테마상가 찬바람 과잉공급 우려 팽배

테마상가, 과연 동대문 밀리오레 신화를 계속 이어갈 것인가? 최근 동대문 운동장역 주변으로 대형 쇼핑몰들의 분양열기가 뜨겁다. 밀리오레 옆으로 헬로 apm 쇼핑몰이 지난해 9월 점포 수 1천7백개에 지하 4층·지상 11층 규모로 입점해 성업 중이고, 굿모닝씨티는 4천여개 점포 지하 7층·지상16층 규모로, 라모도는 2천4백개 점포 지하 5층·지상16층 규모, 패션TV 1천9백50개 점포 지하 6층·지상 10층 규모로 분양 중이다. 특히 기존 밀리오레 주변 상가와 달리 지하철역과 연결하고, 극장이나 젊은층이 선호하는 흥미 위주의 업종을 적극 도입해 상권 활성화를 꾀하고 있다. 테마상가는 주변 광희시장 주변도 바꿔 놓고 있다. 광희시장 주변의 잡화 위주의 도소매 상가들도 리모델링을 통한 새로운 변신을 시도하고 있다.

동대문상권은 테마상가의 바로미터 하지만 동대문운동장 주변에 상가가 지나치게 공급과잉이라는 우려의 목소리가 많다. 현재 영업 중인 대형 쇼핑몰의 상인들이나 주변의 일반 상인들은 매출이나 경기가 예전만 못하다는 불만이 많다. 따라서 운동장역 주변으로 대형화 추세의 쇼핑몰이 반갑지 않다는 얘기다. 지방경기의 악화로 인한 소비둔화로 지방 상인 유입이나 매출도 상당히 줄었다. 젊은이들의 쇼핑메카로 자리잡은 밀리오레나 두산타워·프레야타운 역시 매출이 감소돼 주변에 대형 쇼핑몰 등장은 상인들에게 공급과잉에 따른 불안으로도 작용하고 있다. 서울 시내 각 지역마다 쇼핑몰이 들어서는 것도 동대문 상권에 영향을 주고 있다. 재개발 지역이나 역세권 등 상권이 형성돼 있는 지역이면 어김없이 쇼핑몰 분양광고가 눈에 띈다. 수도권에도 신택지가 됐든 구상권(舊商圈)이든 테마몰이 분양 중이거나 이미 입점해서 영업 중인 곳이 상당수다. 때문에 불경기와 맞물려 동대문상권의 향후 방향에 관심이 쏠리고 있다. 또한 동대문운동장 주변의 상권이 여러모로 변화할 수 있는 여건이 있는데, 바로 청계천 복원 계획이다. 2003년 봄에 공청회를 개최 시민의견 수렴과 계획안을 확정한 후 8월이나 9월께부터 복원계획을 실행한다는 것이 골자인데, 부득이 청계천 주변의 청평화·동평화·신평화 등 동대문의 대표적인 도매 의류 상가들이나 그 외 인접 상가들 대부분이 장사 여건이 어려워져 타격을 입을 공산이 커진다. 공사 시작 전 보상문제 역시 원만하지 못할 경우 공사가 기일 내 완료될 것인가도 아직은 미지수이다. 그리고 분명 공사에 따른 차량이나 도로 여건 등이 상권을 위축시키는 한 요인이 될 것으로 보인다. 상권은 한번 나빠지면 원상회복이 상당히 어렵다는 특징을 갖고 있다. 남대문이 아동복이나 액세서리가 강세인 것을 알면서도 오픈한 대형 의류 매장이 어려움을 겪고 있는 사례만 봐도 알수 있다. 따라서 복원공사로 인한 공사구간의 상인들이 부득이 동대문 운동장역 주변이나 광희시장 주변상가로 몰려올지도 모르는 일이다. 상인들은 접근성이나 장사 여건이 불리하면 옮기기 마련이기 때문이다. 한번 옮겨진 상권은 다시 옮기는 것이 쉽지 않으며, 또한 공원 형태의 하천부지 주변의 상권은 대체적으로 먹을거리나 유흥 형태의 상가로 발전한다는 것을 보면 동대문 운동장역 주변의 신규 상가나 광희시장 주변 상가로 상인들이 이동할 것으로 보인다. 또한 복원공사 중 동대문운동장을 주차장으로 활용하는 방안 역시 운동장 역 주변의 상가는 상권 확보에 상당히 유리할 것으로 보이며, 다년간의 공사로 인한 상권 형태의 변화와 고착화가 예상된다.

건축허가 없이 분양하는 상가도 있어 동대문운동장 지역에서 직접 장사를 하든 투자를 고려하든 간에 상권 변화 가능성도 염두에 두고 신중히 결정해야 할 것으로 보인다. 특히 공사에 따른 교통통제는 불가피할 것이므로 교통흐름의 변화와 유동고객의 동선 변화 예측을 잘 해야 한다. 또한 복원구간의 상인들이 어디로 이동할지 의견을 들어보는 것도 현명한 방법이라 할 수 있겠다. 전문상인들은 장사가 될 만한 지역이나 상가를 판단하는 눈이 그 지역에서는 가장 정확할 수 있으며, 단골고객을 유치하거나 노하우가 뛰어나 상가가 활성화가 잘 되기 때문이다. 최근 몇 년 사이 동대문에 불어닥친 재건축 쇼핑몰이 경쟁적으로 분양을 하고 상가 조성에 열을 올리고 있다. 하지만 건축허가도 받지 않고 수십개 필지로 이루어진 상가가 대부분인데, 각 필지별 매입이 덜된 상태에서 분양에만 열을 올리는 곳도 보인다. 심지어 주변의 상가 임대료나 매매가를 인용해 아직 활성화 여부가 불투명한 상가분양 홍보로 인해 과장광고라는 비난도 많은 것이 사실이다. 동대문의 A상가의 경우 분양 개시가 2년이 다 되도록 건물 매입이 완전히 안 돼 사업부지 내 매입이 안 된 건물에 대해서는 철거를 못하고 있어 사업에 차질을 빚고 있으며, B상가 역시 건물매입에 어려움을 겪고 있어 향후 철거 과정이나 공사 개시 여부를 조심스럽게 지켜보고 있는 실정이다. 또한 제기동 약령시장 주변의 C상가의 경우도 동일한 문제를 안고 사업을 진행 중이어서 투자자들의 신중함을 요구하고 있다. 따라서 재개발·재건축 테마상가에 투자시 필지별 매입 여부를 등기부 등본을 통해 필히 확인 후 분양에 임하는 것이 바람직하다고 볼 수 있다. 사업부지가 매입이 덜 됐다면 사업 자체가 늦어지면서 피해자를 양산할 가능성이 크기 때문이다. 테마상가는 제대로 활성화가 되면 수익률이나 프리미엄이 어느 상가보다도 높게 나타난다. 하지만 유사한 업종의 상가가 지나치게 많이 들어서는 것이 흠이라고 볼 수 있다. 동대문지역의 현 상권이나 향후 주변여건이 타상가와 업종이나 마케팅 등 차별화된 전략이 필요한 시점으로 보인다.

시행사가 어디인지를 따져라 상가 중에서도 테마상가는 시행사의 역할이 상가 활성화 여부를 좌지우지한다고 해도 무리는 아니다. 분양에서부터 상가 개점과 향후 관리까지 시행사의 역할이 크기 때문이다. 분양을 목적으로 한 과장광고나 무리한 분양 마케팅은 차후 투자자나 상인들과의 분쟁이 야기될 우려가 많다. 법적 분쟁이나 여러 가지 의견 충돌은 상가의 이미지나 여러 가지 악재로 남아 상가가 자칫 어려움에 빠질 수 있기 때문이다. 투자의 기본은 예산을 적절하게 활용해 재산을 늘려나가고 안정된 수익을 만들어 가는 것이다. 특히 상가의 경우 예상치 못한 어려움에 부딪혀 이러지도 저러지도 못한 상황이 발생할 수도 있다. 따라서 가장 중요한 것은 우선 시행사가 튼튼한지를 확인해야 한다. 직접 토지등기부 등본을 떼 사업부지에 대해 소유권을 시행사가 갖고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계가 깨끗한지 확인해 봐야 하며, 시행사가 관리나 마케팅에서 뒤지면 슬럼화하는 경우가 생길 수 있으므로 사업주체에 대한 경험 유무, 회사 인지도나 임직원들의 전력도 확인해 봐야 한다. 마케팅 능력이 있는 시행사를 골라야 상권이 조기에 활성화될 확률이 높다. 최근 분양상가들을 보면 주변의 활성화된 상가를 모방하는 경우가 대다수이다. 하지만 이제는 유사한 상가의 공급이 많은 만큼 새로운 발상이 필요한 시기라고 보이며, 상권변화에 따른 업종개발이나 시행사만을 위한 분양 전략이나 마케팅보다는 상가에 관여되어 있는 대다수가 이익을 만들어 갈 수 있는 방안을 모색할 때이다.