“지금 싸다는 이유만으로 매수한다면 결국 선행 투자자들에게 투자 수익을 몰아주는 것밖에 안 된다.”
 
지난 몇 년간 국내 부동산 시장은 끊임없이 들끓었다. 아무리 잡으려 해도 잡히지 않는 신기루처럼 아파트값은 오르고 또 오르고를 거듭했다. 그 틈새로 검증되지 않은 투자 노하우와 비법들이 조급한 소비자들의 마음을 흔들고 있다. 이 혼란한 때에 소중한 자산을 지키기 위해 알아야 할 것은 무엇인가.
 
닉네임 ‘빠숑’으로 더 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 데이터와 입지 분석, 오랜 경험과 관찰을 바탕으로, 신간 [김학렬의 부동산 투자 절대 원칙]을 내놨다.  
 
최근 서울·수도권의 시세가 높으니 돈 없는 2030들은 적은 금액으로 지방 갭 투자부터 시작하라고 추천하는 전문가들이 등장했다. 이에 대해 그는 ‘부린이’들이 공부하지 않고 무작정 투자하는 것은 “무조건 반대”라고 힘주어 말한다. 그 전문가 강사들이 찍어 주는 대로 무조건 매수해서는 안 된다고 경고한다. “투자가 아니라 기부 활동이 되는 것”이라는 얘기다.
 
그는 이제 ‘묻지 마 매수’를 조심할 타이밍이라고 말한다. 상급 입지, 상급 상품들은 시간이 해결해 주는 투자를 할 수 있지만 하급 입지, 하급 상품들은 시간이 오히려 결함이 될 수 있다. 물론 지금도 사야 할 아파트는 많다. 하지만 지금부터는 사면 안 될 부동산도 증가하고 있다. 두 부동산은 반드시 구분해야 한다.
 
예측하기 어려운 부동산 시장이지만 교통, 상권, 교육, 환경의 입지 분석이 부동산의 ‘4대 핵심 요소’라고 꼽는다. 실수요층 존재 여부는 단지 내 임대 물량이 있는지 확인하고, 수요 확대 조건은 지역 내 호재가 있는지 확인하면 된다.  
 
그러면 어디 부동산의 가치가 향후 상승할까? 그는 일자리가 생기는 지역과 광역 교통망으로 연결되는 곳을 주목하라고 한다.
 

신축 선호 현상도 핵심 투자 포인트다. 그는 향후 5년 동안 부동산에서 눈여겨볼 것 딱 한 가지만 꼽으라면 단연코 ‘새 아파트’라고 한다. 새 아파트는 새로 지어지는 것도 있지만 새 아파트가 될 것도 있다. 바로 재건축·재개발 물건이다. [김학렬의 부동산 투자 절대 원칙] 특별부록으로 수도권과 광역시의 1209개 구역 재건축 재개발 리스트를 담은 이유다. 해당 구역과 건립 예정 세대수뿐만 아니라 시공사와 현재 진행 단계까지 세세하게 살펴볼 수 있다.
 

 
 

배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr

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