지난번에 이어 단독주택 경매 노하우를 계속 알아보자. 이번에는 서울지법 본원(현 중앙지방법원)에서 경매가 진행되었던 재벌가의 단독주택 경매에 대한 공부를 해보자. 이 재벌가의 집은, 전 극동그룹의 김세중 부회장이 살던 곳으로, 서울 서초구 방배동 848의 11에 있는 대지 140평, 건평 237평, 2층 규모의 주택이다. 최초 감정가 10억9682만원에서 2회 유찰해 최저 경매가는 7억196만원(감정가의 64%)으로 내려갔다. 의정부에서 개인사업을 하는 김모씨가 7억3000만원에 낙찰받았다. 이 저택에 잡혀 있는 담보액만 358억원이나 돼 금융기관(보람상호신용금고)에서 경매에 부쳤던 것이다. 이 주택은 낙찰 후 잔금을 납부하기도 전에 대문 열쇠를 넘겨받았다. 이유는 간단하다. 주택관리인 겸 운전기사만 가끔 들러 이 집을 관리했을 뿐이었기 때문이다. 소유자는 이미 몇 달 전에 외국으로 출타하면서 이사한 상태였다. 경매 처분될 것을 미리 알고 ‘깨끗하게’ 집 정리를 한 후 관리인에게 열쇠를 주면서 새 주인이 결정되면 열쇠를 넘겨주라고 했단다.

내부 인테리어·조명은 초호화판 즉시 인도받은 이곳은 가히 ‘명품’ 주택이었다. 김 부회장의 부인은 미술을 전공해 주택 내부는 잘 지어진 소왕국과 진배없었다. 깔끔한 내부 인테리어와 고급스러운 실내조명은 화려한 고급주택의 극치였다. 주택 안에는 잘 꾸며놓은 화원과 최고급 붙박이식 가구가 설치되어 있었다. 정원에는 각종 진귀한 나무들과 정원석이 치장되어 있었는데 이것까지 집값으로 친다면 낙찰자는 엄청난 차익을 본 것이 확실하다. 1991년 7월 준공된 이 주택의 내·외부를 살펴보니 거의 새집과 다름이 없다. 주택관리인의 말에 의하면 97년에 전면 개·보수를 해 집 안팎을 별도로 손볼 필요가 전혀 없다. 주택의 당시 시세는 15억원을 넘었지만 감정가는 땅의 공시지가에 약간의 건물값을 친 상태로 감정됐다. 이런 탓에 낙찰을 받자마자 벌써 땅 감정가만 따져도 5억원의 시세차익을 얻었던 셈이다. 또 낙찰가가 7억원 선이니 7억원 이상의 시세차익을 보고 최고급 주택을 산 셈이다. 등기부등본을 통해 권리관계를 확인해 보니 이 단독주택에는 수십 건의 각종 근저당과 압류, 가등기가 설정되어 있었다. 언뜻 보기에 굉장히 복잡해 보였다. 최초 저당권 설정일 이후 5일 만에 최모씨가 소유권이전청구 가등기를 설정해 둔 상태여서 혹시 낙찰받을 경우 문제가 생길 것으로 보일 수도 있었다. 그러나 경매 권리분석 과정에서 판단해야 할 점은, 최초 저당권 이후 모든 권리는 깔끔하게 정리된다는 점이다. 이런 점에서 이 집도 깨끗한 물건이라는 점은 두말할 나위가 없다. 이 물건도 법원의 입찰물건 명세서를 살펴보면, 채무자 외에는 거주하고 있는 세입자가 없어 권리상 하자가 없는 주택이었다. 당시 경매주택에 가보니, 주차장 입구 작은 방에 운전기사가 거주하고 있었으나 전입신고와 임대차계약을 마치지 않은 상태에서 권한 없이 점유하고 있는 것이었다. 따라서 이는 주택임대차관계가 성립되지 않는 임차계약이었던 것이다. 오히려 이 운전기사는 집의 열쇠를 건네주면서 나에게 “좋은 경매주택이 있으면 소개를 부탁한다”고 자신의 연락처를 남겨주기까지 했다. 이번에는 몇 해 전 해태그룹 박건배 회장 소유의 고급 단독주택이 현재의 중앙지법 경매에 부쳐졌던 얘기를 해보자. 당시 각 언론매체들은 연일 국내 굴지의 대기업 회장 자택이 경매에 부쳐졌다고 난리법석이었다. 내 컨설팅 손님 중 제법 이름 있는 의류회사 A회장이 입찰에 참여하고 싶다고 말을 했다. 경매에 부쳐진 주택은 서울 용산구 이태원동 106의 2에 있는 대지 199평, 건평 133평의 2층 집이었다. 감정가 16억500만원에 1회 유찰 후 최저 경매가만 12억8400만원이나 되는 고급주택이었다. 권리분석은 큰 어려움이 없었다. 중앙종합금융이 1997년에 20억원 정도의 가압류를 설정한 이후로 각종 근저당과 가압류, 압류 등이 설정되었다. 총 채권 금액은 156조원이나 되는 어마어마한 금액이었다. 감정가 16억원짜리 주택에 천문학적 채무가 잡혀 있는 한마디로 ‘빚잔치’용 주택이었다. 누구든지 이 주택을 낙찰받으면 등기부상 50건이 넘는 각종 하자는 말끔하게 지워지는 물건이었다. 게다가 주민등록상 채무자인 박 회장 식구들만 전입신고가 된 상태라서 주택임대차관계도 깨끗한 상태였다. 그러나 자세히 들여다보니 물건 분석에 중대한 하자가 하나 눈에 들어왔다. 알아보니 이 주택에 딸려 있는 토지가 공유지분이었다. 토지대장과 지적도를 발급받아 확인해 보니 총 249평 중 박 회장 소유의 지분은 199평이었다. 직감적으로 이 물건의 공유자는 토지 지분 50평을 주장하며 ‘공유자우선매수청구권(공유지분 소유자는 공유지분 토지를 낙찰 시 낙찰자보다 먼저 공유 토지를 살 수 있는 권리를 가리킴)’을 행사할 것으로 예상됐다. 만일 공유권자가 이 권리를 행사하면 낙찰자는 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격’이 될 수 있다. 부동산 공동소유에는 공유·합유·총유가 있는데 공유가 경매물건에 많은 편이다. 대지뿐 아니라 상가, 오피스텔 또는 간혹 아파트까지 공유지분으로 경매에 부쳐지기도 한다. 경매 물건 중 공유지분 표시는 등기부상 ‘몇 분의 몇’ 같은 지분이 표시되므로 반드시 확인한 다음에 입찰해야 한다. 합유나 총유의 부동산은 더 심각한 권리분석상 하자를 만날 수 있다. 만일 학교법인이나 종중 재산이 경매에 나왔다면 반드시 주무관청의 처분허가를 받아 경매 처분이 되는가를 확인해야 한다. 공동소유 부동산은 일단 ‘골치 아픈 부동산’으로 알고 투자하는 게 상책이다. 아무튼 나는 이 박 회장 집의 공유권자에 대한 조사에 들어갔다. 알고 보니 그는 박 회장의 처남이었다. 그 처남에게 공유자매수신청을 할 것인지를 물어보았다. 그는 그냥 “법대로 되겠죠!”라고만 짧게 이야기를 했다. 나는 A회장에게 이 같은 사실을 말해줬더니, A회장은“그래도 입찰에 들어간다”고 해 결정했다. 입찰 당일 이 물건에 13명의 경쟁자가 몰려들었다. 주택의 진가를 아는 A회장은 높은 값을 쓰자고 스스로 결정했고, 그 입찰금액은 감정가의 107%인 17억2600만원으로 낙찰되었다. A회장은 최고가 매수인으로 결정됐다. 그런데 갑자기 그 입찰장에 그 처남이 보낸 대리인이 나타났다. 그 처남이 써준 위임장을 갖고 있는 그 대리인은 공유자매수신청인 자격으로 당당하게 A회장이 매수신청을 한 그 금액에 최고가매수인 신청을 하는 게 아닌가. A회장은 높은 값을 써내 어렵게 낙찰받았지만 결국 포기해야만 했었다. 허탈한 마음이었지만 A회장은 다음 매물을 노릴 수밖에 없었다. 단독주택의 경우 물건 분석을 소홀히 할 경우 ‘다 된 밥에 코 빠뜨리기’같은 우를 범할 수도 있다. 특히 권리분석에 매달리다 개별 부동산의 함정이나 하자분석을 소홀히 하면 골치를 앓게 된다. 공동주택과 달리 단독주택은 주택에 딸린 토지의 공법상 제한을 반드시 확인한 후 입찰을 결정해야 한다. 물론 공법상 규제완화나 재개발·재건축의 호재, 토지의 개발여지 등이 기대된다면 입찰을 해야 함은 물론이다. 개별 물건의 문제점과 함께 조사 과정에서 얻게 된 특별한 장점까지 미리 알고 싸게 낙찰받는다면, 재테크의 길이 보이는 게 단독주택 경매인 것이다. 다음에는 단독주택 물건 분석의 실패 사례와 물건 분석 시 조심할 점을 두루 알아보자. (계속)

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