정부, 상속·증여세 책정 위해 꼬마빌딩 감정평가 시행… 소급과세금지 원칙 지켜야

세법 개정안 뉴스와 코로나19 뉴스가 쏟아지는 가운에서도 세무상담이 줄을 잇고 있다. 이제 겨우 한달 반이 넘은 시점에도 이리 많은 세법 개정안이 쏟아지니 올 한해 얼마나 많은 변수가 나올 지 염려가 앞선다.

최근 ‘상속·증여세 과세 형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행’에 관한 정부의 보도자료가 나왔다. 상속, 증여시 이전엔 기준시가로 산정했는데 앞으로는 자산가치에 맞는 과세가 이루어지게 하겠다는 내용이다. 이를 통해 납세자 간의 과세 형평성을 높일 뿐 아니라, 자발적인 감정평가를 유도하기 위한 것으로 해석된다. 문득 국세청 안내 멘트가 생각난다. “납세 대한민국을 만들어봐요.” 이는 세금을 적게 내거나 불법을 자행하는 것이 더이상 자랑거리가 아니고, 적정한 세금을 신고하는 성실납세 문화를 확산하기 위한 조치다. 이러한 시도들은 복지국가로 가기 위한 포석으로, 내가 낸 세금이 정당한 곳에 쓰이고 나에게 혜택이 돌아온다는 믿음이 있다면 사람들은 선뜻 주머니를 열 것이다. 이는 머지않은 미래에 이루어질 수 있을 것으로 보인다. 하지만 요즘의 현실을 바라보고 있노라면 기대보다 노파심이 앞선다.

납세자가 재산을 취득하면 그에 맞는 세금을 내는 것은 당연하다. 소득 및 재산 등 납세자 부담 능력에 맞게 공평한 과세를 해야 한다는 응능부담원칙에 따라 능력에 맞게 세금을 내는 것은 합리적인 방법이자 기준이다. 하지만 이러한 판단이나 기준이 되는 대상이 유독 부동산에만 집중되는 이유가 뭘까? 게다가 현재 발표되는 내용은 이전에 결정 내린 투자 행위에 대해서 기한을 두고 이행하지 않으면 무조건 과세하겠다는 강경책을 두는 것으로 보여진다. 이러한 태도는 시행의 목적이나 의도와 달리 납세자가 정부에 대한 반감을 갖게 하고, 정부정책에 대한 불신을 가져올 수 있다.

이미 충분한 검토와 다양한 시뮬레이션을 실행한 후 세법 개정안을 발표했겠지만, 합리적인 방법이라고 하더라도 어느 한쪽에 편중되거나 급진적인 방법은 역효과가 생길 수 있다. 특히 이미 발표된 건에 대해서는 세법의 기본원칙인 소급과세 금지의 원칙을 지켜 정부를 신뢰할 수 있게 해야 하지 않을까. 납세자가 정책이나 주변의 흐름에 흔들리지 않고 본인의 선택을 책임질 수 있도록 정부의 정책수행이 선행되어야 시민들도 공감대 형성을 하며 자연스럽게 호응하지 않겠는가.

그런 의미에서 이번 개정안은 다소 걱정스럽다. 상속세와 증여세는 특수관계자에게 부의 무상이전으로 발생되는 세금이다. 자산가액의 규모에 따라 세금이 달라지므로, 받는 사람 입장에선 최대한 낮은 금액으로 자산이 측정되어야 유리하다. 하지만 아무래도 특수한 관계에서 발생하는 자산의 가액은 쉽게 측정하기가 어려울 뿐 아니라 사실 실제 거래가 이루어진 것이 아니니 임의로 평가할 수도 없다. 그래서 감정평가를 하기도 하지만 감정평가로 산정된 금액이 실제 시장에서 통용되지 않는 경우도 더러 있다.

이 때문에 보충적 방법으로 평가한다. 우리가 알고 있는 ‘개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격’이다. 사실 공동주택 아파트는 다수가 보유하고 있으며 거래량도 비주거용보다는 활발해 거래액에 대한 정보가 상세하게 기록되고 있다. 그래서 해당 매물을 충분히 시가로 추정할 수 있고, 거래량이 활발하기 때문에 유사매매사례가액으로 평가할 수 있는 것이다.

하지만 이번 보도자료에서 문제로 삼은 ‘비주거용 부동산’은 사실 시가가 없다고 해도 과언이 아니다. 토지는 부르는 게 값이다. 상가건물은 기준시가 외에 담보대출 받은 금액이나 임차보증금 정도로 역으로 환산할 수 있겠지만 아파트처럼 시가가 명확하지 않아 기준시가로 신고되는 경우가 많았다. 따라서 꼬마빌딩을 소유하고 있는 상태에서 상속이나 증여를 하게 되면 아파트를 소유하고 있는 경우보다는 훨씬 적은 세금을 낼 수 있다는 것은 공공연한 사실이었다. 그렇다고 해서 전부 다 공시지가로 신고하지는 않았다. 앞서 말한 것처럼 임차보증금이나 대출을 통해 이미 시가에 근접한 금액을 알 수 있고 그 금액으로 신고하는 방법도 있었기 때문이다.

하지만 2020년부터는 상속 증여세 결정 과정에서 감정평가기관 두 군데의 감정을 의뢰하여 상속 증여 재산을 평가할 것이라는 내용이다. 시가와 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가 대상을 선정하고 납세자에게 안내문을 발송한 후 배정된 예산의 범위 내에서 감정평가기관에 의뢰하겠다는 방침이다. 감정이 완료되면 이후 재산평가심의위원회에서 시가로 인정할 것인지를 심의하여 시가로 인정이 된다면 감정가액으로 평가할 것이고, 이후 그 금액으로 상속 및 증여 재산을 평가해 세금을 징수할 것이라는 것이다. 여기서 적용시기 부분이 모호하다.

정부정책에 따르면 2019년 2월 12일 이후 상속 증여받은 부동산 중 법정 결정기한 이내에 있는 부동산이 대상이 된다. 2019년 2월이 상속개시일이라면 신고기한이 8월이며, 법정 결정기한은 2020년 5월이므로 이에 해당된다. 2019년 5월이 증여일이라면 신고기한이 8월이며 법정 결정기한이 2020년 2월이므로 또한 감정평가로 재산이 추징될 수 있는 대상이 된다. 이미 신고한 건에 대해 결정기한이 도래하지 않았으므로 적게 신고한 금액과 세법 기준과 비교해 세금을 더 징수하겠다는 것이다. 납세자 입장에서 보면 마른 하늘에 날벼락 같은 일이 벌어진 것이다. 그나마 다행인 건 2019년에 신고한 건은 신고불성실 및 납부불성실 가산세를 부과하지 않겠다는 정도다. 지난 2019년 2월 12일에도 상속세 및 증여세법이 개정된 바 있다. 종전 상속세 및 증여세 시가 평가 기준이 되는 시기는 상속의 경우 상속일 전후 6개월, 증여의 경우 증여일 전후 3개월 동안 거래된 명세가 없으면 기준시가로 평가를 할 수 있었다. 이런 평가 기간 외로서 평가 기준일 전 2년 이내의 기간 동안 매매가 있거나 감정을 받았을 경우 해당 금액을 시가로 보았다.

하지만 세법개정으로 상속은 상속일 기준 6개월 전후뿐 아니라 법정 결정기한 9개월까지 매매나 감정을 받을 때 주의를 필요로 하는 것으로 변경되었다. 산정 기간은 약 21개월가량이며 이 기간 동안 시가로 추정될 만한 행위가 있으면 그 금액으로 세금 신고를 해야 한다. 증여의 경우 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월로 평가 기간이 확장되었으며 평가 기준일 이전 2년 내 거래액은 여전히 검토 대상이었고, 평가 기간이 경과한 후라도 법정 결정기한 6개월까지 범위를 확대하여 매매가 있으면 시가로 본다는 법이 개정되었다. 한 번 더 짚어보자면 증여할 때 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월뿐 아니라 증여세 신고를 하고 난 후 법정 결정기한인 6개월 안에 거래가 있으면 증여로 보기 때문에 15개월 동안 거래가 없어야 기준시가로 증여를 할 수 있는 것이었다.

이렇게 지난해에 법이 개정된 이후에 이미 비주거용 자산 보유자나 토지 보유자는 재산 평가방법에 대해 자세히 검토하고 신중한 자세로 사회적 분위기를 관망하고 있었다. 또한 이제는 기준시가로 상속이나 증여를 할 수 없고 감정을 받아야 한다는 인식을 조금 씩 하는 것 같았다. 하지만 이번 개정안을 보면서 사후 감정평가를 하기 위해 지난해에 이렇게 법을 개정한 것이 아닌가 하는 의구심이 들기도 한다. 과연 이러한 조치가 얼마나 유의미한 성과를 거둘 수 있을지 지켜볼 수 밖에 없는 것이 안타깝다.



※ 필자는 고려대학교 법무대학원 조세법 석사 출신이다. 가업승계, 상속세 절감을 위한 전문 부동산개발PB센터인 CCD그룹의 CFO이자 절세TV 세무회계사무소 대표세무사를 맡고 있다. 한국경제TV ‘부동산매거-진윤나겸 세무사의 절세TV’ 고정패널로 출연중이다.

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