임대주택 수가 적어 공급 효과가 미미하다는 것이다. 실제 주택 가격 급등 현상으로 혼란을 겪고 있는 서울 등 수도권 지역에서는 민간 건설임대주택 물량이 3년 동안 2만 가구가 채 되지 않았던 것으로 조사됐다. 
 
통계청 자료를 보면 2019년 기준 서울 지역에서 민간이 공급한 임대주택은 3880가구, 경기는 3726가구였다. 인천은 단 한 채도 없었다. 2018년엔 서울지역에서 민간이 공급한 임대주택 수가 0이었던 것으로 집계됐다. 
 
또 다른 문제는 계획부터 주택 완공 시점까지 시간이 오래 걸린다는 점이다. 건설임대사업자가 당장 사업 시행을 마음먹고 집을 짓더라도 토지와 자금을 확보하는데 적지 않은 시간이 들어간다는 점이다. 건설사 관계자는 “건설임대사업을 할 경우, 10년간 임대료만 받아야 한다. 마음대로 임대료도 올릴 수 없다”고 했다. 그는 “대부분 대출로 자금을 충당하고 집값이 오르면 이를 팔아 수익을 남겨야 하는데, 수익이 확실하게 보장되지 않으면 사업에 뛰어들기 쉽지 않다”고 말했다. 그는 “최근 지어진 임대주택이 수년 전 계획을 통해 공급된 것임을 고려하면 당분간 공급물량이 급격히 늘기는 어려울 것”이라고 전망했다.
 
또 다른 건설사 관계자는 “최근 도심의 토지가격이 너무 올라 마땅한 매물을 확보하기 쉽지 않다”며 “정부가 주는 혜택과 사업성을 비교해봐야 하지만, 지금으로선 사업성을 담보하기 어려워 (건설임대사업을) 해야 할 이유가 적다”고 했다.

 
이런 우려 때문일까. 정부는 지난해 건설임대사업자에 대한 혜택을 강화한 바 있다. 지난해 12월 18일 정부가 발표한 ‘2021년 경제정책방향’을 보면 주택 부족과 부동산 과열 문제 해결을 위한 방안 증 하나로 리츠·펀드를 통한 중산층 대상 건설 임대주택 공급 활성화 방안을 제시했다. 공모 리츠나 펀드로 자금을 모으고 임대주택을 지어 10년 동안 임대사업을 하면 각종 세제 혜택을 주겠다는 내용이다. 당시 기획재정부는 “(주택) 공급 순증 효과가 있다”며 “이를 위해 건설임대사업자에 대한 종부세 합산배제 과세 기준을 완화했다”고 말했다.
 
이전까지는 전용면적 149㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하인 주택에 대해 수혜를 볼 수 있었는데, 앞으로는 전용면적 149㎡ 이하, 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이하인 주택도 혜택을 볼 수 있다. 리츠나 부동산 펀드도 임대사업자처럼 재산세 감면을 받을 수 있게 됐다. 건설임대사업자는 토지만 확보하면 건축비의 90%까지 대출받을 수 있는 길도 열렸다. 하지만 이 정도 혜택과 공급 효과만으로 도심 주택공급 부족 현상을 해소하기는 어렵다는 게 전문가들의 평가다.
 
정부와 여당은 매입임대 사업 종료를 통해 1년 동안 약 10만여 가구가 매물로 나올 것으로 전망하는데, 이 매물이 실거주자들에게 돌아가면 10만 가구가 이사 집을 찾아 나서야 한다. 그런데 “민간 건설임대로 공급되는 물량이 3만여 가구에 불과하고 이마저도 당장 나오지 않으면 전·월세 대란 가능성을 염두에 둬야 한다”는 것이 전문가들의 지적이다.
 
부동산업계 관계자는 “정부가 구체적인 주택 공급 방안을 내놓기보다 부동산 가격 폭등의 책임을 미룰 대상을 찾는 것으로 보인다”며 “민간에서 주택 공급을 확대할 수 있도록 대안을 제시해야 한다”고 말했다.
 
이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr 


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