서울 한강변 재건축 대장 아파트 ‘한강맨션’이 GS건설과 함께 역사적인 탈바꿈을 시작한다. 인허가에 따라 한강변 아파트 중 가장 높은 층수도 기대할 수 있는 상황이라 부동산시장의 관심이 집중되고 있다.

도시정비업계에 따르면 오는 6월 지방선거 결과에 따라 한강맨션의 층수가 결론 날 것으로 예측하고 있다. 특히 오세훈 서울시장이 재선에 성공한다면 정비사업을 둘러싼 각종 규제가 한층 더 풀릴 것이라는 데 기대를 거는 분위기다. 만약 오 시장이 재선에 성공할 경우 규제 완화 필요성에 대한 공감대도 높은 만큼 현재 한강변 아파트 가운데 가장 높은 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’(56층)를 뛰어넘을 것으로 예상한다.
 
 
한강맨션아파트 재건축 조합은 지난 1월 22일 개최한 정기총회에서 수의계약으로 GS건설을 재건축 시공자로 선정하고, 공사 도급 계약을 체결하는 안건을 가결했다. 총 조합원 697명 가운데 570명 참석해 547명(96%)이 찬성표를 던졌다.
 
사업 계획안에 따르면 한강맨션은 지하 3층∼지상 35층, 15개동, 총 1441가구 규모로 변모할 예정이다. 도급액은 6224억원에 달한다. 공사는 오는 2024년 1월 착수해 36개월간 진행될 예정이다.
 
한강맨션은 지난 1970년 옛 대한주택공사(현 한국토지주택공사)가 중산층을 겨냥해 지은 최초의 고급 아파트다. 국내 최초로 중앙난방시설을 갖춘 중대형 아파트다. 2017년 재건축 조합을 설립했고 2019년 서울시 건축위원회 심의를, 2021년 환경영향평가 심의를 통했다.
 
한강맨션의 강점은 저층이라 가구당 대지지분이 커 재건축 수익성이 높다는 점이다. 단지 용적률이 101% 수준이며 전용 103㎡의 대지지분이 74.58㎡(22.6평)다. 다만 재건축 초과이익환수제 적용 대상이라는 점은 염두에 둬야 한다.
 
특히 GS건설은 한강맨션 재건축 조합에 서울시에서 인가받은 35층 설계안과는 별도로, 추후 규제가 풀리는 것을 전제로 한 '68층 설계안'도 제시한 상황이다. GS건설 관계자는 “(68층 설계안은) 규제 완화 시 가능한 정도를 제시한 것”이라며 “조합원들이 결정하지 않으면 아무것도 할 수 없다”고 말했다.
 
이수희 한강맨션 재건축 조합장은 “(GS건설은) 혹시 규제가 풀리고 조합원들이 동의하면 (68층 설계안) 추진할 수도 있겠다는 정도지 현재로써는 불가능하다. 서울시 규제가 바뀌지 않았다”고 말했다.  
 
한강맨션 조합원 측에서 68층 설계안을 ‘그림의 떡’으로 보는 것은 아직 관련 규제가 완화되지 않았기 때문이다. 앞서 고(故) 박원순 전 서울시장은 2013년 '서울시 스카이라인 관리 원칙'을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한했다. 또 도시기본계획인 '2030 서울플랜'에 이를 포함한 뒤 이 기준을 넘어서는 재건축 계획을 모두 심의 반려했다.  
 
하지만 가능성이 없는 것은 아니다. 향후 서울시가 ‘35층룰’ 규제를 폐지한다며 68층짜리 초고층 아파트가 들어설 수 있다. 2021년 4월 보궐선거를 통해 당선된 오세훈 서울시장이 한강 변 아파트 15층과 35층 규제를 폐지하는 방침으로 선회해서다.  
 
35층룰은 일조권, 조망권의 일부 독점을 막겠다는 취지로 만들어졌지만 충분한 아파트 공급을 제약하고, 서울 스카이라인을 단조롭게 한다는 비판도 받아왔다. 오 시장은 지난해 10월 국회 국토교통위원회의 서울시 국정감사에서 “일률적인 35층 규제가 과연 경관 보호와 스카이라인을 아름답게 만드는 데 가장 효율적인 방법인지 전문가들로부터 많은 문제 제기가 있었다”며 “경우에 따라서 융통성 있게 층고를 관리하겠다는 것이 서울시 원칙”이라고 밝히기도 했다.
 
오 시장은 과거 재임 시절 ‘한강 르네상스’ 프로젝트 등으로 한강변 개발을 활성화하는 정책을 펼쳤다. 그 결과 현재 한강변 아파트 가운데 가장 높은 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’(56층), 성동구 성수동1가 ‘트리마제’(47층) 등이 초고층 아파트로 거듭났다. 만약 규제가 풀리고 인허가가 날 경우 한강맨션은 해당 아파트들을 넘어서는 한강변 최고층 아파트로 변모하게 된다.  
 
현재 서울시가 준비 중인 '2040 도시기본계획'(2040 서울플랜)에서도 층수 제한을 폐지하는 내용이 담길 것으로 관측된다. 서울시 관계자는 “(층수 제한 폐지) 일단은 검토 중이고 시장님도 인터뷰에서 언급하셨으니까 이에 대해서는 조정이 필요하다는 어느 정도 공감대가 형성됐다고 봐야 된다”고 말했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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