“내년까지는 집값 하향 추세가 더욱 확고해질 것이다. 집값 예측과 관련된 모든 통계가 이를 뒷받침한다.”
 
한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 12일 오전 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 열린 ‘2022 이코노미스트 하반기 경제 포럼’에서 ‘하반기 부동산 시장 전망’에 대한 주제로 강연하며 이같이 밝혔다.
 
그러면서 올 하반기부터는 자산에 대한 포트폴리오 전략을 잘 짜야 하는 시기라고 조언했다. 거래량, 미분양분, 전세가 동향 등 주요 부동산 시장 지표들이 하락장을 나타내는 데다, 금리 인상과 같은 경제적 변수까지 상충해 주의해야 한다는 이유에서다.
 
 
한 교수는 현재의 부동산 시장은 이미 하락 지점에 들어선 상태라고 진단했다. 높은 집값으로 인해 매도자와 매수자 모두가 혼돈에 빠진 상태로 매수자와 매도자 생각하는 집값에 대한 가격 차이가 벌어지면서 거래량 절벽으로 이어지고 있다는 것이다.
 
실제로 서울과 수도권의 아파트 거래량이 크게 하락했다. 지난 2021년 서울아파트 거래량은 4만9751건, 경기는 17만8793건, 인천은 4만6597건에 달했지만 2022년 상반기에는 서울 7683건, 경기 2만6119건, 인천 6753건으로 큰 폭으로 줄었다.
 
한 교수는 “지난해 집값이 크게 오른 수원, 성남, 용인, 안산 등 경기도 유망 지역들도 거래량이 크게 꺾인 상태”라며 “수도권 전체의 거래량이 줄면서 집값 상승장이 하락장으로 가는 터닝포인트를 지났다고 판단하는 게 합리적”이라고 말했다.
 
그러면서 지난해 연말부터 집값이 하락하고 있는 지역들이 늘고 있다고 주장했다. 한 교수는 “세종시와 대구시는 2021년 9월과 11월부터 하락 전환했고, 수도권과 대전, 울산 등은 올해 상반기부터 하락세로 돌아섰다”고 설명했다.
 
그는 이어 “철옹성 같던 서울아파트도 25개 구 중 23개 구가 하락에 들어섰다”며 “이는 본격적 하락 가능성을 내비치는 것”이라고 강조했다.
 

한 교수는 최소한 내년까지는 부동산 시장이 암흑기일 것으로 예측했다. 가계신용 위험, 가계부채 증가율, 집값 상승에 따른 피로도 등 시장 상황이 무엇 하나 좋을 것이 없다는 이유에서다.
 
특히 불안한 부동산 시장을 받쳐줄 것으로 기대를 모았던 새 정부의 부동산 공약과 6‧21 규제 완화 부동산 대책조차 미국의 강도 높은 금리 인상 조치 등 글로벌 긴축정책의 영향 아래 놓이면서 시장의 반응이 극히 제한적이라고 설명한다.
 
한 교수는 부동산 하락은 이제 시작이라는 점도 강조했다. 주택 가격에 대한 임계점에 따른 수요 감소, 경제성장 둔화, 가계부채 증가 등을 기본으로 한 집값을 예측하는 각종 지수가 모두 하락을 지목하고 있다고 분석했다.
 
 
한 교수는 부동산 하락을 예측하는 3가지 근거를 제시했다. 첫째, ‘고금리’와 ‘대출 규제 강화’다. 현재 미국의 자이언트 스텝(0.75% 기준금리 상승)으로 금리 인상에 대한 충격이 부동산 시장에 미칠 것이란 의미다.
 
즉, 금리 인상이 코픽스(COFIX) 상승으로 이어지면서 대출 이자 부담으로 인해 집을 사려는 수요가 줄어든다는 것이다. 코픽스는 주택담보대출의 기준 금리를 나타내는 지표다.
 
실제 지난 5월 신규 취급액 기준 코픽스는 1.98%로 전월 대비 0.14%p 상승했다. 이는 2019년 3월에 기록한 1.94% 이후 가장 높은 수준이다.
 
대출 규제가 강화된 점도 꼽았다. 지난 1일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 차주의 대출 받기가 더욱 까다로워졌다. 기존에는 2억원 초과 대출금에 차주별 DSR 40%가 적용됐다면 지난 1일부터는 1억원이 넘는 대출에도 적용된다. DSR은 연 소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 소득 증가가 없이는 대출 한도를 높일 수 없다.
 
둘째, ‘공급 확대’다. 정부가 주택 공급 확대에 나서면서 집을 사려는 수요가 줄어들기 때문이다. 정부는 3기 신도시, 재건축·재개발 규제 완화 등을 통해 총 250만호를 공급하겠다는 계획을 추진 중으로 올해 하반기 구체적인 계획 발표를 준비 중이다.
 
한 교수는 “공급 확대 신호가 나오면 입주 시기 예측이 가능해지면서 주택 수요가 줄어든다”며 “이는 곧 집값 하방 압력이 될 것”이라고 설명했다.
 
세 번째로는 ‘집값 임계점’과 ‘경제 성장 둔화’다. 지난해까지 집값이 큰 폭으로 오르면서 집값이 임계점에 다다랐다는 주장이다. 이에 집값 고점에 대한 인식이 사회에 팽배해지면서 수요 감소로 이어진다는 설명이다. 또한 최근 스태그플레이션 우려 등 경제 성장 둔화가 예상된다는 점도 예로 들었다.
 
특히 한 교수는 “3가지 요소 중 2가지 요소가 충족하면 집값 하락과 함께 연착륙이 가능하지만, 현재 부동산 경제 상황은 3가지 요소가 모두 충족되는 상태”라며 “이에 따라 집값이 급락 조짐을 보이고 있다”고 주장했다.
 
또한 부동산 시장 방향 판단 지표에서도 집값 하락 조짐이 보이는 상태라고 진단했다. 가구처분가능 소득 대비 가계 부채 비율이 위험 수준에 달했다는 주장이다.
 
한 교수는 “가구처분가능 소득 대비 가계 부채 비율 지수가 미국은 136%, 일본은 140% 일 때 집값 버블이 터졌다”며 “한국은 현재 201% 수준을 나타내고 있다”고 말했다.
 
마지막으로 한 교수는 “투자자들은 여러 가지 지표나 사이클, 이론, 실제 상황들이 하향 안정화 쪽으로 갈 가능성이 높기 때문에 자산관리 포트폴리오를 재작성해야 한다”며 “냉정하게 당분간 매수하는 것을 적극적으로 반대한다”고 조언했다.

김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지