▶의류전문상가 같은 테마상가는 층수와 위치에 따라 가격이 천차만별이다. 에스컬레이터 바로 옆이나 입구 쪽은 값이 비싸고, 후미진 곳일수록 가격이 내려간다.

새해에는 어떤 상가 상품이 유망할까? 새 정부가 들어서면 각종 부동산 변수들이 작용할 전망이기에 구체적인 투자 전략을 차근차근 세워야 한다. 각 상가 상품별로 특징과 투자전략을 살펴보았다.

◇단지 내 상가=고가 낙찰은 극약 대표적인 유망상품이라고 할 수 있는 단지 내 상가는 2008년 상가시장에서 안정적인 인기를 유지할 것으로 기대된다. 특히 대규모 배후세대를 두고 있는 상가가 주목 받을 전망이다. 김포 장기지구 주공 단지 내 상가는 내정가의 306%에 낙찰되었고, 남양주 가운지구 주공 단지 상가도 222%에 낙찰되는 등 최근 고가낙찰 상가들이 줄을 이었다. 하지만 지나친 고가낙찰의 경우 수익률이 악화될 수 있다는 점에 조심할 필요가 있다. 단지 상가의 경우 대다수의 상가가 입찰로 공급되는 특성상 입찰 전략을 잘 수립해야 한다. 일반적으로 단지 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다고 말하는 사람들이 많다. 하지만 적정 낙찰가 150%란 수치는 사실상 아무런 의미 없는 숫자에 불과하다. 대한주택공사에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수도 있다. 하지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이다. 이 때문에 내정가가 이미 최고가로 산정되는 경우도 있다. 이런 경우에는 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가낙찰이 될 수 있다. 이를 조심할 필요가 있다. 적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 내가 분양 받고자 하는 상가가 낼 수 있는 ‘수익률’을 먼저 파악하는 것이 중요하다. 이를 위해서는 세대 규모와 상가 규모가 비슷한 단지 상가 임대가격을 철저하게 조사해 볼 필요가 있다. 5~10군데의 공인중개업소를 선정해, 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 밑바닥까지 완벽하게 파악하는 것이 좋다. 특히 중개업소 1곳은 내가 투자할 상가와 가까운 곳에 있는 사무실로 고르자. 2곳 이상은 조금 떨어져 있는 곳에서 고르자. 가서 임대료를 문의해 보고, 그 결과를 토대로 예상 임대수익을 산정해볼 수 있다. 이렇게 해서 투자수익률이 연 6~8%면 안정적인 투자가 될 수 있다. 안정적인 투자 효과를 위해서는 몇 가지를 체크해야 한다. 첫째는 배후 가구당 상가면적이다. 가구당 상가면적이 1.3~1.5㎡ 내외인 곳이 좋다. 가령 투자 희망 단지 내에 있는 가구수가 600가구라면 600×1.5㎡의 결과 값인 연면적 900㎡의 상가가 좋다. 이 크기를 넘게 될 경우 그 수준만큼 공급 과잉이 될 수 있다. 가구수에 비해 상가가 비대해지면 공실 증가로 이어져 결국 수익성도 낮아질 수 있다. 반면 지나치게 낮은 경우라면 자체적 상권 형성이 미흡할 수도 있다. 중복 없는 업종구성이 될 수 있는 적정면적의 상가가 유리하다. 둘째는 풍부한 배후세대의 여건이 충족되었다면 이어서 실제 단지 상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐야 한다. 대체로 30평대 이하의 중소형 평형 위주로 구성된 단지가 유망하다. 대형 평형 위주인 곳은 단지 상가에 대한 소비의존도가 낮고 고급 외부 상권 의존도가 높아지기 때문이다. 쉽게 말해 물건을 살 때 멀리 바깥으로 간다는 얘기다. 셋째는 상가가 주 출입구에 위치해 있는 것이 유리하다. 단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있는데 차량과 보행 유동인구의 동선이 단지 상가와 인접해 있는지 확인해보자. 층별 선택을 할 때도 가급적 수요층이 접근하기 좋은 1층을 택하는 것이 좋다. 넷째는 단지 상가 주변의 상권 형성을 살펴볼 필요가 있다. 단지 상가 주변으로 업종 침해가 있을 수 있는 근린상권이나 대형 할인마트가 형성될 수 있다면 상권 이탈이 있을 수 있다. 단지 상가보다는 근린상권이나 할인마트가 업종 다양성이 더욱 뚜렷하다. 업종 간 시너지 효과가 크다는 얘기다. 이는 단지상권 이탈의 요인으로 작용하기도 한다. 최근 천안 아산 풍기동 단지 상가 입찰 결과를 보자. 공급된 16개 점포가 모두 유찰되는 결과가 발생했다. 이 상가는 총 869가구로 단지 규모가 큰 데다 가구수 대비 상가 연면적이 0.66㎡에 불과하다. 1.65㎡ 내외면 안정적인 투자가 가능하다는 단지 상가의 이론적 입지로 보아도, 상당히 좋은 조건을 갖췄다. 그럼에도 전 점포 유찰이라는 결과가 발생했다. 가장 큰 원인은 단지와 불과 5분 거리에 이마트가 있기 때문으로 분석된다. 다섯째로 입찰대상 점포에 대한 선정 전략이다. 입찰경쟁이 가장 치열할 것으로 예상되는 자리보다는 과열경쟁에서 다소 비켜선 두 번째, 세 번째 점포를 입찰대상으로 선정하는 게 유리하다. 과열경쟁을 피해갈 수 있기 때문이다. 낙찰이 되어도 적정선에 될 가능성이 크다. 낙찰 후에도 값이 오를 것이란 기대를 할 수도 있다.

◇근린상가=장기적 안목으로 접근해야 2007년 근린상가는 유망택지지구 물량을 중심으로 관심을 끌었다. 하지만 동탄 신도시 중심상업용지 내 근린상가나, 장지지구, 발산지구에 쏟아졌던 관심에 비하면 분양률은 생각보다 저조한 수준이었다. 이유는 간단하다. 주요 택지지구 내 근린상가의 상업용지 가격이 입찰공급 단계에서부터 고가에 낙찰돼 전반적인 상가 수익률 저하 현상을 가져왔기 때문이다. 택지지구 내 상권의 특성상 상권 형성 후 안정기까지 3년 이상의 긴 시간이 걸린다는 점도 악재로 작용했다. 내년에는 김포 장기지구, 성남 도촌지구, 화성 향남지구 같은 유망 택지지구를 중심으로 근린상가에 투자수요가 집중될 전망이다. 이 밖에 신설 역세권 같은 입지에 들어서는 근린상가도 꾸준한 인기를 끌 것으로 기대된다. 근린상가 투자를 위해서는 첫째, 좋은 임차 업종을 고르는 안목을 갖춰야 한다. 투자수익률 저하를 막기 위해서다. 특히 최근 주요 택지개발지구를 중심으로 공급되고 있는 택지지구 내 근린상가는 토지개발 후 업체에 공급되는 상업용지 가격이 입찰공급 단계에서부터 고가에 낙찰되는 경향이 있어 전반적인 수익률 저하가 예상되고 있다. 둘째, 전체 택지개발지구와 총 수용가능 인구, 가구수 대비 상업용지 비율이 낮은 지역을 우선해야 하는데 이는 상업용지의 공급면적이 과도할 경우 공급되는 상가의 총량이 늘어 상권 형성 이후에도 임대료 약세가 예상될 수 있기 때문이다. 셋째, 택지지구 상권형성 시기와 관련해 투자 타이밍 조절이 필요하다. 택지개발지구는 상권 형성에서 기존 구도심처럼 이미 형성된 상권에 상가가 조성되는 것이 아니다. 이 때문에 가능한 한 택지지구의 전반적 입주 개시 6개월을 앞두고 투자하는 것이 좋다. 넷째, 상가 건물 내 업종 간 시너지 효과를 고려해 분양률이 높은 곳을 선택해야 한다. 택지지구 근린상가들은 초기 상권 형성기까지 상가 건물별로 입주 업종이 이 빠진 것처럼 듬성듬성 찬다. 이 때문에 택지지구 입주민들 입장에서는 이용편리를 위해 입주 업종이 다양한 곳을 선호하게 마련이다. 따라서 다른 업종이 다양하게 많이 입점한 상가건물을 우선 고려하는 게 필요하다. 다섯째, 가장 중요한 요소인 상권 형성 후 안정기까지 3~5년을 기다릴 수 있는 자금력과 인내심이 필요하다. 택지지구 근린상가는 상가의 임대차 업종 안착과 임대료 같은 변수들이 안정화되기까지 상당한 시일이 걸린다. 이 때문에 점포를 구할 때 남의 돈을 빌리는, 이른바 차입자본 비율을 너무 높게 잡았다가는 예상치 못한 낭패를 볼 수 있다. 여섯째, 교통환경과 인프라를 눈여겨봐야 한다. 같은 택지지구라고 해도 교통환경과 인프라 요인에 따라 주요 동선이 형성되는 곳이 달라질 수 있다. 메인 교통 길이 될 도로나 지하철의 개통이 지연된다면, 미래가치를 보고 기다릴 수 있어야 한다.

◇주상복합=상가비율 축소 따져봐야 주상복합 상가의 가장 큰 장점은 상층부의 주거 수요나 직장인 수요를 고정고객으로 확보하고, 동시에 외부 유동인구의 유입도 기대할 수 있다는 점이다. 하지만 올해 주상복합 시장은 이러한 장점을 제대로 소화해내고 있지 못하는 경우가 대부분이다. 좋은 입지와 입점이 시작된 지 수개월이 지나도 공실로 남은 이유는 뭘까? 분양가가 높거나 외부 교통인프라 환경은 우수하지만 전체적인 상가 전용률이 낮은 경우가 많아서다. 분양을 받아도 상권이 극히 제한적이어서 수익을 보장받기 힘들다는 게 특징이다. 또 배후 가구수에 비해 상가면적이 크다는 것도 큰 걸림돌로 작용한다. 또 업무시설이 집중된 지역의 주상복합은 주5일제 근무에 따른 공동화 현상도 조심해야 한다. 절대적으로 영업일수가 크게 줄었다는 것도 주상복합 상가에 투자할 때 반드시 고려해야 할 대목이다. 서울시는 앞으로 주상복합아파트의 주택 비율을 4대문 밖일지라도 계획적 관리가 가능할 경우 90%까지 확대하기로 방침을 정했다. 하지만 이것만으로 2008년 주상복합 상가 시장이 밝아졌다고 하기는 어려울 전망이다. 상가비율 축소를 전면 적용하든가 아니면 아예 폐지하든가, 대책이 필요하다. 주상복합 상가 투자시에는 첫째, 시공사의 브랜드가 상가의 상품 가치를 대신하는 게 아니라는 것을 알고 있자. 시행사 입장에서는 주된 개발 목적이 상층부인 주거 부분에 집중되어 있는 게 현실이다. 그렇다 보니 상층부를 수월하게 공급하기 위해 유명 건설사의 브랜드를 들여오는 경우가 많다. 그래서 상층부 공급은 비교적 원만하게 해결된다. 하지만 하층부 상가는 공급과잉 같은 이유로 시공사 브랜드에도 불구하고 부진을 면치 못하게 된다. 이따금 건설사 브랜드 가치만으로 상가 투자가치가 있다고 오인하는 투자자들은 조심해야 할 대목이다. 둘째, 역세권 주상복합 상가와 오피스복합 상가의 차이점을 알아야 한다. 대부분 주상복합 상가는 교통환경 입지가 우수한 곳에 자리 잡고 있다. 하지만 입지가 탁월하다고 상가 개발에 대한 비중을 두고 주상복합 상가로 개발되는 곳은 생각보다 많지 않다. 즉 전체 건물을 상가로 개발할 경우의 이익보다 주상복합으로 혼합 개발하는 경우의 이익이 더 큰 경우가 많다는 뜻이다. 많은 주상복합 상가는 도보 교통 접근성이 우수한 입지를 활용해 주거용에 개발 비중을 많이 둔다. 상가 이용의 편리성을 목적으로 개발하는 경우는 별로 없다는 뜻이다. 서울 양재동의 지하철 역세권 연결 주상복합 상가가 공급 당시 과열 경쟁, 프리미엄까지 일으켰던 경험이 있다. 그런데 막상 완공 후 기대와는 달리 상권이 더디게 형성되었다. 이유는 간단하다. 위에서 설명한 요인에서 비롯된 것이다. 셋째, 평당 단가를 따지기보다는 전용면적 활용률에 따른 내재가치를 이해해야 한다. 주상복합 상가의 경우 상가와 주거 부분의 별도 통로와 공용면적으로 인해 분양면적 대비 전용면적이 낮은 것이 보통이다. 이때 업체에서는 단순하게 평당 분양가를 가지고 공급가격이 저렴한 것처럼 포장한다. 하지만 실질적 내재가치라고 할 수 있는 전용면적으로 환산하면 실질 평당가는 상당한 고가에 형성되어 있는 경우가 많다. 주상복합 상가 투자시에는 전용면적 대비 평당 단가를 계산해 내재가치를 환산해보는 지혜가 필요하다. 넷째, 규모가 어중간한 주상복합 상가에서는 가능하면 손님들 발길이 닿지 않는 ‘먹상가’는 피하는 게 상책이다. 주상복합 상가의 경우 대로변을 접하고 외부와의 출입구를 둔 전면라인 점포의 경우 점포의 활용가치가 발생한다. 하지만 유입인구 발생 요소가 적은 주상복합 상가라면 상층부 고객을 기반으로 운영되어야 하기 때문에 피하는 것이 좋다. 다섯째, 관리비를 고려해야 한다. 통상 일반 아파트 관리비보다 주상복합 아파트의 관리비가 비싼 게 현실이다. 여기에 규모가 큰 매머드급 주상복합 상가라면 관리비도 부담이 된다.

◇테마상가=특화된 아이템 아니면 피해야 2007년 테마상가는 공실이 난무하고, 임대료는 하락했다. 팔리지 않는 점포들은 경매로 흘러들었다. 테마상가의 메카라고 할 수 있는 동대문 일대에서도 확인됐다. 밀리오레, 헬로우APM, 누존, 시즌, 올레오 같은 쇼핑몰에 있는 100여 개의 점포가 경매시장 물건으로 등록되기도 했다. 내년에도 테마상가의 이러한 어려움은 계속될 것이다. 테마상가 공급과잉 현상, 제품 공급과 상가 컨셉트의 획일화, 인터넷 쇼핑몰 같은 유통구조와 소비패턴의 변화가 불러올 결과들이다. 초역세권이나 유명 대학 상권에 들어서는 테마상가는 입지적인 우수성으로 투자자들의 관심이 몰리게 마련이다. 하지만 분양률 대비 임대수요를 맞추지 못하거나, 점포 구성 컨셉트가 형성되지 않아 활성화가 이뤄지지 못하는 사례가 많다. 어떤 곳이라고 해도 투자는 신중해야 한다. 테마상가 입지에서 가장 조심해야 할 점은 이렇다. 첫째, 상권 영역이 광역화되지 못하는 곳은 피하라는 얘기다. 본래 테마상가는 초대형 광역 상권이 특징인 동대문 지역의 상가에서 출발했다. 동대문 상권은 도매와 소매를 겸하면서 상권 영역이 전국 광역이란 게 남다르다. 반면에 보통의 쇼핑몰들의 경우 상가를 지탱해줄 상권 범위가 상대적으로 작다. 이는 당연히 단점으로 작용한다. 많은 지역 테마쇼핑몰이 실패하는 가장 큰 이유다. 투자자들이 조심해야 하는 점이다. 둘째, 소득수준과 소비력이 높아 백화점 소비계층으로 분류될 수 있는 배후소비세대군을 형성하는 지역의 테마쇼핑몰은 피해야 한다. 국내에서는 백화점의 전문 종합경영과 경쟁해 이길 만한 유통업체가 많지 않기 때문이다. 셋째, 대형 할인매장과 경쟁입지에 있는 테마쇼핑몰은 피해야 한다. 테마쇼핑몰의 경우 할인점과 가격 경쟁력에서 치열한 각축을 벌이게 된다. 할인점의 마케팅 분야가 의류, 전자로 분야를 확대하고 있다. 이 때문에 가능하면 보통의 테마쇼핑몰이라면 할인점과 경쟁하는 입지는 피해야 한다. 넷째, 로드 브랜드 업종이 강세를 보이는 입지의 테마쇼핑몰은 피해야 한다. 국내 굴지의 상권인 명동에서도 일부 쇼핑몰은 소비자의 외면을 받아 공실 오픈을 하고 있을 정도다. 브랜드 업종 강세의 로드 업종과 경쟁하면 테마쇼핑몰이 취약하다는 걸 보여 주는 사례다.

상가투자 7대 주의점

임대보장 각서를 너무 믿지 마라 상가 투자시에는 공급 절차나 운영상 조심할 것도 많다. 첫째, 위탁관리 운영사의 관리운영 노하우 검증이 필요하다. 대다수 테마쇼핑몰이 위탁관리 운영을 통해 투자자를 모집하고 있다. 하지만 잘하는 곳은 동대문의 밀리오레, 두산타워 정도에 불과하다. 특히 관리능력을 가졌다는 밀리오레도 지방 테마쇼핑몰에서 철수하는 아픔을 겪고 있다. 관리운영사의 노하우를 검증하려면 사전에 위탁관리 운영사의 법인 등기부등본을 열람해 급하게 만들어진 회사인지 확인하자. 둘째, 개발비 집행의 투명성이 어느 정도 보장되어 있나 확인해야 한다. 상가 상담 때 두루뭉술하게 상가 전체의 활성화를 위한 비용으로 집행된다고 설명되는 개발비는 실제 임대분양 상가의 경우 전체 분양대금보다 큰 경우도 있다. 이를 조심해야 한다. 개발비 용도, 목적이 명확하고 구체적인 개발비 계약서 내용을 확인하는 게 필요하다. 셋째, 임대보장 각서에 대한 맹신을 피해야 한다. 대다수 쇼핑몰이 임대확약서를 발행하고 있지만 수익률 보장각서가 지켜지지 않고 있는 현장도 많다. 일단 이렇게 수익률 보장 내용이 지켜지지 않을 경우 현실적인 여건상 관리업체의 이런저런 수단에 투자자들은 휘둘릴 수밖에 없다. 넷째, 여러 계좌 분양을 유도하면서 일부 점포를 전매해준다는 약속을 믿지 말아야 한다. 테마쇼핑몰의 상층부는 소액투자 상품으로 구성되는 경우가 많다. 그렇다 보니 여러 계좌를 분양, 알선하는 판매자들이 한두 개의 점포를 남겨 두고 있다면서, 이를 사면 나중에 팔아 프리미엄을 얻을 수 있다고 유혹한다. 나중에 이를 매각해 남은 돈으로, 점포 중도금과 계약금을 납부할 수 있다는 제안을 하는 경우가 많다. 이는 받아들이면 안 되는 비현실적인 제안이다. 다섯째, 신탁사업이라고 해서 무조건 안전하다는 생각을 버려야 한다. 테마쇼핑몰은 건물도, 사업비 규모도 크다. 또 대부분 신탁회사와 연계해 사업을 진행하는 곳이 많다. 그러나 신탁사업이라 해도 사업성이 결여된 것은 결국 투자자들이 손해를 감수해야 한다. 대표적인 사례가 분당 테마폴리스다. 테마폴리스의 경우 대부분 20년 장기 임대 분양 방식으로 분양됐다. 그런데 시행사인 한국부동산신탁의 부도로 시공사인 삼성중공업 등과 상인들의 권리 문제가 아직도 법정다툼에 있다. 신탁사업이 완전한 투자 안전성을 확보한 게 아니라는 걸 보여주는 대표적인 사례다. 여섯째, 다중 유입시설인 극장 층에 대한 환상을 버려야 한다. 극장 층의 유동인구 발생은 대부분 목적형 소비군으로 분류된다. 그런데 과거와 달리 온라인 예매가 늘고 있다. 관람 전 시간을 절약하기 위한 것이다. 반면에 영화 종료 후 대부분의 극장시설이 일시에 발생하는 퇴거인구를 효율적으로 내려 보내기 위해 별도의 통행 동선을 갖고 있는 경우가 많다. 퇴거인구가 기대만큼의 쇼핑인구로 전환되지 않는다는 얘기다. 일곱째, 점포 위치를 확정해 날인을 받아야 한다. 지금은 설계변경 등에 대해 계약자 전원의 동의를 받도록 하고 있다. 하지만 과거에는 이런 제도적 장치가 미흡해 많은 투자자가 테마쇼핑몰 계약 후 자신의 점포 위치와 관련해 다툼이 많이 발생했다. 건축 인허가와 관련해 구분등기상 사전에 확정되는 곳은 그나마 자신의 점포 위치 확인이 수월했다. 하지만 전체 면적에 대한 위치는 표시하지만, 계약서에 호수를 특정하지 않는 경우도 있다. 호수가 아이템 변경, 층별 컨셉트 변경에 따라 바뀔 수 있는 위험이 있다는 얘기다. 이 때문에 자신의 점포 위치에 대한 도면표시 확인과 날인을 첨부해 두는 것이 필요하다.

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