아파트 매입, 1월 말까진 관망하라

지난 1월8일 정부의 ‘주택시장 안정대책’이 나온 후 부동산 시장의 움직임이 심상치 않다. 강남권 세무조사와 기준시가 수시변경이라는 고강도 처방을 꺼내든 정부는 강북과 신도시까지 투기조사를 확대하겠다는 입장을 밝혔다. 전통적인 비수기를 무색케하는 폭등세와 정부의 강력한 규제가 정면충돌하면서 주택 가격은 하루가 다르게 변동성이 심해지고 있다. 변곡점을 맞이한 부동산 시장의 큰 그림을 이해하는 것이 어느 때보다 중요한 시점이다.

과연 강남에 한정된 학군 문제인가 최근의 언론보도나 정부대책을 보면 마치 부동산 가격 상승이 강남권에 한정되고 지난해 ‘수능 쇼크’와 2002년 수도권 지역 고교평준화 시행으로 강남 8학군에 진입하려는 이주수요 때문인 것처럼 보이나 이는 지나친 확대해석이며 자칫 잘못하면 본질을 호도할 수도 있다. 강남에 대기수요가 많다는 것은 어제오늘의 일이 아니며, 이미 11월 중순 이후부터 분당·일산·양천구 목동·용산구 이촌동 등 서울 수도권의 주요지역 아파트 가격이 상승하는 움직임을 보였다. 문제는 왜 사람들이 강남에 살고 싶어 하는가이다. 즉 강남이 얼마나 올랐나가 아니라 왜 오르는가를 보아야 한다. 더 나은 삶의 질을 추구하는 사람들이 많아지면서 자연스럽게 교통·학군·자연환경 등 삶의 인프라가 잘 구축된 지역을 찾게 마련인데 현재 그 지역이 바로 강남이다. 비강남권을 강남권 수준으로 끌어올리기 위한 균형발전 대책과 수급개선책 없이 강남 아파트 가격 제동만 문제를 삼는다면 작년보다 훨씬 심각한 전세대란 및 가격폭등을 불러올 소지가 있다. 세무조사 여파로 강남권이 주춤하자 과천·양천구가 상승하고 강서·노원·구로·광진·마포구 등의 강북권이 일제히 상승하고 있다. 이는 현재의 가격상승이 일부지역에 한정된 학군문제가 아니라는 것을 단적으로 말해준다.

세무조사와 기준시가 수시변경 실효를 거둘까 이번 세무조사의 대상은 분양권 전매차익을 얻고도 실거래가액을 속이고 허위로 신고한 경우와 재개발·재건축 아파트 매매시 1년 이내 단기양도자이다. 분양권 전매는 실거래가 신고가 원칙이나 재건축 아파트는 매입 후 1년 이후에 팔면, 기준시가와 실거래가의 차익이 상당한 수준이기 때문에 설령 기준시가를 15∼20% 인상한다고 해도 1가구 1주택자나 1년 이상 보유시 매매의 경우는 세무조사 대상이 아니다. 무엇보다 기준시가 수시변경의 중요한 문제점은 2∼3개월마다 시가에 근접한 가격으로 기준시가를 매기게 될 경우, 시장 수급에 의한 자연스러운 가격 상승분까지 인위적인 시장규제로 제한하면서 오히려 실거래가격 상승을 부채질할 우려가 있다. 국세청 세무조사 발표 이후 분양권 매물은 아예 자취를 감추었고, 강남의 주요 재건축 단지는 5백만∼3천만원 가까이 하락하면서 가격 급등을 잡는데는 성공한 것처럼 보인다. 이번 조치에 따라 강남지역에 몰렸던 가수요는 상당부분 사라져 가격거품이 어느 정도 걷힐 것으로 보이나 장기적으로는 거래물량이 사라지면서 앞으로 다가올 이사철에 더 큰 전세난과 함께 부동산으로 유입된 자금 및 부동산 거래가 음성화되는 등 부작용이 나타날 가능성이 높다.

주택정책의 일관성을 견지해야 한다 정부는 IMF(국제통화기금) 관리체제를 탈피하기 위해 인위적인 건설경기 부양책을 구사해왔다. 1998년부터 본격화된 주요 주택정책을 보면 소형의무비율 폐지와 분양가 자율화, 분양권 전매 허용, 각종 세제 혜택과 장기저리 금융 등 지금의 부동산 과열 국면을 스스로 예비해온 측면이 없지 않다. IMF 이후 3∼4년간 누적되어온 공급부족이 학군이나 재건축 등의 재료와 결합하여 폭등 조짐을 보이고 있는 상황에서 변변한 수급개선책을 내놓지 못하는 정부의 고충도 십분 이해한다. 효율적인 도시개발과 주거 안정화를 균형 있게 가져 가기란 결코 쉽지 않다. 그러나 문제는 일관성이다. 불과 몇 해 전 정부가 먼저 규제를 풀면서 장려했던 정책을 순식간에 원점으로 돌려버린다면 과연 정부정책을 누가 신뢰할 수 있을까. 시장 규제도, 활성화도 장기적인 주택정책에 입각해 순차적으로 풀어나가면서 인위적인 시장 충격을 최소화하는 것이 중요하다. 모든 것이 불확실하다. 단 한 가지 확실한 것은 물량이 부족하다는 점이다. 세무조사와 기준시가 수시변경이라는 정부의 초강수가 시장내에서 충분히 반영되고 가격이 안정되는 1월 말 전후가 올해 부동산 시장의 방향성을 결정하는 가장 중요한 시점이 될 것이다. 그 이전까지는 절대 관망이다.