[경매]근저당권 투자, 수익성과 안정성 모두 ‘으뜸’

경기도 일산에 사는 박기봉씨(48)는 부실채권 근저당을 할인매입해서 4천만원을 벌었다. 그러나 박씨의 매입·매각절차는 일반적인 부동산의 매매방식과는 전혀 다르다. 박씨가 매입한 것은 부동산이 아니라, 경매에 진행되기 직전에 채권자로부터 근저당권을 할인매입한 것. 박씨가 매입한 근저당 채권은 고양시 가좌동에 있는 2백80평의 전(田)에 설정된 것으로 채권최고액은 1억3천만원으로 할인매입가는 6천만원선. 채권 배당액은 1억원이었다. 따라서 경매 종결시에 박씨가 얻을 차익은 4천만원. 이땅은 외국계 부동산법인이 성업공사로부터 대량으로 매입한 부실채권 매물중의 하나로 박씨는 1순위 채권자의 근저당을 인수한 것이므로 배당액의 1백%가 보장되었고 소유자가 점유하여 경매종결 기일도 빨라 투자금회수도 빠르게 진행될 것이라고 판단됐다. 현지조사를 해보니 이 땅은 단순히 부실채권 할인율 이상의 수익이 기대되는 땅이었다. 감정가가 4천5백만원 수준인데, 시세는 매입 후 바로 되팔더라도 1억5천만원은 가능하다는 게 2∼3군데 부동산의 공통된 얘기였다. 진입로를 만들고 전용허가를 취득하면 1억7천5백만원에서도 매각이 용이하다는 것이었다. 드물게 시세의 38%까지 저평가된 땅이었다. 박씨는 1순위 채권자로부터 근저당 채권을 6천만원에 인수한 후, 지난 2월 이 물건의 경매에 참여해 낙찰받아 수익률을 높이기로 결정했다. 신건진행으로 감정가가 4천5백만원이고, 최저가가 동일하게 4천5백만원었다. 만약 박씨가 낙찰받으면 근저당 인수금액이 6천만원에 불과하더라도 채권최고액 한도내에서는 낙찰받더라도 추가비용이 없었다. 입찰당일 박씨가 적은 입찰가격은 1억2천만원. 그러나 이 물건이 괜찮은 물건이라는 것을 알아보는 경쟁자가 12명이나 되어 박씨보다 1천만원을 더 써넣은 입찰경쟁자인 최씨에게 낙찰의 행운이 돌아갔다. 최씨의 낙찰금액은 1억3천만원. 결국 박씨는 근저당 할인수익에 만족해야만 했다. 그렇다 하더라도 6천만원에 근저당을 인수해서 1억원의 배당을 받았으니, 3개월의 짧은 기간동안 4천만원을 번 셈이다. 박씨의 경우와 같이, 토지의 경우에는 감정평가가 시세의 60∼70% 선에서 저평가되는 경우가 허다하다. 땅의 감정평가는 시세보다는 공시지가를 기준으로 행해지기 때문인데, 저평가 되어 있는 땅 중에서 매각이 용이한 땅을 고른다면 경매가 진행되더라도 배당액의 1백% 배당이 가능할 뿐 아니라, 신건에서도 낙찰될 가능성이 크기 때문에 투자액의 조기회수가 용이하다. 문의 : 02-512-7377, www.viprealty.co.kr