대체수요를 유발하는 신도시 개발만이 강남집중 현상을 해소할 수 있다는 주장이 최근 제기됐다. 한국건설산업연구소가 발표한 ‘강남지역 주택시장 분석’자료에 따르면 1989년 이후 강남·강북 사이의 아파트 값 격차는 무려 13배로 벌어졌다. 또 지난해 4월 이후 강남지역의 아파트 값 상승률은 36.3%로 강북 22.2%에 비해 14.1%포인트가 높다. 특히 강남 재건축 아파트는 상승률이 무려 58.5%에 달한 것으로 조사됐다. 이같은 강남·서초구 수요집중은 대체수요를 유발할 만한 신도시 개발이 없었기 때문에 나타난 현상이란 것이 건산연의 분석이다. 강남 거주자의 76%는 뛰어난 교육여건과 교통·문화시설이 풍부해 강남에 거주하고 있다고 답한 만큼 대체수요를 발생시키는 신도시 개발이 해소책이 될 수 있다는 것이 보고서의 골자다. 이 연구원의 김현아 박사는 “분석 결과 강남 중심의 수요 집중 현상은 결국 강남이 교육·공공·교통·생활편의시설이 집중돼 있기 때문에 나타난 현상”이라며 “강남 수요를 대체할 만한 신도시 개발이 해결책이 될 것”이라고 지적했다. ◇2.9배가 13배로 격차 커져=89년 1월 강남지역 최고가 아파트와 강북지역 최저가 아파트의 평당 매매가 격차는 2.9배에 불과했다. 하지만 강남과 강북지역의 아파트 값 상승률이 큰 격차를 보이면서 올 6월에는 이들 지역 아파트 값 격차는 무려 13배로 벌어졌다. 실제로 89년 평당 5백28만원(강남구 압구정동)이었던 아파트 값은 올 6월 평당 4천2백19만원(강남구 도곡동)으로 4배 가까이 급등했다. 반면 강북지역 최저가 아파트는 89년 1백82만원(노원구 상계동)이던 것은 3백24만원(서대문구 남가좌동)으로 상승률이 두 배도 채 되지 못한 것. ◇강남 버금가는 신도시만이 해결책=강남 집중 주택문제는 수요자 중심의 신도시 개발만이 해결책이라는 게 건산연의 결론. 건산연과 알투코리아가 강남·서초구 4만7천3백66가구에 대한 수요분석 결과, 35.9%가 교육환경 때문에 강남·서초구에 거주한다고 답했다. 또 생활편의시설(20.9%)·교통·직장 접근성(19.8%) 순으로 대답, 투자보다는 사회·교육적 환경이 거주의 주된 이유라는 분석이다. 특히 강남·서초구의 아파트 값 하락률이 유일하게 강북보다 높았던 시가는 5개 신도시 개발로 인한 대체수요가 발생했던 91년∼94년뿐이었다는 점도 신도시 개발 필요성을 제시하고 있다고 덧붙였다.

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