낡고 오래된 상가는 계약말라

구조조정에 따른 대량 실직으로 창업이 크게 늘고 있다. 소자본 생계형 창업은 그 특성상 점포사업이 주류를 이루고 있는데 상가 임대차와 관련해 오래 전부터 약자인 점포세입자의 피해가 끊이지 않고 있어 왔다. 주택의 경우에는 주택임대차 보호법이 제정되어 있어 전입신고·이사완료·확정일자만 받으면 우선순위가 보장되고 있지만 상가는 사정이 다르다. 상가의 경우 현재까지는 입주상인에 대한 아무런 법적 보호장치가 없는 상태다. 그동안 실제 피해자들과 시민단체 등이 상가 임대차 보호법 제정에 발 벗고 나섰지만 뚜렷한 성과가 없었는데 최근 국회차원에서 관련법안이 상정된 것은 다행한 일이 아닐 수 없다. 세입자 피해 사례를 통해 어떻게 점포 계약을 하는 지 살펴보자. 우선 건물주가 부도를 낸 경우가 가장 일반적인 유형이다. 이 유형은 후속조치로 대개 채권자들에 의한 경매절차가 이루어진다. 이 때 영세한 임차자들의 경우 보호받을 수 있는 방법이 현재까지는 아무 것도 없다. 그러니 시설비·권리금·보증금까지 날릴판이고 소송까지 가도 답이 이미 나와 있어 실제로는 승산이 거의 없다. 두번째는 임대료를 과다 인상 요구하는 경우가 있는데, 이 경우 오래된 재래식 상가 건물에서 자주 나타나는 현상이다. 대표적으로 건물주가 리모델링을 하면서 그에 따른 비용전가 등의 수법으로 임대료나 보증금을 과다하게 인상하는 경우를 들 수 있다. 세번째는 건물주의 일방적 계약해지로 인한 피해를 들 수 있는데, 현재 계약기간은 상가의 경우 통상적으로 1년으로 하고 있는데 계약기간 만료를 이유로 어느 날 갑자기 비워달라고 하는 경우다. 물론 보증금은 주겠지만 시설비·권리금을 회수를 못하는 것은 물론 원상복구까지 요구하는 경우가 있다. 네번째는 임대차 계약시 특약조건으로 인한 피해를 들 수 있다. 이런 경우는 본인의 사정으로 나갈려고 할 때 특약조건을 들어서 인수인계를 하지 말고 그냥 보증금만 받고 나가라고 하는 경우로 이때도 시설비·권리금을 손해볼 수밖에 없다. 최근 국회 법사위원회에서 ‘상가 건물 임대차 보호법’ 제정안이 합의되어 이번 회기내에 처리될 것이라는 보도가 있었다. 그 주요 내용을 살펴보면 적용범위는 상가건물·백화점·유흥주점이 포함되고 비영리단체의 사무실 같은 경우는 제외한다는 것이다. 또 가장 중요한 최소 임차기간은 5년이다. 따라서 5년 이내에는 건물주의 횡포로 시설투자비나 권리금 등의 보상을 받지 못하고 거리로 내쫓기는 경우는 없어지게 된다. 또한 최우선 변제권 범위는 상가 가액의 3분의 1이다. 즉 건물이 경매로 팔렸을 때 변제받을 수 있는 소액 보증금 범위는 경매 가격의 3분의 1로 확정된다. 또 계약 갱신시 임대료 인상한도 연 5∼10%로 건물주가 터무니없이 임대료를 올리는데 제동을 걸었다는 의미로 해석된다. 따라서 위의 내용들이 합의 과정을 거치면서 일부 조정될 가능성도 있지만 대부분은 받아 들여질 것으로 보이기 때문에 영세 상인의 경우 그만큼 안정적이 될 것으로 보인다. 그래도 문제는 여전히 남아 있다. 일단 상인들의 입장에서는 임차보증금 일부를 우선적으로 돌려받을 수 있어 재산권을 보호 받을 수 있다는 점에서는 긍정적이다. 그러나 ‘상가 임대차 보호법’이 제정되더라도 실제 영세상인의 입장에서는 어려운 문제가 남아 있다. 시설비나 권리금 등에 대한 상환 청구권은 인정받지 못한다는 점이다. 최근 총창업비용 중에서 권리금이나 시설비가 차지하는 비중이 50% 이상 혹은 그 몇 배를 차지하는 것이 현실이다. 또 임대료 인상에 규제가 가해지면 건물주들이 최초 계약시 5년치 인상분까지 감안해 임대료를 한꺼번에 대폭 올려받을 가능성도 배제할 수 없는 문제다. 그렇다면 영세상인의 입장에서 특히 초보창업자의 입장이라면 피해를 최소화하기 위해서는, 우선 보증금 전액을 변제받으려면 전세권 설정을 요구해야 한다. 또 과도한 근저당 설정·압류·가등기가 되어 있는 경우에는 계약을 하지 않는 것이 안전하다. 이때는 토지·건물 등기부 등본을 확인하고, 특히 가등기설정의 경우 피하는 것이 안전하다. 언제 본등기가 실현될지 모르기 때문이다. 그리고 시설비에 무리한 투자를 하지 않는 것이 좋다. 인테리어는 잘 하려면 한이 없다. 아이디어로 치장하는 것이 바람직하다. 또 오래되고 낡은 건물 입주는 피해야 한다. 재건축 혹은 리모델링을 하면서 무리한 요구를 할 가능성이 많기 때문이다. 마지막으로 이런 문제는 어차피 상황별로 다르므로 계약시 철저하게 따져보는 것이 중요하다. 문의: 02-2009-3311