매입잔금 6월 2일 이후 내라

부동산 사고파는 과정에서는 취득세, 등록세, 양도소득세 등 다양한 세금을 내야 한다. 세금을 줄이는 비결 중 하나가 잔금 처리다. 잔금 지급 일시에 따라 세금에 차이가 생긴다. 재산세와 종합부동산세는 일 년 중 단 하루인 6월 1일을 기준으로 세금을 매기기 때문이다.

지난 3월 20일 지인에게서 급한 전화 한 통을 받았다. 그는 19년간 보유했던 아파트를 팔고 잔금을 받으려 하고 있었다. 장기보유특별공제 76%(19년×4%)를 언제부터 받을 수 있는지 가장 궁금해 했다. 필자는 잔금 수령을 하루 늦추라고 조언해 양도소득세를 무려 4000만원이나 줄여줬다.

대부분의 언론에서는 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제의 시행 시기를 3월 20일로 예측해 보도했다. 하지만 실제 적용일은 3월 21일이었다. 이는 세금을 계산할 때 잔금 청산의 시점이 얼마나 중요한지를 보여주는 좋은 사례다.

잔금 처리는 부동산을 사고파는 모든 단계에 영향을 준다. 취득세 신고·납부는 취득한 날을 기준으로 30일 이내에 처리해야 하고, 등록은 60일 이내다. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일이다.

만약 매각하는 부동산에 대한 재산세와 종합부동산세를 줄이려면 6월 1일이 되기 전에 잔금을 받으면 된다. 취득하는 경우라면

6월 1일이 경과된 이후에 잔금을 지급하면 된다.

특히 잔금은 양도소득세에 많은 영향을 준다. 일단 1가구 1주택자가 주택을 3년 이상 보유한 경우 양도소득세 비과세 혜택이 있다.

보유 기간 계산은 취득할 때의 잔금지급일과 매각할 때의 잔금 수령일 사이의 기간으로 판단한다. 잔금을 청산하기 전에 소유권을 이전 등기한다면 등기접수일을 취득 또는 매각 시점으로 판단하는 경우도 있다.

보유 기간은 양도차익 장기보유특별공제에도 영향을 끼친다. 현재 장기보유특별공제가 가능한 일반 부동산은 3년을 보유했으면 10% 공제해 주고, 일 년이 경과할 때마다 공제 비율이 3%씩 높아진다.

4년을 보유했을 경우에는 12%, 5년을 보유했으면 15%, 6년을 보유했으면 18%를 공제해 주며 최고 30%까지 공제 혜택이 있다. 주택 한 채만 소유한 사람은 장기보유특별공제 혜택이 더욱 커진다.

3년부터 12%가 적용되고 일 년이 경과할 때마다 4%씩 확대된다. 4년이면 16%, 5년이면 20%, 6년이면 24% 공제된다. 그리고 최고 20년 이상 보유했을 경우엔 80%까지 공제받을 수 있다.

세무 상담 Q&A

잔금은 분양가의 5% 넘어야 인정

Q 10년째 보유하던 두 채의 주택 중 한 채를 지난해 4월에 매각했다. 그리고 나머지 한 채도 올해 5월 말에 매각할 계획이다. 이 경우 양도소득세 비과세를 위한 3년 보유 요건과 장기보유특별공제 요건은 한 채를 보유하게 된 지난해 4월 시점에서 만족해야 하는지 아니면 매각한 시점에서 한 채이면 가능한지 궁금하다.

A 세법에서는 주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세 요건만 만족하면 비과세가 가능한 것으로 해석한다. 매각하는 시점에 주택 한 채만 소유했을 때는 3년 보유와 2년 거주 기간의 계산은 최초 구입한 시점부터 판단한다.

즉 2주택인 상황에서 주택을 하나 먼저 매각한 후 그 다음날 나머지 주택을 매각하면 양도소득세 비과세 대상이다. 장기보유특별공제도 마찬가지다.

현재 적용하고 있는 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제도 양도하는 순간에 1가구 1주택이기만 하면 된다. 보유 기간은 최초 구입한 시점부터 매각할 때의 보유 기간을 계산해서 적용한다.

Q 새 정부에서 주택을 취득할 때 부담하는 거래세를 인하할 계획이란 이야기를 듣고 현재 분양받은 아파트의 잔금 지급을 미루고 있다. 이때 주의할 점은 무엇인가.

A 현재 부동산을 구입하면 취득대금에 일정세율을 곱해 네 가지 종류의 거래세를 납부해야 한다. 취득세와 등록세, 농어촌특별세와 지방교육세다. 이 네 종류 세금의 세율을 합하면 4.6%다. 거래하는 부동산이 주택이면 세율은 2.7%로 낮아지고, 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 경우에는 2.2%만 거래세를 내면 된다.

새 정부는 주택에 부담하는 거래세를 1%포인트 정도 인하하겠다고 약속했다. 이 계획이 시행된다면 거래세가 거의 절반 가까이 줄게 된다. 주택을 구입하는 사람 입장에서는 충분히 기다릴 만한 가치가 있다. 실제 2006년 9월에도 거래세율 인하를 기다려서 거래세를 줄인 사례가 많다.

하지만 너무 적은 잔금을 남기고 취득 시점을 미루면 위험하다. 이미 분양가액의 대부분을 지불한 상태라면 그 아파트에 대한 권리를 얻은 것으로 판단해 현행 세율로 거래세를 강제 부과할 가능성이 있기 때문이다.

최근 분양 금액의 97.5%를 지불하고 잔금의 일부를 남긴 상황에서 취득세를 매긴 사례가 있다. 잔금 규모에 대한 명확한 기준은 없지만 최소 분양가액의 5% 이상은 잔금으로 남겨놔야 한다.

Q 분양받은 아파트의 잔금을 6월 1일이 경과된 이후에 치르면 취득하는 아파트에 대한 재산세와 종합부동산세를 피할 수 있다고 들었는데 맞는 얘기인가.

A 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 세금을 납부한다. 6월 1일을 기준으로 일 년간의 재산세와 종합부동산세를 결정한다. 그래서 주택을 매각하거나 취득하는 사람 입장에서는 6월 1일에 민감할 수밖에 없다.

부동산을 매각하려는 사람은 가급적 6월 1일 전에 매각하려고 할 것이고, 취득하려는 사람에게는 6월 1일이 경과된 이후에 매입하려고 할 것이다.

하지만 일반적으로 분양 아파트는 취득 시점을 조절해서 재산세를 미루기가 어렵다. 완공된 아파트의 입주지정일 이후에 부과하는 세금은 계약자가 부담하도록 분양계약서 표준약관에 이미 표기해 놨다. 이때 재산세의 납세의무자는 소유권보전등기를 한 건설업자지만 그 부담을 계약자에게 넘길 수 있다.

반면 잔금을 미루면 종합부동산세는 피할 수 있다. 미분양 아파트에 대해서는 종합부동산세가 3년간 부과되지 않기 때문이다.

현재 아파트가 완공됐다고 하더라도 잔금을 치르지 않은 가구는 세법상 미분양 아파트를 구입한 걸로 분류된다. 결국 미분양 아파트에 대한 종합부동산세는 3년 동안 과세되지 않기 때문에 잔금을 지연하면 종합부동산세는 피할 수 있다.