지금 세계경제는 격변을 겪고 있다. 숱한 변수들이 꼬리에 꼬리를 물면서 ‘불확실성’이 키워드가 됐다. 코로나19 대유행에 이어 인플레이션, 러시아-우크라이나 전쟁, 유럽 에너지 대란, 미국·중국·러시아 간 충돌, 중국의 코로나19 봉쇄 정책 등이 얽히고 설켜 세계 경제 침체를 자극하고 있어서다. 해마다 경제 예언서 [경제 대예측]을 발간해온 [이코노미스트]는 11월 30일 경제·증시·부동산 전문가들과 ‘2023 경제대예측 포럼’을 마련, 경제 현안들을 진단하고 새해 투자 이정표를 제시했다. [편집자 주]
 
“서울 강남에 대한 규제가 풀리느냐가 시장의 저점 신호입니다. 부동산 가격이 하락할 때 규제를 완화하는 것이 시장의 원리인데, 이게 마지막으로 나타나는 지역이 바로 강남이에요.”
 
김인만 부동산경제연구소 대표는 ‘이코노미스트 2023 경제대예측 포럼’ 세션 3 ‘부동산 전망’에서 이같이 밝혔다. 김 대표는 2023년 새해 부동산 시장에 대해 “금리가 포인트”라고 진단했다.
 
김 대표는 “부동산 시장의 바닥이 1년 후일지 3년 후일지 아는 사람은 아무도 없다”며 “시장을 예측해 저점의 시기를 못 박을 수는 없다는 뜻인데, 다만 우리는 시장의 바닥이 어디인지만 확인하면 된다”고 말했다. 부동산 가격의 바닥이 있다는 점을 ‘절대 법칙’을 기반으로 시장을 봐야한다는 설명이다.
 
그는 부동산 시장의 저점 시점을 보는 신호로 ▶강남 지역 규제 완화 ▶양도세 특례 ▶고점 대비 30% 이상 하락 ▶패닉 셀링(공황 매도) 현상 발생 ▶미분양 증가 등을 꼽았다. “내 집 마련을 하고 싶다면 이 5개 조짐을 확인한 후 집을 사는 것이 좋다”고 조언했다.
 
그는 특히 강남 지역의 규제 완화가 집값 상승의 신호라고 봤다. “강남은 잘못하면 집값이 크게 오를 수 있는 위험한 지역이기 때문에 쉽게 규제를 풀 수 없다”며 “정부가 외곽부터 규제를 풀어나가기 때문에 규제의 마지막 순서는 강남인 것”이라고 설명했다.
 
그는 또 강남 조정대상지역을 푼 뒤에도 집값이 하락할 경우엔 ‘양도세 특례 카드’가 기다리고 있을 것이라고 분석했다. “5년간 양도세를 면제해주는 등의 양도세 특례는 정부가 (부동산 거래 활성화를 위해) 더 이상 조치를 취할 수 있는 것이 없다는 의미”라며 “2013년에 박근혜 정부가 5년간 양도세 면제 특례 혜택 등 세제 완화를 시작한 뒤 2014년과 2015년에 부동산 거래량이 늘어났다”고 설명했다. 양도세 특례 혜택이 주어질 때가 가격 바닥의 신호라는 뜻이다.
 
그는 집값이 고점 대비 30% 이상 떨어졌을 경우도 ‘저점 신호’가 될 수 있다고 분석했다. “2010년에서 2012년 사이 서울 부동산 시장이 굉장히 어려웠을 때 일반 아파트는 30%, 재건축·재개발 아파트는 50%까지 떨어졌다”며 “고점 대비 30~50% 정도 빠졌을 때가 세 번째 시그널”이라고 말했다.  
 
고점 대비 가격이 급락할 때 발생하는 ‘패닉 셀링’ 현상도 눈 여겨 봐야 할 점으로 꼽았다. 그는 “패닉 셀링 현상이 일어나는 경우도 바닥 신호라는 사실을 인지해야 한다”며 “이 시기를 내 집 마련 기회로 삼아도 된다”고 당부했다. 이어 “부동산은 주식과 달리 바로 팔리는 게 아니어서 장점이 되는 경우가 있다”며 “남들이 집을 팔 때 무조건 버텨야 한다”고 조언했다. 2012년과 2013년도에 패닉 셀링 현상이 발생한 바 있다. 시기에 집을 팔지 못하고 어쩔 수 없이 보유하고 있다가 2014년부터 집값이 올라 이득을 본 사례가 보고되기도 한다는 것이 그의 설명이다.  
 
그는 미분양이 급증하는 때도 저점 시기라고 강조했다. 그는 “최근 수도권 미분양이 늘고 있다. 서울 수도권 지역 미분양 3만여 가구, 전국 9만여 가구 이상이면 수요자들이 선택을 안 한 것이어서 굉장히 위험한 신호”라며 미분양 원인을 꼼꼼히 분석할 필요가 있다고 덧붙였다.
 

그는 2023년 새해에 발생할 부동산 시장 문제가 구조적인 부분에서 기인해 쉽게 해결될 수 없을 것이라 전망했다. 또 새해에는 금리 인상이 멈출 전망이라, 이 같은 분위기가 유지된다면 집값이 다시 오를 수 있다고 봤다.
 
그는 “다만 금리 인상이 멈추고, 인하 신호가 나오면 주택 구매 실수요자들이 반드시 들어올 것”이라며 “집을 팔고 싶다면 그 시기를 기다려야 한다”고 조언했다. 또 “강력한 규제 완화 정책들이 나오게 되면 시장 가격은 저점을 찍은 뒤 상승세에 오른다”고 설명했다. 그는 주택 시장이 한번 침체가 되면 3년에서 5년 정도 이어졌던 사례를 근거로 들었다.
 
그는 한국 아파트 가격이 하락했던 네 번의 시기도 설명했다. 1990년에는 급격한 공급 물량 증가로 인해 가격이 급락했고, 외환위기 이후 1998년 2차 하락 시기를 맞았다. 2008년 세계 금융위기로 3차 하락 시기가 있었고 2022년 하반기 금리 인상으로 아파트 가격이 다시 하락세를 겪었다는 설명이다.  
 
그는 “지금의 흐름을 볼 때 불안해할 필요가 없다”며 “바닥을 찍고 반드시 올라가게 돼있어 확률적으로 상승에 베팅하는 것이 더 현명한 투자”라고 말했다. 이어 “앞서 말했던 저점 포인트들을 잘 살펴 집을 구매하는 것이 좋을 것”이라고 조언했다.  
 
이번 ‘이코노미스트 2023 경제대예측 포럼’에선 김인만 대표를 비롯해 정용택 IBK투자증권 수석연구위원, 염승환 이베스트투자증권 이사가 강연에 나서 2023년 경제·증시·부동산 시장을 전망했다.
 

김연서 기자 yonso@edaily.co.kr

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