3년 전 아버지로부터 상가건물 한 채를 상속받은 신씨는 상속세 신고를 따로 하지 않았다. 상속 당시 아버지의 재산은 기준시가 약 6억원인 건물 한 채가 전부였다. 배우자공제 등 각종 상속공제를 적용하면 세금이 전혀 없다고 해서 상속세 신고를 하지 않았던 것. 그런데 최근 12억원에 상가건물을 처분하고 양도소득세를 신고하려니 세금이 생각보다 많이 나오는 것 아닌가.

상속세는 일반적으로는 배우자 생존 때 받을 수 있는 배우자공제 5억원에 일괄공제 5억원을 합해 최소 10억원까지는 낼 세금이 없다고 보면 된다. 신씨의 경우 상속받을 당시 주변 건물의 시세는 10억원이었지만 기준시가는 6억원이었기 때문에 상속세 신고를 하지 않아도 낼 세금은 없었다. 그러나 이처럼 신고하지 않았다가 나중에 재산을 팔 때 양도세가 많아지는 경우가 종종 있으므로 주의해야 한다. 특히 상속재산이 토지·건물 등 부동산이라면 상속세 신고가 더 유리한 경우도 있기 때문이다.

신씨가 상속세 신고를 하지 않고 상속받은 부동산을 처분하면 그 부동산의 취득가액은 상속 개시 당시 기준시가인 6억원이 된다. 따라서 향후 12억원에 건물을 팔면 6억원의 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 한다. 반면 기준시가보다 높은 감정가액 또는 매매사례가액으로 상속세 신고를 해 두었다면 취득가액이 감정가액이나 매매사례가액이므로 양도차익이 작아져 양도세도 줄어든다. 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정평가기관이 평가한 가액의 평균이고 매매사례가액은 유사한 성격의 다른 물건이 상속 전 6개월부터 상속세 신고일 사이에 매매한 사례가 있다면 이를 일컫는다. 감정가액은 상속인이 감정평가기관에 의뢰해 받을 수 있으므로 원할 경우 감정가액으로도 상속세 신고가 가능하다.

만약 신씨가 상속받은 건물의 상속 개시 당시 감정가액인 10억원으로 상속세 신고를 해 두었다면 양도차익 2억원(12억-10억)에 대해서만 세금을 냈을 것이다. 이처럼 기준시가와 시가 간에 괴리가 있는 토지, 건물을 상속받았을 경우 낼 세금이 없더라도 감정가액 등으로 신고하면 좋겠다. 단, 상속재산이 상속공제금액 이상이어서 상속세를 납부해야 하는 상황에서는 감정가액 등으로 신고했을 때 오히려 더 불리할 수 있으니 잘 따져보고 결정하자.

부동산을 증여받을 때 또한 마찬가지다. 증여세 감소분과 양도세 증가분을 비교해 유리한 쪽으로 증여재산을 평가하는 게 좋다. 증여재산 가액이 낮으면 증여세는 줄어들지만 양도소득세가 늘어날 것이고, 반대로 증여재산 가액이 높으면 증여세는 늘어나지만 양도세는 줄어들 것이다. 증여세와 양도세의 세율 구조가 다르기 때문에 어떤 세율 구간에 있는지를 판단해 증여재산의 감정평가 여부를 고려해 봐야 할 것이다. 단, 무주택자인 자녀에게 주택을 증여할 때는 자녀가 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다면 취득가액이 얼마인지에 관계없이 양도세는 비과세되므로 증여재산 가액이 낮을수록 전체적인 세부담은 줄어들게 된다.

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