[이코노미스트 이승훈 기자] “서울에 가격 적당하고, 살고 싶은 집 구할 수 없나요”

최근 몇 년 간 서울을 떠난 인구가 늘어난 것은 집값 급등도 원인이지만 그만큼 ‘살고 싶은 집’의 공급이 적었기 때문이라는 분석이 많다. 정부와 서울시가 나서 정비사업 규제를 대거 완화하는 등 관련 대책을 내놓는 가운데, 수요자들의 주거안정을 꾀할 수 있을지 주목된다. 

부동산시장 분석업체 부동산인포가 통계청의 ‘시군구 전출입지별 이동 건수’ 자료를 분석한 결과, 2021년 서울에서 경기와 인천으로 전입한 수는 40만6975명으로 연도별 기준 2018~2022년 사이 가장 많았다. 

집값 급등에 서울 떠나는 인구↑…서울시, 정비사업 박차 

2021년 서울을 떠난 인구가 급격히 늘어난 원인은 당시 서울의 급등한 집값에 있다는 분석이 나온다. 한국부동산원에 따르면 2021년 말 서울 아파트 평균 매매가는 11억5147만원으로 2020년보다 2억5800여만원 상승했다. 이는 전년 대비 집값 상승 폭이 2019년과 2020년 각각 1억원과 6500만원 수준이었던 것과 비교하면 매우 큰 폭 오른 것이다.

오세훈 서울시장 역시 지난해 말 시청에서 열린 기자간담회에서 “집값은 정말 낮을수록 좋다고 생각한다”며 “문재인 정부 초기 정도로 돌아가는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 

이에 서울시는 재개발, 재건축을 비롯한 다양한 도시 정비사업에 박차를 가하고 있다. 서울에 신규 주택을 평균 연간 5만~6만 가구 정도 공급하면서 주택 공급의 선순환 구조를 만들면 시장이 안정적으로 돌아갈 수 있다는 구상에서다. 

정부의 재건축 관련 규제완화 발표로 0세대 신도시로 불리는 목동, 노원 등 노후 아파트 밀집지역에서는 정비사업이 활발하게 추진되고 있다.

특히 목동은 최근 안전진단 통과 단지가 속속 나오면서 기대감이 높아지는 상황이다. 최근 지난 1월 조건부 재건축 판정을 받았던 서울 양천구 목동아파트 1·2·4·8·13단지가 안전진단을 통과해 재건축이 확정됐다. 앞서 서울시는 도시건축공동위원회를 열고 목동택지개발사업 지구단위계획구역과 계획 결정안을 수정가결한 바 있다. 목동 1~14단지를 최고 35층, 5만3000여가구로 재건축하겠다는 서울시 조례의 3종 일반주거지역 용적률 상한(250%)을 법적 상한인 300%까지 완화해 적용한다는 내용이 담겼다.

정부 재건축 규제완화에 노후단지 ‘들썩’…“시간은 소요될 것”

노원구 일대 노후 단지들도 정비사업에 재도전장을 내밀고 있다. 정부가 지난달 재건축 활성화를 위해 안전진단 기준을 완화하면서다. 정부는 구조 안전성 기준을 30%로 낮췄고, 주거환경 비중을 기존 15%에서 30%로 올렸다. 또 기존에는 1차 정밀 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받으면 의무적으로 적정성 검토를 해야 했지만, 지자체 재량으로 중대한 하자가 없다면 면제하기로 했다. 

노원구 등 서울 노후 아파트 단지들의 기대감을 높이는 규제 완화는 또 있다. 1기 신도시 특별법인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 1기 신도시에 국한하지 않고 택지조성사업을 완료한 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상의 택지에 모두 적용하기로 하는 등 대상범위가 넓어져서다. 이에 법적 허용 용적률 이상까지 늘려주고 각종 규제를 풀어 인허가 속도를 높여줄 것으로 보인다. 또한 100만㎡에 미치지 못하더라도 인접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 같은 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심이어도 가능하다. 

특별법을 적용하면 재건축 시 안전진단을 완화하고 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 상향하면 용적률도 300%까지 높아진다. 역세권은 최대 500%까지 적용할 수 있다. 아울러 인허가 통합 심의로 사업 절차를 단축하고 통합개발을 위해 단일 사업 시행자, 총괄사업 관리자 제도를 도입할 수 있다. 

다만 전문가들은 정부의 규제완화 등으로 주택공급이 늘어날 가능성은 있으나 시간이 소요될 것으로 보고 있다. 

김제경 투미컨설팅 부동산 컨설팅 소장은 “사업이 광역규모로 진행되면서 이해관계 조율이 어려워질 수 있다”며 “분쟁 발생에 대한 문제, 대규모 이주대책 부재 시 사업 장기간 지연 가능성도 높다”고 내다봤다. 또한 “용적률 인센티브를 주는 대신 과도한 부담금 및 기부채납을 요구함에 따라 현실적으로 주민들이 기대하는 수익성 개선 효과가 있을지도 의문”이라고 진단했다. 

미국 기준금리 상단의 불확실성이라는 외부요인의 영향을 국내 정책으로 상쇄하기가 쉽지 않다는 시각도 나온다. 

이은형 대한건설 정책연구원 연구위원은 “미국 기준금리는 금리가 어디까지 오를지를 예상할 수 없다는 불확실성이 현재 부동산 시장의 방향을 가늠할 관건”이라고 분석했다. 이어 “장기적으로는 정비사업을 통한 주택의 순증물량(재건축 이전대비 늘어나는 주택수)을 기대할 수 있겠으나, 현재 시장 상황이 정비사업 추진에 긍정적이지는 않다”며 “정책적인 지원에 따라 제도정비와 함께 안전진단 등 행정적인 절차진행은 빨리 이루어지더라도, 실제 주민이주와 공사착공이 실행되는 시점은 뒤로 미루어질 가능성이 높다”고 덧붙였다.

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