부동산에서 대표적인 투자 분야는 바로 재건축과 재개발. 정부의 주택시장 규제로 이들 시장도 크게 움츠러든 게 사실이다. 계속되는 정부 규제가 올해 이들 시장에도 그늘을 지게 한다. 최근 강남 재건축 아파트 가격이 1억~2억원이나 떨어진 게 이런 분위기를 반영한다. 하지만 재건축·재개발은 여전히 투자상품으로 매력이 있다. 개발 이익이 기대되기 때문이다. 개발이익을 좌우하는 주변 아파트 시세가 앞으로 이전처럼 많이 오르길 기대하긴 힘들어도 평균적인 주택 가격 상승세 이상은 기대할 수 있을 것으로 보인다. 도심 공급이 재건축·재개발을 제외하곤 택지 부족으로 이뤄지기 힘들어 이들 사업이 주된 공급원 역할을 하기 때문이다. 재건축·재개발이 투자대상으로 관심을 가질 만하지만 규제가 늘어나는 만큼 조심해야 할 부분도 많다.

분양가상한제, 재개발이 더 부담 정부가 분양가 인하를 위해 9월부터 확대·시행키로 한 분양가상한제의 불똥이 재건축·재개발에도 튀었다. 분양가상한제는 택지비와 정부가 정한 일정한 건축비 이하에서 분양가를 책정하는 것. 현재 택지지구·신도시 등 공공택지에서 시행 중인데 정부는 이를 공공택지 이외에 민간택지로도 확대키로 했다. 택지비는 감정평가 금액으로 매겨진다. 정부는 현행 상한제에 적용하는 기본형 건축비(중소형 평형 평당 339만원)를 상한제 확대와 함께 좀 더 낮출 계획이다. 상한제는 재건축·재개발을 겨냥한 규제는 아니지만 사업장이 민간택지의 일부여서 상한제 충격을 받게 된다. 이렇게 되면 재건축·재개발 조합들이 그동안 주변 시세에 맞춰 책정해 오던 일반 분양분의 분양가를 낮춰야한다. 그만큼 조합 분양수입이 줄어들고 조합원 부담은 늘어나는 셈이다. 투자성이 그만큼 줄어드는 것이다. 정부가 예상하는 분양가 인하폭은 20% 정도다. 정부는 오는 9월 이전 사업시행인가를 신청하고 12월 이전 조합원 권리, 개발계획 등을 확정하는 관리처분인가를 신청한 사업장은 상한제에서 제외키로 했다. 상한제를 피하려면 12월 이전에 관리처분계획 인가를 신청해야 하는 것이다. 우선 잇따른 규제로 힘이 빠진 재건축의 부담이 더욱 커지게 됐다. 앞서 정부는 재건축 규제를 위해 지난해 9월 재건축부담금제를 도입했다. 부담금제는 조합설립추진위 구성일로부터 재건축 준공 때까지 오른 집값의 일부를 현금으로 정부가 환수하는 제도다. 재건축 사업으로 집값이 많이 오른 강남권의 경우 부담금이 조합원당 1억원이 넘을 것으로 예상된다. 강남권 한 재건축조합 관계자는 “잇따른 규제로 사업성이 크게 떨어질 것 같다”고 말했다. 하지만 상한제 타격은 재건축보다는 재개발에 더 크다. 상한제가 적용되는 일반분양분이 많을수록 상한제 영향이 크다. 재건축의 경우 저층 단지의 사업이 대부분 끝났고 현재 진행 중인 사업장에서 일반분양 물량도 많지 않다. 송파구 가락시영은 재건축으로 가구 수가 늘지 않고 강남구 개포주공, 과천에서는 일반분양분이 거의 없을 것으로 예상된다. 강동구 고덕주공과 둔촌주공에서 일반분양분이 다소 있지만 전체 건립 가구 수의 10% 안팎이다. 용적률 제한으로 중층 단지의 일반분양분 역시 많지 않다. 재건축과 달리 재개발은 용적률 증가 폭이 커 전체 건립 가구 수의 30∼60%를 일반분양한다. 일반분양분이 많은 만큼 분양수입 감소도 큰 것이다. 지난해 이후 강북 지역에서 분양된 재개발단지의 분양가가 20% 내려갈 것으로 보고 상한제를 적용해 보면 분양수입이 조합원당 2000만∼8000만원 감소할 것으로 추산된다. 상한제를 피하려는 재건축·재개발 사업장들의 갈 길이 바쁘다. 12월 이전 관리처분계획 인가를 신청하려면 현재 적어도 조합설립 인가는 나 있어야 하는 것으로 업계는 본다. 사업시행인가 신청부터 관리처분인가 신청까지 6개월 이상 걸리기 때문에 현재는 사업시행인가 신청 3개월 전 단계에 와 있어야 한다. 사업시행인가 전에 교통영향평가·환경영향평가·건축심의 등을 거치는데 이런 과정에 걸리는 시간이 2∼3개월이다. 이들 절차 이전 단계가 조합설립 인가다. 조합설립 인가는 받아놓은 상태여야 상한제 적용을 피하는 것을 기대해 볼 수 있는 것이다. 조합설립 인가 역시 사업이 최대한 빠르게 진행되는 것을 전제로 한 것이다. 업계는 사업시행인가 신청이 들어간 상태라면 그렇게 다급하지 않게 상한제를 피해 사업을 진행할 수 있을 것으로 본다. 조합설립 인가를 받았거나 사업시행 인가 신청 단계라 하더라도 조합원 갈등 등으로 사업이 지지부진한 단지는 상한제 적용을 피하기 어렵다.

재정비촉진지구 는 상한제 적용 상한제 타격을 받을 수 있는 재건축단지는 강동구 둔촌주공과 고덕지구 저층 단지들 정도다. 둔촌주공은 정밀안전진단 중으로 조합설립 이전이다. 고덕지구 저층 단지들도 고덕주공1단지를 제외한 2∼4단지와 고덕시영이 안전진단은 통과했지만 구역지정 절차를 밟고 있다. 이들 단지가 조합설립, 사업시행인가 등을 거쳐 12월 이전 관리처분계획 인가 신청을 하기에 시간이 빠듯하다. 강동구청 관계자는 “주민간 이견이나 갈등없이 한마음이 돼 가장 빠른 속도로 사업을 진행해야 상한제를 피할 수 있을 것”이라고 말했다. 일부 조합은 상한제를 각오하는 상황이다. 지난해 정부가 특별법까지 만들어 지원키로 한 도시재정비촉진 사업은 상한제 적용을 고스란히 받는다. 도시재정비촉진 사업은 정부가 도심 개발을 위해 15만 평 이상의 낡은 거주지를 주로 재개발 방식으로 개선하는 사업이다. 정부는 사업 활성화를 위해 용적률 상향 인센티브를 주고 우수 학교 설립 지원 등을 하기로 했다. 현재 서울과 경기도에서 20곳이 재정비촉진지구로 지정돼 있다. 이 대상지들은 올 상반기 개발계획을 확정해야 지구 내 재개발사업장들이 본격적으로 사업을 벌이게 된다. 개발계획에 재개발 사업장이 구분되는 것이다. 올 하반기 들어 사업을 시작하기 때문에 12월 이전 관리처분계획 인가 신청이 불가능하다. 재정비촉진사업으로 사업성이 아주 좋아질 것으로 기대됐는데 상한제로 다소 깎이게 됐다. 이미 개별 사업장에서 사업이 활발한 뉴타운 재개발 구역들은 사업속도에 따라 구역별로 상한제 타격을 받게 된다. 마포구 재개발 조합 관계자는 “사업을 최대한 서둘러 상한제를 피하는 게 당면한 과제”라고 말했다.

상한제 외에도 조심할 것 많다 각종 규제에도 재건축·재개발이 여전히 관심을 끄는 것은 유일한 도심 공급원이기 때문이다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “상한제가 시행되면 도심에 더욱 공급 감소가 우려된다”며 “새 아파트로서 재건축·재개발 단지의 가치가 높아질 수도 있다”고 말했다. 추가 부담금 등을 따지면 상한제 등으로 당장 들어가는 부담금이 늘지만 입주 후 주택가치는 더 커질 수 있다는 것. 투자를 할 경우 상한제 외에 신경써야 할 게 많다. 재건축은 파괴력이 크지 않은 상한제보다 안전진단·용적률 등이 좌우한다. 과거 안전진단을 쉽게 통과해 안전진단에 겁을 내지 않는 경우가 많은데 지난해 안전진단이 까다로워지면서 재건축 퇴짜를 맞은 단지들이 잇따르고 있다. 안전진단을 통과하지 않은 단지의 재건축 전망은 확신해선 안된다. 대치동 은마, 송파구 잠실주공5단지 등이 예비에서 퇴짜를 맞았다. 앞으로 어떻게 될지 오리무중이다. 강동구 둔촌주공은 현재 정밀안전진단을 진행 중이다. 이 때문에 안전진단 문턱이 높아진 아파트보다 안전진단이 생략되는 단독주택 재건축이 올해 활기를 띨 것으로 보인다. 올해부터 자치단체에서 정비계획 수립을 포함해 구역지정 절차를 대신 해주기로 했기 때문이다. 이제까지는 주민들이 절반 이상의 동의서를 확보해 많게는 10억원의 돈을 들여 구역지정 신청을 해 초기 사업이 지지부진했다. 지난해 3월 확정된 서울 시내 250곳의 단독주택 재건축 예정지 가운데 지금까지 구역 지정된 곳은 10곳 정도에 불과하다.

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