▶이명박 당선인이 기자들에게 경부운하에 대해 설명하고 있다.

새 정부가 들어서면 각종 규제가 풀릴 것이란 기대감으로 얼어붙었던 부동산시장에 해빙 기미가 보이기 시작했다. MB정권이 출범하는 올해, 증권이나 펀드를 통해 재테크에 성공했던 사람들이 다시 부동산시장으로 돌아올 것인가?

---

꽁꽁 얼어붙었던 부동산시장이 서서히 녹아 내리고 있다. 수년간 내림세만 보여왔던 아파트 값이 드디어 오름세로 돌아선 것이다. 재건축, 재개발 아파트는 물론 일반 아파트 사이에서 거래의 움직임도 늘어나고 있다. 아파트 분양시장에서도 청약자들의 수가 빠르게 늘고 있다.

새 정부가 들어서면 그동안 시장을 억누르고 있는 규제들이 풀릴 것이라는 기대감은 오랫동안 겨울잠에 빠졌던 부동산시장이 잠에서 깨어나 기지개를 켜도록 이끌고 있다. 2008년은 침체됐던 한국 부동산 시장이 활력을 찾는 한 해가 될 것이다.

이제 구체적으로 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 항목들을 알아보자. 가격 상승에 가장 큰 영향을 미치는 항목은 역시 정부의 규제다. 새 정부는 일단 얼어붙은 부동산 거래를 활성화 시킬 계획이다. 이를 위해 양도소득세를 줄이고 1가구 1주택 장기보유특별공제를 확대해 나갈 계획이다. 취득세, 등록세 등 거래세율 1%포인트 인하도 추진한다.

지방 미분양 아파트 문제를 해결하기 위해 수도권 이외 지역에 남아있는 투기지역과 투기과열지구도 전면 해제할 방침이다. 또 수요 촉진을 위해 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 등을 장소와 시기에 따라 탄력적으로 적용할 예전ㅇ이다. 종합부동산세의 기준도 6억원에서 9억원으로 올릴 계획이다.

새 정부의 부동산 정책은 공급측면에서도 계속된다. 정부는 주택공급 확대→부동산가격 상승 차단→주택건설에 따른 경기부양→서민경제 회복이란 선순환 구조를 만드는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 재건축, 재개발 용적률의 확대, 뉴타운 사업 활성화 등 굵직한 정책들을 준비하고 있다.

특히 지역사정에 맞게 주택정책을 탄력적으로 운용하는 등 규제를 대폭 완화하는 정책을 펼칠 것으로 보인다. 새 정부가 주택정책을 탄력적으로 운영하려는 것은 그동안 참여정부가 충분한 물량을 시장에 공급하지 않았다는 판단에서다.

공급을 충분히 했다는 참여정부의 주장과 달리 지난 5년간 수도권의 주택 공급량은 계속 줄어들었다. 수도권 주택 공급량은 2002년 37만6,248가구를 정점으로 2004년 20만5,719가구, 2005년 19만7,901가구, 2006년 17만2,058가구로 꾸준히 감소했다.

주택 공급은 보통 건설 완료 시점으로부터 6개월에서 2년 정도까지의 기간을 두고 이뤄진다. 늦게는 4~5년이 지나서야 실 수요자가 입주하는 일도 있다. 따라서 올해 부동산시장에는 주택 공급 부족 현상이 나타날 가능성이 크다. 2009년에는 이 문제가 더욱 심각해질 가능성이 있다.

물론 아파트 값이 하락할 수 있는 요인들도 있다. 대표적인 것이 대출금리의 상승이다. 양도성예금증서(CD) 금리의 오름세가 지속되고 있다. 지난해 10월 5.34%였으나 12월 말 5.82%로 0.48%포인트 오른 데 이어 올해도 상승해 1월 초 현재 5.86%다.

금리 인상은 부동산시장으로 흘러 들어오는 신규 수요를 막고 시중의 부동자금을 끌어들인다. 이에 따라 금리가 오르면 집값이 내리는 것이 정설이다.

하지만 전체적으로 보면 부동산 가격은 오름세가 계속될 전망이다. 실제로 서울 부동산 가격은 0.22%가 올랐고, 경기도도 0.13% 상승했다. 특히 서울 재건축 아파트는 0.43%나 뛰었다. 경매시장도 활기차다. 낙찰가율이 크게 오르면서 수요자들의 관심이 부쩍 늘었다.

분양시장은 규제를 피한 수요자가 몰리고 있다. 오를 것이란 기대심리 때문이다. 이에 따라 올해는 침체됐던 부동산시장이 활력을 찾기 시작하는 한 해가 될 전망이다.

그리고 이렇게 탄력을 받은 부동산 가격은 2009년부터 본격적인 상승세로 진입할 것이다. 왜냐하면 2004년부터 주택 공급이 줄기 시작하다 보니 입주 물량이 적어졌고, 정부의 규제 해제 및 공급확대 정책에 따른 개발 호재가 가격 상승에 영향을 줄 것이기 때문이다.

이명박 당선자의 최개 공약인 한반도대운하도 부동산시장에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 한반도대운하를 중심으로 원주, 여주, 남양주, 고양, 파주 등의 토지 가격이 장기적인 상승세를 이어갈 것으로 예상된다.

청계천 개발의 예에서 보았듯이 한반도대운하 프로젝트가 성공한다면 인근 지역의 토지 및 주택가격은 큰 폭 상승이 불가피한 상황이기 때문이다. 여기에 운하 관련 토지 보상 대금이 다시 부동산시장으로 흘러 들어와 부동산 가격 상승을 이끌 가증성이 크다.

짝수 해마다 어김없이 상승햇던 전세 값도 신혼부부들의 관심을 끌고 있다. 부동산 불황 가운데에서도 전세 가겨은 꾸준히 상승해온데다 재개발, 재건축이 활발해지는 기간에는 이주 기간에 잠시 전세를 찾는 수요가 크게 늘어나기 때문이다.

전세 가격의 상승은 중소형 아파트 가격과 오피스텔 가격 상승으로 연결되며, 결국 전세 수요를 매수 수요로 이동시키는 역할을 할 것으로 예상된다.

그렇다면 이런 부동산 하락 시기에 어떤 부동산을 구입하는 것이 가장 좋을까? 단기적으로 재건축, 재개발이 시작되는 뉴타운을 권한다.

그러나 정부가 철저한 개발이익환수를 외치고 있는데다 이미 가격이 많이 상승한 상태고 또한 양도소득세 부담도 1가구 2주택으로 만만치 않다는 점을 염두에 둬야 한다. 경매 또한 부동산 가격이 상승하면 낙찰가가 상승하므로 투자 수익에 한계가 있다고 말할 수 있다.

장기적으로는 올해 가장 큰 수익을 낼 수 있는 상품으로 부각되고 있는 아파트 분양을 추천한다. 대단지이면서 개발호재가 있고 투자가치가 높은 아파트가 대부분 미분양으로 남아 있으므로 쉽게 구입할 수 있고, 정부가 민간아파트 분양원가 공개 분양가 상한제 등을 점차 완화 또는 제거할 것으로 예측되기 때문이다.

주택 분야에서 앞으로 5~10년간은 아파트 전성시대가 계속될 전망이므로 개발 호재가 있는 유망 중대형 아파트를 분양받는 것이 좋을 것이다.

물론 청약가점 50점이 넘는 사람들은 투자 가치가 높은 판교, 광교, 은평 뉴타운, 송도, 용인 등을 노리는 것이 좋다. 하지만 청약가점이 낮은 사람들은 현재는 미달이 되지만 발전 가능성이 높은 서울의 용산과 뚝섬, 경기도의 고양, 광주, 파주, 인천 청라 지구 등을 노리라고 추천한다.

부동산 가격은 한번 결정되면 상당 기간 변하지 않느 경향이 있다. 부동산은 경제 뒤에 떠있는 부표다. 올해는 부동산 가격이 불황기에서 회복기로 전환되는 시점이다. 증권이나 펀드를 통해서 재테크를 성공했던 사람들이 다시 부동산으로 들어오기 시작하는 한 해가 될 것으로 전망한다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지