정부가 최근 재건축 요건을 완화한 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하면서 준공 후 30년이 넘어선 단지들의 재건축 추진 기대감이 높아지고 있다. 다만 국내 부동산 시장이 최근 고금리·고물가 등의 여파로 온기를 잃고 있어 정책이 효과를 발휘할지 의문이다. 이에 따라 일각에선 시장에 활력을 불어넣으려면 재건축초과이익환수제(재초환) 등 추가 규제 완화도 필요하다는 의견도 나온다.
 
건축정비업계 등에 따르면 정부의 안전진단 절차 완화 방안 발표에 따라 서울의 양천구 목동신시가지와 노원구 상계주공 등 안전진단 단계에서 발목이 잡힌 노후 단지의 안전진단 신청이 본격 이뤄질 전망이다. 1980년 중후반에 지어졌으나 높은 사업 요건에 부딪혀 번번이 주저 앉은 주요 재건축 추진 단지들도 기대감을 키우고 있다. 
 
서울 노원구 상계주공은 16개 단지 중 5단지만 안전진단을 통과해 재건축 사업을 진행 중이다. 1단지와 6단지는 1차 안전진단에서 조건부 재건축이 결정돼 공공기관 적정성 검토를 남겨두고 있다. 2단지는 1차 안전진단이 진행중이고 나머지 3·7·9·11·13·16단지는 안전진단 현지 조사를 마친 뒤 1차 안전진단을 앞두고 있다.
 
서울 목동신시가지는 1∼14단지 중 6단지만 안전진단을 통과했다. 2차 안전진단에서 탈락한 9·11단지를 제외한 2만3000여 가구에 달하는 나머지 단지는 1차 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받아 현재 적정성 검토를 진행중이거나 진행을 앞두고 있다.
 
서울 강남구 일원동 수서1단지도 최근 재건축 안전진단 신청을 준비 중이다. 송파구 오금동 대림아파트는 1차 안전진단을 통과하고 2차 안전진단을 앞두고 있다.  
 
앞서 주요 재건축 단지들은 개발 기대감이 고조되고 있었다. 지난 8월 여의도 공작아파트가 재건축 심의를 통과한데 이어 10월에는 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 정비계획안이 통과됐기 때문이다. 이후 11월에는 양천구 목동지구 재건축 가이드라인이 확정되고, 대치미도아파트 역시 신속통합기획안이 확정되는 등 서울 주요 재건축 단지들이 사업에 속도를 내고 있다.  
 
하지만 당장 경기 불황과 금리 인상 여파로 아직 뚜렷한 움직임은 찾기 어려운 분위기다. 업계에서는 개발 호재가 시세나 거래 반등으로 바로 이어지기는 힘들 것으로 보고 있다.  
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축을 추진하던 기존 단지들, 즉 안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에게는 호재지만 가격급등은 쉽지 않다”며 “지금은 어지간한 내용이 나와도 바로 호가와 거래가격에 반영되지 않는다. 재건축은 특히 사업완료까지 소요되는 시간이 길어 더욱 그렇다”고 설명했다.
 
이와 함께 다양한 우려 시선도 나온다. 이번 조치 시행으로 침체한 재건축 사업 추진 단지가 늘어날 것이란 예상이 나오지만 고금리와 거래 절벽에 이어 프로젝트파이낸싱(PF) 자금경색으로 재건축 사업의 지연 우려도 나오기 때문이다. 전문가들은 안전진단 요건이 변경되더라도 재초환같은 정비사업의 저해 요인이 여전하다는 점도 유의해야 한다는 분석이다.  
 
다만 업계에서는 장기적으로 보고 준비할 필요가 있다는 시각이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재초환이라든가 경기가 안 좋아서 추진 못한다는 시선도 있는데, 안전진단부터 출발하면 관리처분인가까지만 해도 6~8년 걸려서 어차피 지금 이슈가 아니면 준비를 해나가야 다음 장을 노릴 수 있다고 본다”고 말했다.  
 
건설사들도 긍정적으로 보는 분위기다. 대형 건설사 한 관계자는 “완화 정책이 나온 후 단기적으로는 큰 변화는 없다”며 “재건축 사업 같은 경우 호흡이 길고 완화 정책이 나오면서 그만큼 추진이 가능한 사업지가 많아졌기 때문에 일단은 긍정적으로 보고 있다”고 말했다.  
 
아울러 이번 조치가 부동산시장의 연착륙에 미치는 효과는 제한적이라는 분석이다. 올해 상반기까지와 현재의 환경 여건이 달라서다. 이 연구위원은 “현재 중점적인 문제인 미국 기준금리는 금리가 오른 것보다도 어디까지 오를지를 예상할 수 없다는 불확실성이 관건”이라며 “외부요인의 영향을 국내의 정책변화로 상쇄하기는 쉽지 않다”고 말했다.
 
한편 정부는 지난 8일 재건축 사업 첫 관문으로 불리는 안전진단 규제를 완화했다. 2018년 50% 수준으로 높였던 구조안전성 비중을 30%로 낮췄고, 조건부 재건축으로 불린 공공기관의 적정성 검토도 사실상 폐지했다. 조건부 재건축 범위도 기존 30~55점에서 45~55점으로 조정하면서 안전진단이 재건축 사업 추진의 걸림돌이 되는 것을 개선했다.

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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