하반기 부동산 시장, ‘차별화’ 더 심해진다

기존 아파트에 이어 분양권도 하락세에 접어들었다는 보도가 잇따르고 있다. 그러나 약세인 것만은 분명하지만 하락세로 보기에는 섣부른 감이 있다. 지금은 하반기 집값 동향을 예의 주시하며 매도 매수자가 치열한 눈치 보기 장세를 연출하고 있다고 보는 것이 정확하다. 정부에서는 500만호에 이르는 새 집을 짓겠다는데 지금 집을 샀다가 낭패를 보는 것은 아닌지, 갑자기 금리가 올라서 대출금을 못 갚는 것은 아닐지, 월드컵 이후 경기가 나빠져서 집값이 폭락하는 것은 아닐지 등 집을 사겠다고 결정하고 나서도 쉽게 행동에 옮기지 못하게 하는 요소가 곳곳에 있다. 집을 사지 않으면 집값이 오를 것 같고, 집을 사면 집값이 떨어질 것 같은 생각이 든다. 정말 이럴 수도 저럴 수도 없다. 그냥 잊어버리고 있어도 좋을만큼 여윳돈이 있다면 전세 끼고 한두채 사두면 되겠지만 이런 사람들은 그렇게 많지 않다. 대부분은 한정된 돈으로 집을 사야하기 때문에 집값에 대해 매우 민감하게 반응한다. 부동산 특히 집값에 대해 너무 민감하게 반응하면 집을 결국 사지 못하는 경우를 허다하게 보았다. 신문과 인터넷을 통해 몇 박스나 되는 자료를 스크랩을 해도 믿음과 결단이 없으면 집은 사지 못한다. 집값이 매우 빠르게 매주 변동하는 것처럼 보이지만 부동산에 대해 웬만한 지식을 가진 사람이라면 집값이 그렇게 쉽게 변하지 않는다는 사실을 잘 알고 있다.

비수기에 집값 하락했나? 부동산에서 비수기로 꼽는 4월부터 6월에는 집값이 다소 떨어질 것으로 예상들을 했지만 현재까지의 상황을 지켜보면 집값이 떨어진 것이 아니라 오름폭이 둔화된 수준에서 소폭의 상승세를 유지하고 있다는 표현이 정확할 것이다. 지역별로 편차가 심하다. 대치·도곡·송파 등 강남 일대에서는 5월말께부터 시세보다 1∼2천만원 싸게 나온 매물이 팔려나가기 시작했다. 지금은 강남권 매물이 빠르게 소진되고 있는 상황이다. 7월 상승설을 염두에 둔 투자자가 한발 앞서 움직이기 시작한 것이다. 반면 강북과 수도권에서는 매물 적체가 더 심화되고 있다. 강남의 반등을 놓고 이제부터 3번째 가격 상승기가 시작되었다는 분석이 나오고 있지만 다른 한편에서는 그저 여유층이 많은 지역적 특성 때문에 일부 지역에만 국한된 현상이라는 분석이 팽팽히 맞서고 있다. 재건축 이주가 시작된 잠실지구의 영향으로 인근 송파구와 하남시까지 전세매물이 품귀현상을 빚으면서 일부에서는 하반기 전세대란을 예측하기도 한다. 전세난이 가장 크게 문제가 되었던 작년 봄의 이사철과 지금의 상황은 판이하게 다르다. 작년까지는 경기회복에 따른 주택 신규수요를 감당할 주택의 절대 공급량이 모자라 발생하는 전세난이 심각했다. 하지만 지금은 다가구주택과 외곽지역 아파트·주거형오피스텔 등의 급증으로 서서히 공실을 걱정해야 할 시점이 가까워지고 있다. 재건축 이주가 시작되는 지역의 인근에 나타나는 국지적인 전세난은 피할 수 없는 현상이지만 이 현상이 다른 지역으로 파급되기에는 빈집이 너무 많다. 일부 수도권 지역에서는 이미 공실이 시작되고 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 다시 말해 전세대란은 일어나기 어렵다. 하지만 외환위기라는 경기 충격에 의해 시작된 주택수급 불균형과 저금리로 인한 주택투자수요의 증가 그리고 경기부양책 등의 영향권에서 시작된 집값 상승은 당분간 계속된다는 것이 필자의 생각이다.

지역 차별화는 더 심해진다 집값은 강한 상승 탄력을 받아 있는 상황이기 때문에 일시에 제동을 걸기는 힘들다. 하지만 집값은 이중구조를 가지고 상승할 것으로 보인다. 무슨말이냐 하면 경기회복기에 나타나는 집값의 하방경직성으로 인해 집값이 계속 오르는 것처럼 보이지만 실제로 거래되는 가격은 그보다 낮은 가격에 거래가 이루어지는 이중구조를 갖게 될 것이다. 작년 말부터 올해 초까지만 해도 오르는 시세보다 더 높은 가격에 거래가가 결정되었다. 즉 매도자의 호가에 의해 일방적으로 가격이 결정되는 구조였다. 매도자가 일방적으로 칼자루를 쥐고 있었다는 얘기이다. 하지만 올 하반기부터는 양상이 달라진다. 일방적으로 매도자가 주도하는 것이 아니라 매도 매수자의 치열한 공방이 벌어지는 것이다. 지역 대표 아파트 등 소위 블루칩에서는 매도자가 우위를 점하지만 외곽지역이나 재건축이 어려운 낡은 아파트는 매수자 우위로 변할 가능성이 높아졌다. 서울지역에서도 아직 잠재수요가 많은 강남지역은 몇 년 간 강세가 지속될 것이다. 강남지역이 강세를 나타내는 이유는 지역차별화 현상의 심화와 아직 수요에 비해 공급이 부족하다는 점으로 요약할 수 있다. 먹을거리가 부족한 시절에는 비싼 음식을 안 먹지만 먹을거리가 넘쳐나는 시기에는 오히려 비싼 음식이 잘 팔린다. 단순한 수요와 공급법칙만으로는 설명하기 어려운 점이 도처에 있다. 앞으로 주택보급률이 높아질수록 주택시장에서도 이런 차별화는 계속 진행될 것이다. 정부의 주택 5백만호 공급계획이 실현되더라도 집값이 전체적으로 하향 안정화되는 것이 아니라 지역별로 차별화되는 이유가 여기에 있다. 따라서 주택 또는 아파트를 통해 투자를 하려면 지역 차별화에 더욱 신경써야 한다.

수도권 분양 열기의 실상 올 하반기부터 서울지역의 분양권전매를 제한하겠다고 정부에서 나서자 수도권지역의 분양열기가 번져나가고 있다. 투자자들이 외면하던 지역조합아파트도 수십대 일의 경쟁률을 기록하고, 천가구가 넘는 대단지이거나 특히 택지개발지구에서 나오는 아파트는 청약 경쟁률은 물론이고 분양하자마자 수천만원의 프리미엄이 형성되고 있다. 왜 이런 현상이 일어나는 것일까? 일부에서는 서울에서 분양권전매를 제한하기 때문에 투자자가 수도권으로 대상지를 옮겼다고 분석하고 있지만 여기에서 주의할 점이 있다. 소위 떴다방을 포함한 투자자가 가진 성향이 장기적이지 못하다는 점이다. 단기매매를 목적으로 통장매매나 3순위청약 또는 선취매를 통해 싼 값에 매물을 확보한 후 프리미엄을 부풀려 되팔고 빠지는 수법이 다시 등장하고 있다. 내집마련 목적의 실수요자라면 이런 분위기에 휩쓸리지 말아야 한다. 프리미엄이 수천만원이지만 1천만원이나 싼 급매물이 나왔다고 하더라도 호가 프리미엄에 가치 기준을 두어서는 안 된다. 서둘러서 계약 전 거래를 했다가 가격 거품이 빠져서 피해를 보는 사례가 늘어날 것으로 보여 우려스럽다.

내집마련은 장기 목표를 정해야 내집마련은 장기 목표를 정하고 집규모를 줄이고 부족한 돈 대신에 시간을 무기로 삼는 전략을 가져야 한다. 즉 주택수요에 비해 공급이 부족한 지역을 찾아서 주거여건이 떨어지더라도 장기적으로 재건축을 바라보고 낡은 연립주택을 구입해 직접 입주하는 것도 좋은 방법이다. 투자 목적일 때에는 금리에 따른 이자비용이 문제되지만 직접 입주하면 금리비용을 줄일 수 있다. 또 허리띠를 졸라매고 종잣돈을 만들어 나가면서 기회를 기다리는 것도 한 가지 방법이다. 서울에서 당장 집을 마련하기 어려우면 수도권 20평대부터 출발한다는 각오로 택지개발지구를 부지런히 찾아보는 것도 좋은 방법이다. 안정된 주거생활을 위한 목표가 자신에게 적당한 규모의 주택이라고 볼 때 내집마련은 집값이 오르건 떨어지건 해야 한다. 그리고 내집마련은 돈이 많고 적고가 아니고 자신과 가족의 의지에 의해 결정되는 일이다. 부동산투자를 목적으로 한다면 종잣돈이 없으면 불가능하다. 부동산투자를 위해 필요한 최소의 종잣돈은 5천만원 이상이다. 그러나 하반기부터는 아파트나 분양권에 대한 투자에 매우 신중해야 한다. 전체의 20%가 올라서 전체 평균이 오르는 것처럼 보여도 오르지 않는 80%가 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 재개발이나 재건축 지분의 경우 서울시의 분양가 규제로 인해 수익성이 악화될 가능성이 높다. 일반분양분 분양 수입이 조합원의 개발이익으로 돌아가는데 분양가 인하는 그만큼 개발이익이 줄어드는 것이므로 신중한 투자가 요구된다. 사업 속도가 빠른 단지를 중심으로 선별적인 투자를 해야 한다. 정부가 콜금리를 0.25% 올리면서 대출금리도 0.1∼0.2% 소폭이나마 오르고 있다. 소비자 기대지수도 7개월만에 상승세를 멈추며 소비심리가 다소 위축되고 있다. 경기둔화 조짐이 보인다는 성급한 전망도 나오고 있다. 지역별 대표 아파트나 분양권의 경우 현재 매물도 많지 않고 시세도 떨어지지 않았으나 매수자가 협상력을 발휘한다면 매입이 불가능하지는 않다. 대표 아파트는 비수기 때 가격이 하락하지 않고 보합세를 보이다가도 성수기 때는 상승을 선도하는 특징을 갖고 있다. 따라서 장기 거주를 생각하고 주거환경을 따진다면 다소 자금부담이 되더라도 대표 아파트나 분양권을 매입하는 것이 바람직하다. 서울의 경우 입주물량 부족이 해소되지 않는데다 재건축 규제강화로 신규 물량이 제한돼 있는 상황에서 지역 대표 아파트의 가치는 시간이 흐를수록 더욱 높아질 것이다. 초기 자금부담이 큰 강남만을 고집하지 않아도 각 지역에는 대표아파트가 많다는 점을 염두에 두어야 한다. 문의:www.DrApt.com