윤석열 정부가 주택 수에 따라 징벌적으로 세금을 물리는 현행 종합부동산세(종부세) 제도에 대해 전면 개편에 나선다. 내년부터 적게는 수백만원, 많게는 수천만원의 다주택자의 종부세가 줄어들 것으로 보인다. 다만 보유세 부담이 낮아지더라도 대내외 불확실성에 주택 추가 매수가 쉽지 않은 등 ‘거래절벽’ 현상은 당분간 지속될 전망이다.
 
21일 정부의 세제 개편안에 따르면 내년부터 종부세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환할 방침이다. 따라서 현행 다주택 중과세율(1.2∼6.0%)은 폐지되고, 다주택자도 1주택자와 같은 기본세율을 적용받게 된다. 기본세율 자체도 현재 0.6∼3.0%에서 0.5∼2.7%로 내려간다.
 
현재 다주택자(조정대상지역 2주택 이상·3주택 이상)는 1주택 기본 세율(0.6∼3.0%)보다 높은 1.2∼6.0% 중과세율로 세금을 낸다. 하지만 새 과세 체계는 ▶3억원 이하 0.5% ▶3억~6억원 0.7% ▶6억~12억원 1.0% ▶12억~25억원 1.3% ▶25억~50억원 1.5% ▶50억~94억원 2.0% ▶94억원 초과 2.7% 등 8단계로 개편된다.  
 
기본세율이 줄어들면서 1주택자도 혜택을 보지만, 다주택자의 세금 부담이 대폭 줄어들 전망이다. 세 과세 체계를 적용하면 12억~25억원 다주택자 세율은 3.6%에서 1.3%로 반토막이 된다. 또 94억원 초과 다주택자 세율은 현 6.0%에서 2.7%로 절반 이상 줄어들게 된다.  
 
세부담의 급증을 방지할 목적의 주택분 종부세 세부담 상한은 현행 150%~300%에서 주택수 상관없이 150%로 고정된다. 다만 법인은 상한 없는 현재 규제가 지속될 예정이다.
 
내년부터는 종부세 기본공제 금액도 6억원에서 9억원으로 상향 조정된다. 납세 의무자별 주택 가격 합산액이 공시가격 기준 9억원, 시가 기준으로 약 13억원 이하면 종부세를 내지 않는다는 의미다. 종부세는 개인별로 보유한 주택 공시가격의 합산액에서 기본공제 금액을 빼고 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 공제 금액이 올라갈수록 세 부담은 내려간다.
 
특례 대상인 1세대 1주택자에 대해서는 올해만 14억원의 특별공제를 적용하되 내년부터는 양도소득세 비과세 기준(고가주택 기준)에 맞춰 공제금액을 기존 11억원에서 12억원으로 올리기로 했다.
 
아울러 올해부터 1세대 1주택 고령자·장기보유자(만 60세 이상이나 주택 5년 이상 보유 등)의 종부세 납부를 상속·증여·양도 시점까지 납부 유예하고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 종부세 특례도 시행된다.  
 
추경호 부총리 겸 기재부 장관은 “지난 몇 년간을 보면 종부세 제도로 부동산 시장을 안정시키겠다고 해서 종부세에 지나치게 의존했다”며 “결과적으로 종부세가 하나의 징벌적 과세가 되고, 실제로 시장을 안정시키는 효과가 없이 비정상적으로 운영이 됐다”고 지적했다. 추 부총리는 이어 “최근 부동산 시장이 안정세를 보인다고 생각한다”며 “따라서 종부세 체계를 개편하기에도 적기”라고 덧붙였다.
 
 
당초 종부세율은 보유 주택 수에 상관없이 0.5∼2.0%였으나, 문재인 정부의 9·13 대책을 계기로 2019년부터 다주택자에 대한 중과세율이 도입됐다. 특히 작년부터는 세율이 추가로 오르면서 다주택 중과세율이 1주택의 2배에 달하는 수준으로 치솟았다.
 
이후 서울 강남 등 고가 지역을 중심으로 똘똘한 한 채를 찾는 수요가 몰려들기 시작했고, 일각에서는 담세 능력에 맞지 않게 세금 부담이 왜곡되는 부작용도 발생했다. 서울에 수십억 원짜리 아파트 1채를 보유한 사람보다 수억대 아파트 2채를 보유한 사람이 더 높은 세율을 부담하게 되는 현상이 초래됐다.  
 
하지만 전문가들은 그간 다주택자에 대한 과도한 보유세 과세로 번지기 시작했던 이른바 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상이 이번 세제 개편 발표에 따라 누그러질지에 대해선 ’미지수‘라는 시선을 보낸다. 또한 침체된 거래 시장의 활성화를 넘어 집값까지 자극할 수 있다는 전망이 제기되기도 했지만 그럴 가능성은 작다는 분석이 나온다.  
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “똘똘한 한 채 선호는 고가지역을 중심으로 재편되고 굳어질 가능성이 있다”고 진단했다.  
 
서진형 공동주택 포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “(똘똘한 한 채 선호현상)은 큰 변화가 없다”며 “조세 제도의 단편적인 개편이 아니라 보유세는 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 갔어야 했다. 거래절벽 현상도 그대로 이어질 것으로 본다”고 말했다.  
 
함염진 직방 랩장은 “금리 인상, 가격 고점인식, 경기 위축, 거래 관망 등 주택시장의 하방압력이 높은 상황이라, 보유세 부담이 낮아졌다 해서 주택을 추가 구입하거나 거래시장이 활성화되는 것을 기대하는 것은 제한적”이라고 말했다.  
 
함 랩장은 이어 “다만, 이미 주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다”며 “특히 조정대상지역내 다주택자라면 내년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제가 종료될 시점까지 매각을 결정해도 된다”고 설명했다.

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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