지난해 말 서울 은평구 모 빌라에 사는 10여 명이 TV에 나와 억울함을 호소했다. 2년 전 1억원 이상을 주고 입주했던 집이 다른 사람에게 명의가 넘어가 엄동설한에 길거리로 쫓겨나게 생겼다면서 억울함을 호소했다. 이 사건은 한마디로 기초적인 부동산 법률 지식이 없어 당한 것이다. 구체적으로 보면 다음과 같다. 2002년 서울 은평구에서 공사 중인 빌라가 완공 전에 호실별로 여러 사람에게 분양됐다. 그런데 공사 중 건축주가 부도가 나 준공검사와 보존등기를 마칠 수 없었다. 분양받은 사람들은 서둘러 입주했다. 이렇게 점유한 지 2년이 지날 무렵 기존 건축주에게 돈을 빌려주었다는 채권자가 나타났다. 건축주로부터 명의 변경을 해 소유권 보존등기를 한 뒤 빌라에 살고 있던 입주자들을 상대로 소송을 제기했다. 1심 법원은 빌라를 점유 중인 입주자에게 패소판결을 내렸다. 입주자들은 길거리로 내몰릴 판이었다. 정상적으로 분양계약을 맺고 대금을 납부했지만 법적인 소유권을 취득하지 못했기 때문이다. 이런 사건은 주변에 흔하다. 근본적인 문제는 돈을 먼저 주고 나중에 물건을 받는 식의 우리의 독특한 부동산 거래 구조 때문이다. 부동산에 관한 소유권 거래에서 소유권을 취득한다는 것은 바로 소유권 이전등기를 넘겨받는 것이다. 그런데 지금의 선 분양 구조에서는 소유권 등기라는 권리를 넘겨받기 이전에 순차적으로 거의 대부분의 분양대금을 미리 지급해야 하고, 분양잔금 일부만이 등기와 동시에 이행되는 구조다. 즉 마지막 잔금을 제외하고는 거의 대부분의 대금이 권리 취득에 앞서 지급되는 것이다. 위의 사례에서 보듯 건축 중인 건물이 중도에 중단되는 경우에도 분양자에겐 권리가 없고, 건축에 대한 권리는 여전히 건축주인 분양 회사에만 있다. 결국 건물이 정상적으로 완공되고 등기를 넘겨받았을 때에만 기본적으로 분양계약은 완전히 이행되는 것이다. 만약 건축주의 부도 등으로 건물이 완성되지 못하면 다수의 분양자는 대체로 권리 구제를 받기 어렵다. 대표적인 사례가 바로 굿모닝시티 상가와 같은 경우다. 따라서 투자자들은 ‘분양보증제도’가 갖추어진 투자 대상을 찾거나 일정금액의 보험을 분양자가 부담한다면 분양 피해를 대비할 수 있다. 그러나 불행히도 우리나라의 건축 관행상 분양보증제도를 실행하는 사례는 거의 없다. 투자자 본인이 알아서 조심할 수밖에 없는 안타까운 상황이다. 이렇다 보니 부동산 사기가 너무도 많다. 인감도장은 물론 등기부등본 등 각종 서류를 위조해 감쪽같이 속이는 일도 비일비재하다. 부동산 투자에 관심이 있다면 우선 부동산 정책을 유심히 챙겨봐야 한다. 요즘 같으면 하루가 멀다 하고 각종 부동산 정책이 발표된다. 법도 자주 바뀌게 마련이다. 따라서 이런 법을 꼼꼼히 챙겨야 바보가 안 된다.
상가 분양 때 두 번 사기 당해 한때 부동산 시장에서 효자 노릇을 하던 아파트 전매는 이제 전국 어디에서도 하기 힘들다. 웬만한 지역은 거의 다 전매 금지 지역으로 묶였기 때문에 투기꾼들도 이제는 주상복합이나 오피스텔 쪽만 기웃거릴 뿐이다. 물론 이 물건도 요즘은 인기가 별로 없다. 워낙 공급 과잉이기 때문이다. 이처럼 아파트 전매가 불가능한데도 정보에 어두운 투자자들은 부동산 업자 말만 믿고 덥석 아파트를 샀다가 낭패를 보기도 한다. 부동산으로 돈을 벌고 싶으면 ‘부동산 공부’를 해야 한다. 공부를 하다 내친김에 공인중개사 자격증을 따면 더 좋다. 부동산 시장 현장에서 뒤통수를 맞지 않으려면 부동산 공부를 하라고 거듭 강조하고 싶다. 상가 분양은 시행사와 분양 대행사가 속칭 ‘짜고치는 고스톱’인 경우가 많다. 온갖 감언이설로 분양을 부추겨 놓고 적당한 시점에 분양이 종료되기만 하면 시행사든 대행사든 연락이 끊어지기 일쑤다. 이런 일도 있었다. 주부 A씨는 상가 분양 광고를 보고 분양 사무실을 찾았다. 청산유수와 같은 대행사 직원들의 설명에 혹하고 넘어가 상가 1계좌(1억5000만원)를 분양받기로 하고 엉겁결에 계약서를 썼다. 계약금으로 20% (3000만원)를 내야 하나 가진 돈이 500만원밖에 없어 일단 가계약서를 쓴 뒤 며칠 후 나머지 2500만원을 주기로 했다. 그러나 집에 돌아와 가족들과 상의한 결과 이 상가를 1억5000만원에 분양받는 것이 별 실익이 없다고 판단, 가계약금 500만원이 아깝지만 포기하기로 했다. 그러나 한 달여가 지난 뒤 그 상가가 들어설 부근 중개사무소라면서 한 통의 전화가 왔다. 이 상가가 요즘 프리미엄 1000만원이 붙어 거래되니 혹시 분양권이 있으면 웃돈을 받고 팔 의향이 없느냐는 문의였다. 500만원까지 포기했던 A씨는 중개업자의 말에 혹시나 해서 분양 사무실에 전화를 걸어봤다. 문의 결과 지금이라도 나머지 2500만원의 계약금을 입금하면 분양권 거래가 가능하다는 답변을 들었다. A씨는 들뜬 마음으로 주변 지인들에게 급하게 2500만원을 빌려 회사에 입금했다. 조만간 웃돈을 붙여 분양권이 전매될 것이라는 희망에 부풀어 좋은 소식을 기다렸다. 그러나 나머지 계약금이 입금된 이후로는 신기하게 그동안 꾸준히 걸려오던 주변 중개업소들의 문의전화가 뚝 끊어졌다. 담당 분양대행사 직원 역시 조금만 기다리면 거래가 될 것이라는 말만 되풀이하다 잠적했다. 분양대행사 직원들의 사기극에 속았다는 것을 깨닫는 데는 오랜 시간이 걸리지 않았다. 분양대행사는 유령 중개업소를 차려놓고 A씨 같은 어수룩한 고객의 뒤통수를 치는 사기극을 벌인 것이다. A씨는 결국 상가 분양을 놓고 한 대행사에 두 번 속아넘어간 기막힌 케이스다. 그러나 상가 분양 현실에서 이런 일은 비일비재하다. 요즘 지방의 논·밭은 가족 전부가 주민등록을 옮기고 일정 기간 거주 사실이 확인돼야 살 수 있다. 따라서 믿을 만한 사람을 내세워 명의신탁으로 땅을 사는 경우가 많다. 이 경우 각종 안전장치가 필요하다. 저당권이나 지상권을 설정해놓든지 가압류 신청을 해놓는 것도 방법이다. 명의를 빌려준 사람이 딴 맘을 먹을 때 필요한 최소한의 안전장치다. 명의신탁은 아무리 주의를 해도 지나치지 않다. 따라서 친분도 별로 없는 현지인이 친절하게 자신의 명의를 빌려준다고 할 때는 일단 의심해야 한다. 용적률과 건폐율 같은 기초 상식도 모른 채 부동산으로 돈을 벌고 싶다는 것은 어불성설이다. 부동산 공부를 해야 돈 벌 길이 보인다. 실전 투자에 필요한 기초 상식, 사기당하지 않고 바보 안 될 정도의 공부를 하면 된다. 시중에 좋은 책들이 많다. 자기에게 필요한 책을 사서 읽으면 된다. 전문 학원에 다닐 필요도 없다. 경매든, 상가 투자든, 관심 분야 책을 우선적으로 읽어라. 요즘은 값싸게 좋은 강의도 많다. 각 대학교와 언론사에서 경쟁적으로 부동산 강의를 열고 있다. 자신에게 필요한 부분을 골라 가격을 비교해본 후 들으면 된다.

기획부동산을 통한 토지 투자시 주의할 점 1.법인사업자 등록증 유무를 확인하라. 2.현장 답사를 통해 해당 토지를 직접 보고 지적도와 지번을 확인하라. 3.현지에서 실제로 거래되는 가격을 직접 확인하라. 4.개발 계획의 사실 여부를 확인하라. 5.등기부등본을 반드시 열람하고 실제 토지 소유주와 거래 알선자의 관계를 확인한다. 6.관계 서류(지적도, 토지이용계획확인원, 토지대장, 공시지가확인원)를 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인한다. 7.모르는 사람으로부터 투자 안내 전화가 걸려오면 일단 의심하라. 8.사무실 분위기가 지나치게 화려하고 너무 좋은 분위기는 의심하라. 9.회사의 인지도 및 공신력을 반드시 확인하라. 10.소유권 이전등기 부분을 확실하게 챙겨라.

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