자녀에 물려줄 복덩이 되나

재건축 아파트 가격이 급등하고 있다. 정부가 꽁꽁 묶어뒀던 재건축겴怜낱?빗장을 하나씩 풀고 있어서다. 자산가들이 관심 갖는 강남권 재건축 투자 대상과 가치를 살펴봤다.

“한강 주변에 초고층 아파트들이 들어선다는데 사업성이 있을까요?” “요즘 재건축 가격이 너무 오르는 것 같은데 지금 사도 좋을까요?” “강남 지역 재건축은 언제쯤 본격적으로 추진되나요?”연초부터 이어진 강남권 재건축 시장의 급등 현상은 자금력이 있는 투자자의 초미의 관심사다.

2008년 말 서울시가 재건축 아파트 용적률을 법정 상한선까지 완화하는 정부안을 수용했다. 지난 1월 19일 ‘한강공공성 회복선언’ 이후 거래 침체를 면치 못했던 한강 주변의 강남권 고층 재건축 단지의 투자 매력이 높아졌다. 2007년 말부터 하락세를 보이던 강남권 재건축 아파트 가격은 세계적인 금융위기 이후 좀처럼 회복세를 보이지 못했다.

그러나 대형 건설사의 자금난과 부도 위기로 택지지구의 신규 분양 물량이 급속히 줄면서 재건축·재개발 사업으로 선회하는 양상을 보이고 있다. 재건축 용적률 일괄 상한 적용에 난색을 표했던 서울시가 재건축 아파트 용적률을 법정 상한선까지 완화한다는 정부안을 받아들이면서 투자 가치는 점차 커졌다.

현행 국토계획법상 일반주거지역 용적률은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%로 정해져 있다. 서울시는 도심경관보호 등을 위해 조례에서 이보다 50%포인트씩 낮은 150%, 200%, 250% 용적률을 각각 적용했다. 2006년에는 서울시가 ‘2010 서울시 재건축기본계획’에 따라 1·2·3종 주거지역별 용적률은 각각 170%와 190%, 210%로 못박았다.

하지만 올해 용적률이 완화되면서 은마아파트를 비롯해 잠실 주공 5단지, 도곡동 도곡삼익 등 서울 시내 23개 단지의 용적률이 300%까지 높아졌다. 또한 임대주택의무비율도 폐지돼 개발 이익이 늘어날 가능성이 높아졌다. 기존 재건축 사업에서는 늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 했다.

앞으로는 초과용적률을 적용 받을 경우 초과용적률의 30~50%를 보금자리주택을 공급하면 된다. 동 간 거리 완화도 호재다. 시는 이격 거리를 현행 1배에서 최대 0.5배에서 0.8배까지 완화할 방침이다. 가장 많은 수혜를 볼 수 있는 곳은 7층 또는 12층까지 층수제한을 받는 2종 일반주거지역의 재건축·재개발 단지다.

강남 개포주공이나 시영아파트, 강동구 고덕주공 등은 2종 일반주거지역의 저밀도 재건축 단지로 높이는 제한되지만 조례 개정으로 건축 연면적이 늘어나 건립할 수 있는 가구 수가 많아진다. 3종 지역은 높이 제한이 사라진다. 건축법상 도로사선제한(도로에 인접한 단지와 도로 간 거리에 1.5배를 곱한 거리만큼만 아파트를 지을 수 있도록 하는 제도)만 받게 한 것.

이렇게 되면 도로에 면한 아파트 동은 사선제한으로 높이 제한을 받게 되지만 단지 중앙부에는 별다른 제한 없이 초고층 건물을 지을 수 있게 된다. 또 재건축사업 추진의 속도를 높일 수 있도록 서울시는 최근 대형 건축물 및 재건축·재개발에 대한 사업 인·허가 기간을 대폭 단축할 방침이다.

서울 강남구는 최근 개정된 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 ‘개포 택지개발지구 지구단위계획 재정비안’을 수립해 6월 22일부터 주민 공람에 들어갔다. 국토부의 용적률 등 재건축 규제 완화 내용이 담긴 도시 및 주거환경정비법은 지난 4월 22일 시행에 들어간 데 이어 서울시도 법정 상한선까지 용적률 허용, 소형주택 비율 20% 유지, 정비계획상 초과 용적률 50% 보금자리주택 건설 등을 골자로 한 조례 개정을 마친 바 있다.

이는 주택공급 물량을 점차 늘리고자 하는 서울시 정책과 부합했다는 평가다. 이번 계획안에 따르면 주공 1~4단지 등 저층재건축 아파트 11개 단지가 포함된 2종 일반주거지역의 경우 새로 개정된 도정법이 아닌 기존 서울시 조례에 따라 기준 용적률 190% 이하, 허용 용적률 200% 이하로 결정됐다.

서울 개포동 재건축 아파트 값은 지난해 말 대비 35% 올랐다.

다만 실제 정비 계획을 수립할 때 새 도정법을 적용해 최고 250%까지 높일 수 있도록 단서 조항을 넣었다.
개포 택지개발지구 내 재건축 단지는 주공 1~4단지, 시영아파트, 일원현대아파트, 일원대우아파트 등 11개다. 모두 정밀안전진단을 통과했다. 아파트 높이는 서울시 지침에 따라 역시 기부채납 등을 통해 평균 18층 이하까지 가능해진다.

올해 초부터 이들 단지의 아파트 가격은 실제로 지난해 말 대비 35% 이상 급등 양상을 보이고 있다. 현행 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역으로 상향할 수 있다는 기대심리가 작용한 듯하다. 3종 일반주거지역 대상 단지는 개포 주공 5~7단지와 대치동 은마, 미도, 선경, 우성 등 중층 아파트 단지다.

현재 뚜렷한 사업 진행을 보이고 있지 않은 압구정동 현대·한양·미성아파트의 재건축 추진 가능성이 주목된다. 이 지역 재건축을 놓고 강남구와 서울시가 첨예한 의견 대립을 보이고 있다.

‘80층 높이, 기부채납비율 6~8%’로 명품 아파트 단지를 추진하려 했던 강남구와 여타 지역과 동일한 조건인 ‘40~50층 높이에 기부채납비율 25~30%’로 형평성을 내세운 서울시 사이에서 여전히 사업 진행은 지지부진하다. 하지만 재건축 시장의 최대 블루칩인 만큼 실수요 매매에는 전혀 문제가 없을 것으로 판단된다.

반포, 잠실 단지 상승세 높아

6월 말 현재 부동산114에 따르면 서초구 반포동 주공 1단지 72㎡(21.7평)의 매매 가격은 9억5000만~10억3000만 원 선으로, 4월 말에 비해 5500만 원 올랐다.

그동안 가장 큰 이슈였던 상가 조합원과의 갈등이 상가 면적을 2662㎡ 늘려 재건축을 추진하기로 한 ‘아파트지구개발기본계획 변경’ 공고 공람을 계기로 해소되는 분위기다.

현재 도시계획위원회 심의 예정 중이다. 10월경 심의가 통과할 것으로 기대되면서 매매 가격이 점차 상승하고 있다. 예정대로라면 2011년 안에 사업시행인가를 기대해볼 수 있다.

또 정밀안전진단 단계인 신반포 한신3차와 현재 추진위 승인 단계에 있는 경남아파트가 과연 공동 재건축을 추진하겠는가도 관심사다. 추진이 가능해진다면 현재 입주를 시작한 반포래미안퍼스티지보다 높은 가치를 가질 것으로 판단된다.

송파구는 단연 잠실주공 5단지와 신천동 장미 1?차가 관심 지역이다. 지난 5월 중순 추진위원회의 개발계획안이 공개되면서 호가 급등 현상이 나타났다. 부동산114에 따르면 잠실주공 5단지 112㎡(34평)는 12억~12억5000만 원, 장미 1차 128㎡(39평)는 9억3000만~9억8000만 원에 거래 가격이 형성되고 있다.

강남 재건축 투자 매력 높은 편

외환위기 당시 정부는 98년 분양가 자율화, 99년 분양권 전매 허용 및 재당첨 제한 폐지, 99~2000년 한시적 양도소득세 면제 등 파격적인 규제완화책을 내세우면서 부동산 시장 활성화를 이끌었다. 무엇보다 주택 값 반등의 핵심은 99년 재건축 규제 완화였다.재건축 가격은 고무줄과 비슷하다.

규제를 조금만 풀어주면 급등하고 규제가 강화 되면 값이 떨어진다.참여정부 내내 옥쇄를 죄었던 기반시설부담금, 후분양제, 임대주택의무비율 등이 폐지되고, 재건축 아파트 거래의 가장 큰 걸림돌인 조합원 지위양도금지 규정이 완화됐다. 규정상 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합설립인가 후 그 지위를 사고 팔 수 없었다.

이 규제가 풀린 것이다. 8월 7일부터는 착공일로부터 2~3년 내 후속 절차가 진행되지 않을 경우 명의 변경이 자유롭다. 이런 여러 이유로 강남 재건축 투자 가치는 갈수록 커질 전망이다. 게다가 올해 3월 16일부터 내년 말까지 관리처분인가 이전의 재건축 아파트를 취득한 경우 1가구 2주택자에게 영구적으로 양도소득세 일반과세를 한다는 점도 빼놓을 수 없다.

반면 투자에 앞서 살펴야 할 문제점도 있다. 첫째, 강남 재건축 아파트 가격 상승세가 주변 일반 아파트 단지로 확산되지 못하고 제한적으로 움직이고 있다. 둘째, 국내 경제 상황이 완전히 정상 궤도에 오르지 못한 상황에서 이미 2006년 10월 호가 수준을 거의 회복해 가격 매력이 떨어졌다.

셋째, 초고층 건축에 따라 공사 비용이 증가함으로써 조합원 부담금이 예상보다 증가할 가능성이 높다. 넷째, 앞으로 금리 상승 가능성이 높아 대출 부담이 높아질 수 있다. 마지막으로 투자 과열이 지속될 경우 정부 차원의 규제책이 다시 등장할 수 있다는 것이다. 결과적으로 지금 재건축 투자에 나선다는 것은 단순한 양도차익을 기대하는 단기성 투자로는 한계가 있다.

하지만 실수요나 장기 보유 목적으로 투자하는 것은 바람직하다. 여기서 실수요란 부자들이 직접 거주하는 것보다 향후 자녀 증여를 목적으로 구입하는 것을 의미한다. 주목할 점이 하나 더 있다. 앞으로 아파트의 가치는 강남 지역에 위치한 아파트가 아닌 ‘강남 지역의 ○○아파트’만이 가격 상승을 이끌어낼 가능성이 높다. 그런 점에서 명품이 될 재건축 아파트 단지에 투자하는 건 바람직한 일로 보인다.

강남 대치동의 랜드마크 D MARK 분양

세계적인 부동산 컨설팅 그룹 존스랑라살(JLL)

세계적인 부동산 컨설팅 그룹 존스랑라살(Jones Lang LaSalle)은 서울 강남 대치동의 중심에 지하 4층에서 지상 9층까지 총 2만730.91㎡ 규모의 원스톱 라이프스타일이 이뤄지는 ‘D MARK’를 분양한다.

‘D MARK’는 대치동(Daechi)과 랜드마크(Landmark)의 합성어로 대한민국 교육의 메카이자 강남을 대표하는 투자 특구의 대치동의 중심을 의미한다. 분당선 한티역 초역세권에 위치하며 대치동의 가장 핵심 지역인 도곡동길이 건물 전면을 통과하고 있어 최상의 교통 요건을 갖춘 것이 주목할 만하다.

세계 최대 부동산 투자겺좁냔?전문 기업 존스랑라살이 설계에서 리모델링, 분양 그리고 관리에 이르는 전 과정을 책임진다. 국내에서도 대형 오피스 빌딩과 호텔 등 상업용 부동산 시장과 리테일 시장에 집중하며 명성을 높여온 존스랑라살이 선보이는 ‘D MARK’는 대치동의 대표적 랜드마크로서 자리 잡을 것으로 기대된다. 문의 :이한국 이사(010-5222-5294, 02-555-3539)