‘아파트 시대’ 종말로 ‘매력’ 커져

사람들은 잘 모르지만, 아파트 투자에 대한 정부 규제가 심해지면 심해질수록 더 각광받는 부동산이 있다. 바로 상가다. 상가에 대한 규제는 아파트에 비해 훨씬 적기 때문이다. 장기적인 투자수익률만 놓고 봐도 상가는 소형 아파트를 앞지른다. 상가 투자에 대한 당위성과 10년 장기투자의 이유, 투자 때 조심할 점을 자세히 알아보았다.

상가 투자는 이제 필수다. 이유는 여럿 있지만 먼저 주택규제에서 찾을 수 있다. 부동산 불패라는 말을 만들며 지속적이고도 끈질기게 정부와 힘겨루기를 이어오던 아파트 투자. 강남발로 시작된 아파트 투자의 요즘 상황을 명쾌하게 정리하면 숨고르기를 통한 관망세가 대세라고 할 수 있다. 아파트값 상승 기조가 끝났다고 단언적으로 이야기하기에는 아직 불확실하다. 하지만 정부의 강력한 정책의지로 볼 때 사두기만 하면 오른다는 고정관념에도 변화가 엿보이기 시작했다. 특히 상식으로 이해될 수 없는 아파트값의 엄청난 상승은 결국 시장 기능의 마비를 불러왔다. 비정상적인 시장가격 급등은 각종 규제책을 불러 왔다. 주택공급 정책을 실소유자 위주로 재편하기 위해 청약가점제 방식으로 청약제도를 변경했고, 종합부동산세 부과 대상도 확대시켰다. 이 외에 세대별 주택담보대출 제한, 보유세 과표 현실화, 다주택자 양도소득세 중과세, 주택거래신고제, 재개발·재건축 개발이익환수제, 투기과열지구 및 토지거래허가구역 확대 실시 같은 강력한 주택투기 억제책이 끝없이 나왔다.

정책이 상가 에 유리하게 변했다 이 같은 규제는 주택시장 불안이 드러날 때마다 나왔다. 규제의 벽은 더 높아지고 있다. 주택 투자는 날이 갈수록 어려워지고 있다. 반면 전방위적 투기 열풍에서 벗어나 있는 상가 시장은 상대적으로 규제가 덜하다는 게 장점이다. 주택에 규제를 하면 할수록 상가 투자 메리트는 더 커진다는 얘기다. 제도적으로도 건축물의 분양에 관한 법률을 통해 정부에서는 상가 거래의 안전을 확보하고 있다. 3000㎡ 이상 규모 상가의 경우 시공 보증을 받고, 골조공사 3분의 2 이상 완료 후 분양하는 ‘상가 후분양제’를 이미 도입했다. 이를 통해 과거 굿모닝시티 상가 같은 대규모 사기분양 사건이 일어나지 않게 제도적으로 미비점을 보완, 시행 중에 있다. 또 관공서에 분양신고 후 분양하도록 하고 있다. 분양신고 때까지 토지소유권을 확보해야 한다. 분양 절차적인 측면에서도 공개모집이나 공개추첨 방식으로 선정하도록 못박고 있다. 계약자 명단도 분양 사무실에 비치해 두어야 한다. 이를 어길 경우, 3년 이하 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다(단 일부 조항에 대해서는 1년 이하 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 했다). 과거 시행사의 업종변경이나 설계변경 횡포로 인한 폐해를 막기 위한 조치도 마련했다. 사용승인 전 건축물의 면적 또는 층수의 증감 같은 피분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경을 할 경우도 마찬가지다. 피분양자 전원의 동의를 얻도록 규정하고 있다. 상가 투자자의 지위에 대한 보장을 명문화하고 있다는 얘기다. 물론 일부에서 편법 선분양이 문제가 되고 있는 것도 사실이다. 하지만 제도적 장치에 대한 시행과정상의 미비점들은 점차 보완될 전망이다. 제도적 측면에서 보면, 과거에 비해 주택 투자 시장보다 상대적으로 열악했던 상가 투자 시장이 이제는 짜임새 있는 투자환경을 구축하고 있는 셈이다.

경제지표 변화 눈여겨봐라 주거비, 교육, 육아 비용 증가 같은 사회경제적 비용이 늘어나면서 국내에서 출산율 저하가 일어나고 인구도 감소하고 있다. 현재 국내에서 경제활동이 가장 활발한 연령대의 인구로 분류할 수 있는 25~49세까지의 인구는 2008년부터 줄어 2050년에는 1029만여 명으로 감소할 것으로 예상된다. 전체 생산가능인구(15~64세)도 2016년 3649만여 명을 정점으로 점차 줄어 2050년에는 2200여만 명으로 줄어들 것으로 예상된다. 이러한 인구감소 추세는 무엇보다 생산력이 있는 인구 감소로 연결될 것이다. 또 막대한 자금이 소요되는 지금의 주택시장에 대한 잠재적 수요도 역시 줄어들 것이다. 투자자들은 이런 사실을 명심해야 한다. 주택에 대한 소유와 보유를 통한 재테크 시각을 주택 사용 개념으로 크게 바꿔야 한다는 것이다. 지금처럼 주택공급의 양적 팽창은 한계에 다다를 수 있다는 걸 깨달아야 한다. 주택시장 투자에 대한 시각도 바꾸어야 한다. 주택을 미리 산 다음, 나중에 비싸게 되파는 식의 투자방식이 더 이상 지속되기 힘들다. 주택보급률도 높은 편이다. 2004년을 기준으로 서울 89.2%, 수도권 95.8%, 전국 102.2%에 달했다. 양적 팽창이 한계점에 달하고 있음을 보여주는 대목이다. 반면 주택구입이 가장 활발한 연령대인 35~39세의 인구는 2009년부터 감소세로 돌아선다. 집을 사야 하는 이들은 계속 줄어들고 있는 반면 주택보급률은 거의 완숙기에 도달하고 있다는 얘기다. 이 때문에 현재와 같은 주택 투자는 점차 변화를 맞이하지 않을 수 없게 되었다. 부동산 투자환경 변화는 지금까지 가장 큰 시장을 형성하고 있는 주택 투자 시장을 대체할 만한 대안이 필요하다는 걸 뜻한다. 이는 상가 투자의 커다란 가능성을 보여주는 중요한 지표들인 셈이다.

창업인구 증가에 주목하라 우리나라 자영업자는 1980년대 722만여 명이었던 것이 1995년에는 751만여 명으로 증가했다. 자영업자의 신규 시장 진입이 활발해진 계기는 1997년 외환위기 당시 기업 구조조정에 따라 많은 사람이 대거 창업시장으로 내몰렸었기 때문. 중소기업특별위원회에 따르면 전년도 대비 2001년에는 52만 개, 2002년 59만 개, 2003년 50만 개의 신규 창업자 증가가 있었다. 외환위기 이후 사회적 지위에 대한 불안감이 증가되고, 고용문제가 여전히 사회적 불씨로 남아 있다. 그러다 보니 신규 창업에 대한 잠재적 수요는 확대일로에 있다. 그런데 신규 창업자의 경험 부족, 운영 노하우 부족, 체감경기 위축 같은 요인으로 휴업과 폐업을 하는 업체도 크게 늘어나고 있다. 2001년 38만 개, 2002년 42만 개, 2003년 44만 개의 폐업이 있었다. 하지만 이렇게 휴·폐업을 통한 창업 실패 계층이 늘어난다고 해도 이들을 수용해줄 고용시장은 형성되지 않고 있다. 다른 관점에서 한번 보자. 만일 경기가 활황세로 돌아설 경우 휴·폐업 규모는 축소될 것이다. 반면 신규 창업 시장의 진입 규모는 급격하게 위축되지는 않을 것으로 보인다. 왜 그럴까? 경기의 회복이나 위축에 관계없이 일정 규모로 신규 창업 시장은 계속 꾸준하게 확대되고 있는 것이다. 중소기업특별위원회의 자영업자 대상 조사에 따르면 매출이 감소하더라도 계속 운영하겠다는 응답자가 83.9%에 달한다. 반면 폐업하겠다는 응답은 3.3%에 불과하다. 사회적 고용불안 등을 반영한 창업 시장의 진입 규모는 폐업 시장의 규모를 크게 웃돈다. 창업을 통한 자영업은 생존의 문제라는 것이다. 창업 시장의 신규 진입이 휴·폐업의 총량보다 많다는 것은 무엇을 의미할까? 결국은 상가 투자 시장에서 상가 소비자라고 할 수 있는 상가사용자(임차인)가 계속 늘고 있다는 말과 같다. 이런 뜻에서 상가 투자 시장의 시장성은 점차 증가하고 있고, 상가 투자의 메리트도 점점 커지고 있다고 할 수 있다.

상가 수요 늘어나는 이유

은퇴자들에게 인기 끌어 상가 수요는 노령층 증가와 밀접하다. 평균수명 연장으로 노령화가 세계 최고 수준으로 급속하게 진행되고 있는 게 지금의 대한민국 사회다. 정부가 노후 문제 해결책으로 제시한 국민연금의 재정 고갈은 이미 정책 다툼의 핵심으로 부상한 지 오래다. 국민연금을 노후 대비 수단으로 여기기 어렵게 됐다. 대한상공회의소가 최근 서울지역 직장인 1000명을 대상으로 실시한 직장인 노후대책에 대한 실태조사에 따르면 노후자금을 준비하고 있지 못하고 있다는 직장인이 42.4%나 된다. 이는 지난해(35.4%)보다 늘어난 수치다. 노후자금을 준비하지 못하는 이유로는 취업난에 따른 청년층의 사회진출 시기 지연을 꼽았다. 20~30대는 결혼과 주택마련 연령의 상승, 40~50대는 사교육비 증가와 세금 증가가 문제였다. 노후문제를 어떻게 풀어야 하나? 당연히 경제활동 인구를 늘려 재정(세금)을 확보해야 한다. 하지만 인구는 감소하고 있고 인구 증가를 꾀할 뾰족한 대안이 없는 것도 현실이다. 이러다 보니 역모기지론이라는 제도를 도입, 노후 문제를 해결해 보려고 하고 있다. 하지만 실적은 크게 늘어나지 않고 있는 실정이다. 역모기지론에 대한 실적이 기대에 크게 미치지 못하는 이유는 뭘까? 내가 언제까지 오래 살지도 모르는 판국에, 집을 야금야금 갉아먹는 ‘자본잠식성’ 노후 준비가 영 마음에 들지 않기 때문이다. 노후 대비가 부족한 이들이 부동산 소유와 관련된 심리적 요인을 만족시키면서, 동시에 노후 안정을 꾀할 수 있는 대안으로 생각하는 게 뭘까? 바로 상가다. 노년 단계 진입 시까지 갖고 있었던 주거 부동산 규모를 차츰 줄인 다음, 남는 돈으로 수익형 부동산인 상가 투자를 하려는 이들이 늘고 있다고 볼 수 있다. 연금 형태로 지급되는 상가 월세는 노후 계층에는 굉장히 중요한 돈이기 때문이다. 이는 결국 상가 같은 수익형 부동산에 대한 노령화 예비군들의 투자가 늘어난다는 말과 같다. 자금능력을 보유한 이들 계층이 앞으로 폭넓게 확산될 가능성이 그만큼 커졌다는 얘기다.