[자산관리 노하우 ⑦] 중개업소 10곳 이상 다녀라

▶부동산 전문가들은 집을 사기 전 최소 10곳 이상의 중개업소에 들러 정보 파악을 해야 한다고 권유한다. 사진은 서울 대치동 일대의 부동산 중개업소 거리.

우리는 날마다 크고 작은 거래 속에서 생활한다. 하다못해 동네 구멍가게에서 작은 물건 하나 사는 것도 거래고 은행 창구에서 새로 금융상품에 가입하는 것 또한 거래의 일종이다. 이처럼 항상 대가를 지불하고 물건을 사고파는 속에서 생활하지만 금액의 크기 면에서 볼 때 역시 인생 최대의 ‘빅딜’ 가운데 하나는 내 집 마련과 관련해 부동산을 사고파는 일이다. 아마도 상당수의 사람은 집을 사고 옮기는 과정에서 일어나는 몇 차례의 거래가 금액 면에서는 일생에서 가장 큰 거래로 기록될 것이다.

반드시 현장에 가서 시세 확인해야 이렇듯 내 집 마련과 관련한 큰 거래를 할 때 후회하지 않고, 또 손해 보지 않기 위해서는 다른 거래 때보다 더 신중해야 하고 이모저모 따져봐야 하는 것은 두말할 나위가 없다. 특히 부동산은 똑같은 물건이 여럿 존재할 수 없으며, 소비자 가격이 정해진 공산품이나 전자제품과 달리 주관적 요소에 의해 가격이 좌우된다. 따라서 만족스러운 성공 거래를 위해서는 손품·발품을 팔면서 더 많은 정보를 얻도록 해야 하며, 특성상 세금이나 법률적인 부분도 세세하게 확인해 봐야 한다. 특히 이 연재 글은 30대 대기업 과장 정도의 독자를 대상으로 쓰고 있다. 내 집 마련을 위한 정보 취득은 인터넷 시세 정보부터 활용하는 것이 편리하다. 예전에는 시간을 쪼개 이 지역, 저 지역을 돌아다니며 여러 정보를 탐문해야 했지만 지금은 인터넷 검색을 통해 어렵지 않게 확인할 수 있다. 가령 이사하기에 적당한 아파트를 물색하는 경우 부동산 시세정보 사이트를 통해 관심 있는 아파트 단지에 대해 가격에 중대 영향을 미치는 요소, 예컨대 세대 수, 평형 분포, 노후 정도(건축연한) 등을 사전에 확인하는 과정이 필요하다. 또한 시세 정보를 통해 해당 아파트의 과거 시세와 현재 시세를 파악하는 것도 중요한 목적이다. 과거 시세의 변동 추이를 통해 향후 가격 등락에 대한 예측 자료로 삼을 수 있으며, 매물로 등록된 물건의 호가를 통해 적정 시세 수준을 가늠할 수 있다. 그런데 인터넷 시세 자료와 실제 거래가격 간에 차이가 나는 경우도 많은 만큼 반드시 사후 현장방문을 해 가격 수준을 직접 확인하는 것이 필요하다.

계약 땐 소유자 본인인지 꼭 확인 관심 물건의 범위가 좁혀지고 인터넷 사이트 등을 통해 필요한 정보를 파악했다면 다음은 직접 현장을 방문해 탐문하는 과정이 필요하다. 물건이 있는 인근 중개업소를 방문해 해당 지역의 부동산 시장 분위기나 매물 현황 등을 설명 듣고 실제 매물도 소개받도록 한다. 중개업소도 한 곳만 방문하는 것보다 10군데 이상 방문해 매물과 시세를 다시 확인하는 것이 좋다. 이때 인터넷에 올라온 가격 수준과 실제 호가 간에 차이나는 경우가 많은 만큼 일정 격차를 감안할 필요가 있다. 특히 집을 매입할 때는 마치 집을 파는 것처럼 전화로 현장에서 30명 이상의 중개업자에게 질문을 할 필요가 있다. 적나라한 실거래가를 알아내기 위한 매입 노하우인 셈이다. 이 같은 질문을 끝없이 하면 매입 가격 측면에서 손해 보는 일은 절대로 없을 것이다. 한편 현장 방문 때는 중개업소를 통한 매물 확인뿐만 아니라 해당 아파트의 환경과 주변 여건도 세밀히 살펴볼 필요가 있다. 아파트의 구조를 비롯해 난방 방식, 관리비 수준, 조망권, 일조권, 소음수준 등 아파트의 개별 사항을 확인할 필요가 있으며 해당 지역의 학군, 학원 현황, 공원 위치, 주변 편의시설, 지하철역이나 버스정류장과의 거리, 회사 출퇴근 시간, 인근에 혐오시설은 없는지 등 주변 여건도 종합적으로 파악하는 것이 필요하다. 그 밖에 입주민들의 주연령층이나 생활패턴 등도 알아볼 사항이다. 현장 방문으로 충분한 확인과 마음에 드는 물건을 소개받았다면 다음은 세금이나 법률적인 제한 등을 확인하는 단계다. 매입하려는 물건의 등기부등본을 통해 소유권에 대한 사항 및 제한물건 여부를 확인해 봐야 한다. 특히 매입하려는 물건이 재건축 대상 아파트인 경우 상업지역 및 1~3종 일반주거지역 등 용도지역에 따라 재건축 용적률이나 수익률 등에서 큰 차이가 발생하는 만큼 토지이용계획확인서를 통해 용도지역을 확인해야 한다. 또 세금과 관련해 새 집 취득에 따른 취득세·등록세와 이후 부담해야 하는 보유세, 그리고 기존 주택의 매도에 대한 양도소득세 문제 등도 충분히 고려해야 한다. 양도소득세 대상인 기존 주택을 팔면서 새 집으로 이사하는 경우 양도소득세와 취득세·등록세 등으로 적잖은 세금이 부과되므로 자금 계획을 세울 때 이를 감안해야 차질이 없다. 또 집을 사고파는 순서를 정할 때 기존 주택을 먼저 판 다음 새 집을 사도록 해야 한다. 주로 가격 상승기 또는 비인기 지역에서 인기 지역으로 이사하려 할 때 급한 마음으로 일단 새 집부터 계약하고 난 후 기존 주택을 처분하는 경우가 있지만 이때 살던 집이 계획대로 팔리지 않아 곤욕을 치르는 경우가 많다는 점을 기억할 필요가 있다. 매수를 결정하고 매매계약을 체결하는 때는 소유자 본인 여부를 꼭 확인하도록 한다. 본인과 직접 만나 계약서를 작성할 때는 주민등록증 등을 통해 본인 여부를 확인해야 하며, 만일 소유자 본인이 아닌 배우자나 자녀, 친인척과 대신 계약해야 할 때는 집주인의 계약 위임 여부를 확인해야 안전하다. 따라서 대리인과 계약을 체결할 때는 사전에 소유자에게 연락해 의사를 확인해야 하며, 소유자의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 함께 받아두도록 한다. 또 등기부등본을 통한 물건의 이상 여부 확인은 계약 시점뿐만 아니라 중도금이나 잔금 때도 다시 한 번 등기부등본을 발급받아 중간에 변동된 내역은 없는지 확인하는 것이 필요하다. 그 사이 가압류나 근저당, 처분금지 가처분 등이 있는 경우 매수인이 피해를 볼 수 있으므로 대금을 지급하기 전에 다시 한 번 등기부등본을 확인하는 것이 좋다.

내 집 마련 때 유용한 대출상품 연소득 3000만원 이하면‘생애 최초대출’이 적당 내 집 마련에 필요한 자금을 대출받아야 한다면? 대출 상품도 여러 종류가 있고, 자격이나 금리 조건, 대출 한도 등이 다르기 때문에 각자에게 가장 유리한 조건의 상품을 선택하는 지혜가 필요하다. 우선 생애 최초대출은 금리(연5.7%)도 낮고, 고정금리 조건이 아니어도 자주 금리가 바뀌지는 않기 때문에 다른 대출상품에 비해 메리트가 높다. 대신 지원 조건이 까다로워 생애 최초로 내 집을 마련하는 경우에만 대출을 받을 수 있으며, 부부합산 연소득이 3000만원 이하여야 한다. 또한 최고 대출한도도 1억5000만원까지만 가능하다. 주택금융공사 보금자리론은 고정금리라는 점이 장점이다. 대출금리가 만기까지 일정하기 때문에 중간에 시중금리가 오르더라도 대출금리가 올라갈 걱정은 하지 않아도 된다. 단점은 상대적으로 대출금리가 높다는 점. 현재 연 6.3~ 6.55% 수준이므로 변동금리 조건의 대출에 비해 0.5%포인트 이상 금리 차이가 발생한다. 대출 조건에도 일부 제한이 있어 주택가격 6억원이 넘는 주택은 대출 대상에서 제외되며, 최대 3억원까지만 빌릴 수 있다. 시중은행의 모기지론은 대출 자격이나 대출 한도에 제한이 없다는 점이 장점이다. 따라서 6억원이 넘는 주택도 대출 받을 수 있으며, 주택 가격에 비례해 대출 금액도 올라간다. 금리조건은 변동금리로서 대개 3개월마다 시중금리 수준을 반영해 조정된다. 현재 연 5% 중반 수준이므로 보금자리론의 대출금리보다는 저렴하지만 시중금리가 지속적으로 상승할 경우 대출금리도 점점 올라갈 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 대출상품을 선택할 때는 각각의 자격조건에 해당하는지를 먼저 확인해야 하며, 대출금의 사용기간과 그동안의 금리전망 등을 토대로 선택하는 것이 효과적이다.