박근혜정부가 야심 차게 준비한 ‘행복주택 프로젝트’가 시작됐다. 저소득층의 집 걱정을 덜기 위한 장기 임대주택 사업이다. 원래 이름은 ‘희망주택’이었지만 ‘국민행복시대’란 박근혜 대통령의 국정 비전구호에 맞춰 행복주택이 됐다. 대중교통이 편리한 철도 부지와 도심 유휴 부지를 활용해 5년간 총 20만 가구를 짓는 게 목표다.
국토교통부(이하 국토부)는 5월 20일 서울 6개 지구, 경기도 1개 지구 등 7개 시범지구를 선정·발표했다. 서울 지하철 1호선 오류동역(구로구 오류동)을 비롯해 서울 6곳과 경기도 안산시 1곳이다. 7개 시범지구의 면적을 합치면 48만9000㎡로 서울 여의도의 약 6분의 1이다. 국토부는 연말까지 7개 지구에서 행복주택 1만 가구를 짓는 사업의 승인 절차를 마무리하고, 일부 지구에선 착공까지 할 계획이다.
서울·경기부터 1만 가구 연내 착공할 듯시범지구 7곳은 대중교통 접근성이 좋고 인근에 교육시설과 상업시설을 갖춘 곳이라는 게 정부의 설명이다. 국토부는 ‘직주(職住) 근접’과 ‘입체(立體)이용’을 행복주택의 핵심 개념으로 소개했다. 일터와 집을 가깝게 하고, 땅을 효율적으로 쓰기 위해 위쪽과 아래쪽을 동시에 이용한다는 뜻이다. 오류동역 같은 전철역 주변은 이런 개념에 꼭 들어맞는다고 국토부는 설명했다.
철도부지 위에 덮개(데크)를 씌워 인공대지를 만들고 그 위쪽 공간을 활용한다는 구상이다. 한창섭 국토부 공공주택건설추진단장은 “오류동 지구에선 철도로 단절된 도시를 데크로 연결하고 체육공원 등을 조성해 친환경 건강도시로 만들겠다”고 말했다.
지난해 대선 공약과 달리 철도 부지가 아닌 지역도 3곳이 시범지구에 포함됐다. 서울 송파구 잠실·가락동과 양천구 목동이다. 세 곳 모두 한강과 연결되는 물줄기(탄천·안양천)에 홍수를 막기 위한 빗물펌프장이 있는데 이 부지를 활용한다. 송파구 2개 지구에선 3400가구, 목동지구에선 2800가구의 행복주택이 공급될 예정이다.
국토부는 경의선 가좌역(서울 서대문구 남가좌동)과 지하철 4호선 고잔역(경기도 안산시 단원구 고잔동)에도 오류동역과 비슷한 방식으로 행복주택을 지을 계획이다. 서울~춘천 간철도 노선 변경으로 쓸모가 없어진 폐선부지(서울 노원구 공릉동)에도 행복주택 단지가 들어선다.
국토부는 지구별 특화전략도 준비 중이다. 서울 가락동 농수산물시장과 가까운 송파지구에선 벼룩시장을 활성화하고, 목동지구는 ‘물과 문화’를 주제로 홍보관·예술거리를 조성하는 식이다. 연세대·홍익대 등과 가까운 가좌지구와 한국과학기술대 인근의 공릉지구는 대학생 위주의 주거타운, 외국인 근로자가 많은 경기도 안산 고잔지구는 다문화 타운으로 만들 계획이다.
일단 계획대로 행복주택이 들어선다면 임대에는 큰 문제가 없을 것 같다. 시범지구 7곳은 모두 교통 여건이 좋아 서울의 거의 모든 지역으로 출·퇴근이 가능하다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “송파구나 목동의 행복주택은 인기가 매우 높을 것으로 예상된다”고 말했다.
임대료도 주변 시세보다 저렴하게 책정할 계획이다. 정부는 행복주택 임대료를 주변 시세와 시장 여건을 고려하되, 입주자의 소득 수준을 따져 계층별로 차등 적용할 계획이다. 소득 1∼2분위인 주거취약 계층과 신혼부부·대학생 등 입주 계층의 임대료를 각각 달리 하겠다는 것이다.
정부는 현재 행복주택의 평균 임대료를 영구임대주택의 경우 주변 시세의 30∼40%선, 국민임대주택은 주변 시세의 50∼70% 선에서 맞추는 방안을 고려 중이다. 현재 수도권 국민임대주택 임대료는 전용면적 36㎡형 기준 보증금 1000만원에 월세 20만∼30만원 선으로 행복주택 임대료도 이와 비슷한 수준이 될 전망이다.
행복주택 입주 대상은 크게 신혼부부·사회초년생·대학생 등 젊은층 위주다. 행복주택의 60%는 신혼부부·대학생·사회초년생, 20%는 장애인 등 사회적 약자에게 우선 배정할 계획이다. 서승환 국토부 장관은 “행복주택은 신혼부부 등에게 저렴하면서 직주근접이 가능하도록 공급하는 주택이자 노인에게 이동의 편리성과 살기 좋은 안식처를 제공하겠다는 취지”라고 말했다.
재원조달 방안없이 발표 서둔 감20% 정도는 일반 무주택 가구에 공급될 가능성이 크다. 입주가능 연령 등 구체적 기준은 현재 연구용역을 맡긴 상태로 이번 시범지구가 확정·지정되는 7월께 윤곽이 나올 것으로 보인다. 연구 용역을 발주한 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “사회초년생의 경우 입사 3년 이내의 젊은층으로 하는 것을 검토 중이고, 신혼부부는 기존 보금자리주택에 사는 신혼부부의 입주기준을 따를 가능성이 있다”고 말했다.
국토부 관계자는 “대학생의 경우 복학생 여부, 또는 가정형편에 따라 가점을 부여하는 방안, 신혼부부는 임신 여부와 부모의 거주지역 등을 고려해 당첨자를 결정하는 방법도 검토 중”이라고 밝혔다. 국토부는 행복주택 시범지구 중 오류·가좌·공릉 지구는 연내 우선 착공할 방침이다. 입주자 모집은 2015년, 정식 입주는 2016년 초부터 가능하도록 한다는 게 목표다.
취지는 좋지만 행복주택 프로젝트가 계획대로 시행될 지는 두고 봐야 할 것 같다. 정부는 LH가 주요 사업시행자로 참여해 행복주택 지구지정과 주택사업계획 등 사업 전반을 총괄하게 한다는 복안이지만 재정지원에 대한 구체적인 청사진은 아직 나오지 않았다. 5월 21일에는 행복주택의 성공적인 추진을 위해 LH와 코레일·한국철도시설공단 기관장이 만나 양해각서(MOU)를 교환했지만 이들 모두 철도점용료나 LH의 부담 등 핵심 사안에 관해서는 말을 아꼈다.
앞서 20일 국토부도 LH를 비롯한 사업시행자가 부담할 사업비에 관한 질문에 “현재 공공주택건설추진단은 임대주택 공급에만 심혈을 기울이고 있다”며 “LH 사업비에 관한 사항은 토지정책과에서 주관할 부분”이라고 답했다. 그러나 토지정책과는 “우리는 혁신도시나 보금자리 등 LH 업무의 전반적인 사항을 관리 감독하는 부서”라며 “아직 공공주택건설추진단과 행복주택 프로젝트와 관련한 사업 규모나 정보를 교환한 게 없다”는 입장이다.
그래서 사업시행자가 부담할 비용에 대한 고려 없이 정부가 역점 사업의 발표만 서둔 것 아니냐는 지적도 나온다. 더구나 이 사업을 끌고 갈 LH는 재정 사정이 안 좋다. LH에는 올해 7조2390억원을 비롯해 앞으로 5년간 35조원의 채권 만기가 돌아온다. 이미 138조원의 부채를 진 데다 임대주택 1가구를 건설할 때마다 1조원의 부채가 늘어 행복주택 20만 가구는 추가 부채 20조원과 다름없다.
정부는 상업·업무시설 개발을 병행해 사업비 부담을 덜 수 있다고 하지만 소유권 이전의 제약이 있어 민간투자 유치도 쉽지 않다. LH 정인억 부사장은 “공기업이 공적인 역할을 수행하다 생긴 부채 때문에 재원 조달에 차질을 빚는 일이 없도록 하라고 대통령이 당부한 만큼 (정부의 적절한 조치를) 기대한다”고 말했다.
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