미친 듯 오르던 집값은 금리인상으로 브레이크가 걸리면서 전세가격까지 가파르게 떨어지고 있다.
 
언젠가는 끝날 줄 알았던 유동성 파티가 갑자기 끝나버리자 2015~2021년 동안 소득 대비 과도한 상승에 대한 피로감이 수면 위로 떠 오르면서 집값 상승에 대한 기대감은 꺾였고 투자심리는 급격히 얼어붙었다.
 
금리와 집값이 반비례 관계인 것은 맞지만 금리가 높다고 집값이 무조건 떨어지는 것은 아니다. 하지만 매매와 전세시장 모두 대출총량이 늘어나면서 금융의 지배력이 강화된 상황이었기 때문에 금리 인상의 영향은 크고 그 부작용은 진행 중이다.
 
2023년 부동산투자전략은 하락장을 잘 넘어가기 위한 위험관리가 중요한 포인트가 될 것이다. 부동산은 폭주기관차와 같아서 한번 달리기 시작하면 규제를 강화해도 쉽게 멈추기 어렵고 반대로 한번 멈춰버리면 규제를 풀어주어도 빨리 출발하지 않는다.
 
집값이 갑자기 크게 떨어지면 세수 감소, 역 전세, 건설경기 위축, 소비 감소, 내수 경제 침체 등 부작용이 커서 정부는 그 동안 묶었던 규제를 풀 수밖에 없다.
 
2022년 말 취득세·양도세·대출·등록임대사업자에 대한 규제까지 풀겠다고 했지만 그 효과는 미지수다. 집값이 더 떨어질 것 같은 두려움이 시장을 지배하고 있기 때문에 2023년 부동산시장은 하락장을 피하기 어려울 것으로 예상하며, 금리 인하 신호가 나오면 고점 대비 30% 이상 조정된 매물 위주로 일시적 반등은 가능할 것이다.
 
혼인·부모봉양·자녀교육 등으로 주택이 필요한 실 수요자는 허용가능한 자금범위 내에서 금리 인상이 멈추고 고점 대비 30% 하락한 급매물 위주로 선별투자를 하는 것이 좋겠다. 자금이 부족하거나 당장 주택이 필요가 없는 무주택자라면 조급증을 버리고 바닥의 신호를 기다려보는 것도 좋을 것 같다.
 
참고로 바닥 신호는 미분양 전국 10만 가구, 수도권 3만 가구, 고점 대비 30-50%하락, 패닉 셀링(투매), 강남 조정대상지역 해제, 5년간 양도세 면제(양도세 특례) 등이다. 집 하나 있는 1주택자는 상급지로 갈아타는 경우 아니라면 보험이라 생각하고 일상에 충실하는 것이 좋겠다.
 
하나 있는 집을 팔고 기다렸다가 다시 주택을 구입하는 것은 생각보다 타이밍 잡기가 어려운 전략이다. 다 주택자들은 장기 침체 가능성도 배제할 수 없는 만큼 위험 관리가 필요하다고 느끼는 분들은 일시적 반등이 올 때 주택 수를 줄이는 것도 좋을 것 같다.

김인만 김인만부동산경제연구소장

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