1가구 1주택자, 현지 임대업 해볼까

▎호주의 관광휴양도시 골드코스트 전경.

해외에 거주할 때 돈 관리, 부동산 취득, 세금 문제와 관련해 여러 법과 제도가 얽혀 있다. 아주 기본적인 것부터 복잡한 세금 문제까지 꼭 알아야 할 상식을 정리했다.

보통 해외 체재자와 해외 유학생으로 나눠 상담한다. 체재자는 해외에서 30일 넘게 거주하는 사람을 말한다. 유학생은 외국의 교육기관에서 6개월 이상 공부하거나 연구할 목적으로 해외에 머무르는 사람을 가리킨다.

금융 서비스를 이용할 때 주의해야 할 점이 있다. 1만 달러가 넘는 해외 체재비나 해외 유학 경비를 외국 통화, 여행자수표 등으로 지급하는 경우 외국환신고필증이 있어야 한다. 또 지정거래 외국환은행의 장이 발행한 외국환신고필증 금액을 초과할 때는 해외 여행자 본인이 직접 관할 세관의 장에게 신고해야 한다. 다만 1만 달러 이하라면 신고하지 않아도 된다.

그리고 해외 체재자 및 해외 유학생의 동반 자녀를 포함한 가족은 거래 외국환은행의 지정등록 대상자가 아니다.

부동산 취득 시 지정거래 외국환은행에 신고해외 거주자가 해외 부동산을 취득할 때 알아야 할 점은 무엇일까. 거주자가 외국에 있는 부동산 혹은 이에 관한 물권, 임차권, 기타 이와 유사한 권리를 취득하는 것을 거주자 해외 부동산 취득이라고 말한다.

해외 부동산을 취득하는 방법은 외국환거래규정 제9-39조 제2항 1·2호에 따르면 거주자가 다음의 목적으로 외국에 있는 부동산을 취득하고자 하는 경우 지정거래 외국환은행의 장에게 신고해 수리를 받는 것이다.

다음과 같을 때 신고해야 한다. 첫째, 거주자가 투자 목적으로 외국에 있는 부동산을 취득하는 경우다. 둘째, 거주자 본인 또는 거주자의 배우자가 해외에서 2년 이상 체재할 목적으로 주거용 주택을 취득하는 경우다. 이때 배우자 명의의 취득도 포함한다. 또 해외 거주자가 외국에 부동산 또는 이와 유사한 권리를 취득할 때는 한국은행 총재에게 신고해 수리를 받아야 한다.

단 외국인에 대한 토지 등의 소유권을 인정하지 않는 국가에서는 특정 기간 해당 부동산에 대한 장기 사용권을 허용해 부동산 취득과 동일한 권리를 부여한다. 이때는 외국환은행에서 해외 부동산 취득에 따른 신고 수리가 가능하다. 중국이 이에 속한다.

신고 대상 해외 부동산은 단순 보유 또는 투자 목적 부동산이다. 투자 목적 부동산은 건물, 상가, 토지, 주택 등이다. 분양 계약에 의한 부동산 취득은 투자 목적에 한해 신고 대상에 속한다.

거주자 본인 또는 거주자의 배우자가 해외에서 2년 이상 체재할 목적의 주거용 주택을 취득했을 경우 신고 대상이다.

신고인은 외국인 거주자 및 영주권자를 제외한 거주자다. 투자 목적 부동산은 그해 부동산 소유권을 취득하려는 사람이 신고한다.

주거용 주택은 거주자가 본인 명의로 해외 주택을 취득하는 경우에는 본인이 신고해야 한다. 거주자가 ‘해외에 체재하는 배우자’ 명의로 주거용 주택을 취득하려고 하는 경우는 거주자(취득자금 보유자)가 지정거래 외국환은행에 신고해야 한다. 이때 비거주자인 배우자 또는 자녀는 같은 주택에서 실제 거주하는지와 관계없이 신고인이 될 수 없다.

비거주자가 본인 명의로 해외 주택을 취득하려는 경우에는 한국은행에 ‘대외 지급수단 매매신고’를 하고 해당 자금을 반출해 취득할 수 있다. 이는 부동산 취득 신고 대상이 아니다.

부동산 취득 명의인은 단순 보유 또는 투자 목적 부동산일 때 신고인 본인이다. 이때 공동 명의 취득이 불가능하다. 다만 계약서에 취득인별 지분 및 금액이 명확히 구분, 표시돼 개별적 권리 행사가 가능한 경우에만 공동 명의를 취득할 수 있다. 이 경우 부동산 취득 보고 시 부동산 보유 사실 입증서류에 취득인별 지분이 명확히 표시돼야 한다. 취득인별 개별 신고사항이다.

주거용 주택은 신고인 본인 또는 신고인의 배우자가 취득 명의인이 된다. 이때 비거주자는 포함되고 영주권·시민권자는 제외된다. 신고인과 주택 취득 명의인이 다른 경우 신고인이 사후 관리 자료를 제출해 주택 처분 및 매각 대금 국내 회수 등의 의무를 지게 된다.

주거 목적으로 외국 부동산을 공동 명의로 취득하려고 하는 경우에는 신고인과 그의 배우자 공동 명의로만 취득할 수 있다.

해외에서 부동산을 취득하려면 관련 세법을 알아야 한다. 고객들이 가장 많이 하는 질문이 해외 부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지 여부다. 일반적으로 해외 부동산을 취득할 때에는 국내에 신고·납부해야 할 세금이 없다. 하지만 그해 부동산을 취득할 때 취득 자금을 증여 받았다면 증여세를 신고·납부해야 한다.

해외 부동산 취득 명의인이 그해 해외 부동산을 취득했다면 이에 따른 자금 출처 소명은 얼마 이상 해야 할까. 세법에서 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 봐 자력으로 재산을 취득했거나 채무를 상환했다고 인정하기 어려울 때는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여 받은 것으로 추정해 취득 자금 출처를 입증하지 못하는 경우 증여세를 과세한다.

해외 부동산을 취득한 뒤 보유하면서 세금 문제가 발생할 수 있다. 먼저 해외 부동산을 취득해 타인에게 임대했을 경우 언제 어느 나라에 임대소득을 신고해야 할까.

해외에서 집 살 때 국내에 세금 내야 하나?거주자가 해외 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대했을 경우 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세 당국에 관련 소득세를 신고·납부해야 한다. 그리고 이와 별도로 해외 부동산 임대소득을 국내외에서 발생한 타 소득과 합산해 다음 연도 5월 1~31일까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세 과세표준 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부해야 한다.

이때 해외 부동산 소재 국가에서 납부한 임대 소득 관련 외국 납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 계산해 넣어 공제 받을 수 있으므로 국가 간 동일 소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.

국내 1가구 1주택 소유자가 해외 주택을 취득해 임대했다면 이때 발생한 임대소득은 종합소득세 신고 대상에 해당할까.

해외 주택을 포함해 2개 이상의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득은 종합소득세 과세 대상에 해당한다. 주택의 경우 임대소득은 월세 등이 속하고, 임대 보증금에 대한 간주 임대료는 소득으로 보지 않는다.

취득한 해외 부동산을 처분할 때도 세금에 대해 알아야 한다.

해외 부동산을 양도했을 경우 국내 세법상 납세의무 절차가 무엇인지 물어보는 사례가 많다. 해외 부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고를 해야 한다. 또 해외 부동산 양도에 따른 양도소득세율은 국내 2주택 소유자에 대한 중과세율과 별개로 양도소득세율을 적용하는 것을 원칙으로 한다.