아파트는 같은 단지라도 동이나 층마다 조망과 일조량에 차이가 있고, 그에 따라 가격 차이가 발생하기도 합니다. 아파트의 조망이나 일조량에 좋지 않은 결과를 가져오는 요인이 생기면 삶의 질뿐만 아니라 집값에도 영향을 미치게 되죠.  
 
기본적으로 대법원은 아파트 주민이 누리고 있는 조망이나 일조에 관한 권리를 법적인 보호대상으로 보고 있습니다. 따라서 건물 신축으로 인해 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 등의 불이익을 받고 있으며 그 방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 용인할 수 있는 범위, 즉 수인한도를 넘는다면 그 신축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되어 손해배상 책임을 지게 될 수도 있습니다.
 
이 수인한도가 어느 정도인지 대법원은 조망권에 대해 특별한 기준을 제시하지 않았지만, 일조권에 대해서는 “동짓날을 기준으로 8시부터 16시까지 사이 8시간 중 총 일조시간이 4시간 이상 확보되지 않는 경우 또는 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 않는 경우” 중 하나에 해당하면 유의미한 침해로 보고 있습니다. 그리고 설령 신축 건물이 건축법 등 관련 법규를 준수했더라도 현실적인 일조방해 정도가 현저하게 커 사회 통념상 수인한도를 넘는다면 이는 위법행위로 평가될 수 있습니다. 이때 일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도와 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도·지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결).
 
이 같은 조망권이나 일조권 관련 분쟁은 환경분쟁조정위원회를 통해 조정절차를 거치거나 법원에 손해배상청구소송을 제기함으로써 해결할 수 있습니다.  
 
따라서 조망권이나 일조권 침해로 아파트 가격이 크게 하락했다면 객관적인 자료를 준비해서 손해배상청구소송으로 다투어볼 수 있겠습니다. 
 
※필자는 뱅가드 법률파트너스 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 변호사로 일했다.

임상영 변호사

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