“수도권보다 강남이 유리” ‘갈아타기 투자’급증

부동산 전문가들은 시장 여건이 나빠지면 가수요가 많이 붙은 수도권 분양권 · 오피스텔이 먼저 타격을 받을 것이라고 예상했다.

2년 전 경기도 일산 신도시에서 20평형대 오피스텔을 분양받은 주부 김모씨(40). 그는 이 오피스텔을 팔아 다른 부동산을 매입하는 이른바 ‘갈아타기 투자’를 하기로 결심했다. 일산에 오피스텔이 과잉 공급되면서 향후 투자가치가 낮다고 판단했기 때문이다. 그는 중개업소에 분양가 이하에 매물을 내놓았다. 김씨는 “오피스텔이 팔리면 여유 자금을 보태 서울에 아파트를 매입할 생각”이라며 “아무래도 오피스텔보다는 투자가치가 더 있지 않겠느냐”고 말했다. 인천에 사는 회사원 황모씨(39)도 지난해 3월 분양받은 인천 서구 당하지구 P아파트 33평형을 팔고 인근의 검암지구 S아파트 32평형 분양권을 매입했다. 검암지구가 2005년 개통될 인천공항 고속전철 경서역에서 걸어서 5분거리의 역세권 아파트 단지여서 향후 투자가치가 더 높을 것으로 예상했기 때문이다.

인기지역으로 갈아타기 늘어 하반기 부동산시장이 보합세 속에 지역·평형간 차별화 양상을 빚을 것으로 예상되면서 부동산을 갈아타려는 투자자들이 늘고 있다. 입지가 좋지 않은 부동산은 팔고 개발예정지나 신흥 역세권 등 향후 발전 가능성이 높은 부동산으로 옮기려는 수요자들이다. 인기지역 부동산의 경우 경기가 위축돼도 대기 매수세력이 두텁고 가격 하락폭도 작아 위험 관리 차원에서 유리하기 때문이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “하반기엔 오르는 곳만 오르는 지역 양극화 현상이 뚜렷해 지방이나 수도권 외곽지역 부동산은 처분하겠다는 고객들이 많다”고 말했다. 특히 수도권 외곽지역에 2∼3개의 분양권과 아파트를 보유한 투자자들 중에는 이를 팔아 서울 지하철 9호선(예정) 등 개발재료가 많은 지역의 아파트를 매입하려는 수요도 나타나고 있다고 그는 전했다. 고양시 일산구 114부동산의 김철헌 사장은 “시장여건이 나빠지면 중도금 무이자 융자혜택으로 가수요가 많이 붙은 수도권 분양권·오피스텔이 먼저 타격을 받을 것”이라고 말했다. 이 때문에 일부 발빠른 투자자들은 일단 이들 부동산을 싸게 처분한 뒤 새 투자처를 물색하고 있다는 전언이다. 대형아파트 공급이 많은 용인에선 50∼60평형대 분양권을 팔아 인근 토지나 강남 재건축아파트·강북 뉴타운으로 투자처를 옮기려는 사람들도 나타나고 있다. 용인 수지의 한 중개업자는 “대형아파트 분양권은 프리미엄이 거의 붙지 않아 양도세 부담이 없기 때문인지 거리낌없이 처분하려고 한다”며 “매물이 워낙 많아 거래는 잘 되지 않고 있다”고 말했다. 또 공급과잉 논란을 빚고 있는 다가구주택을 팔고 토지나 아파트로 옮기려는 투자자들도 적지 않다. 강남구 신사동 신현대공인의 하태실 실장은 “2∼3년 전만 해도 아파트를 팔고 다가구주택을 매입하는 사람들이 많았으나 요즘은 정반대”라며 “임대수익률이 예전 같지 않은데다 향후 전망도 어둡기 때문인 것 같다”고 말했다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “경기가 좋지 않을 땐 도심의 환금성이 높은 부동산이 낫다”며 “갈아타기를 할 땐 지역과 상품을 잘 골라야 성공할 수 있다”고 말했다. 국내 아파트값은 지난해까지는 외환위기 때 건설회사의 부도에 따른 공급부족 때문에 값이 많이 올랐지만, 올해 오른 것은 저금리에 따른 과잉유동성 영향이 크다. 하반기에는 실물경기가 점차 회복돼 금리가 인상될 가능성이 크다는 분석이 많다. 금융계에선 기준금리인 3년 만기 국고채 유통수익률이 현재 연 4.6%대에서 연말께 4.8∼5% 정도로 오른 뒤 내년부터는 더 오를 것으로 본다. 내년에는 경기가 본격 회복돼 경제 성장률이 5%를 웃돌 것으로 내다보기 때문이다. 경기가 회복되면 기업들의 투자수요가 늘어 금리는 오르기 마련이다.

공급과잉지역 투자 신중히 그 동안 실수요가 받쳐주지 않은 채 저금리 효과로 값이 많이 뛴 지역의 부동산값은 하락 압력을 받을 가능성이 있으므로 조심해야 한다. 금리가 오를 수 있다는 점을 감안, 은행에서 돈을 많이 꾸어 투자하는 것은 피해야 한다. 이자를 내고 나면 남는 게 없을 수 있기 때문이다. 지역별로 특정 상품이 공급 과잉된 곳이 있다. 일산의 오피스텔, 용인의 대형 평형 아파트 등이 대표적이다. 일산의 경우 오피스텔 입주가 본격화하면서 집주인들이 세입자를 구하지 못해 적잖은 고생을 하고 있다. 일산의 한 중개업자는 “일부 집주인들은 세입자가 나타나지 않자 전세 덤핑을 하고 있다”며 “값이 싸다고 투자하려는 사람들이 제법 있는데 투자가치는커녕 당장 세입자 관리에 적지 않은 어려움이 따를 것”이라고 말했다. 용인 수지 등에선 대형 평형은 한마디로 찬밥 신세다. 가격 상승률이 중소형 평형에 비해 크게 떨어지고 전세금도 중소형과 별 차이가 나지 않는다. 용인지역 부동산중개업소들은 “교육환경이나 생활편의시설이 나아질 때까지는 난개발 후유증이 해소되기 어려울 것 같다”고 말했다. 10월1일부터는 서울과 5대 신도시·과천지역에선 3년 이상을 보유한 1가구 1주택자라도 양도세 비과세혜택을 받으려면 전 세대원이 주소를 옮기고 1년 거주를 해야 한다. 때문에 이들 지역에 투자를 하려는 사람들은 오를 만한 곳을 골라 실제 거주를 하면서 투자를 하는 게 좋다. 10평형대가 많아 실제 거주를 하기 어려운 강남권 저밀도·저층 재건축 단지 투자는 신중히 하는 게 바람직하다. 김종필 세무사는 “재건축 단지를 3년 이전에 매입한 1가구 1주택자라면 9월 말 이전에 비과세 혜택을 받고 팔고 실제 거주할 아파트를 사는 게 유리할 수 있다”고 말했다. 잠실·개포·반포지구 재건축 단지는 앞으로 준공이 되려면 4∼7년은 기다려야 한다. 개인적으로 사정이 생겨 입주 전에 1년 거주요건을 채우지 않고 아파트를 팔 경우 양도세 부담이 만만치 않다.

실거주하면서 투자하는 게 안전 수도권과 지방 등 여러 곳에 아파트를 갖고 있는 경우 모두 팔고 서울 핵심 지역에 한 채를 사두는 게 더 낫다. 세입자를 관리하기에 부담스럽기 때문이다. 전세금이 계속 빠지고 있어 만기 땐 은행돈을 꾸어 전세 보증금을 반환해야 할지도 모른다. 주택을 2채 이상 갖고 있으면 투기과열지구에선 1순위가 될 수 없다. 곽창석 닥터아파트 이사는 “지방과 수도권 2∼3채 값을 다 더해도 서울 강남 아파트값에 못 미치는 경우가 많은데도 아파트 청약에선 다주택 보유자라는 이유로 차별을 받는다”고 말했다. 정부는 투기 억제책의 일환으로 양도세를 실거래가로 부과하는 투기지역을 확대 지정하고 있다. 현재 토지(주택 외) 투기지역은 충남 천안·대전 서구와 유성구·경기도 김포시 등 4곳이다. 토지 투기지역에선 준농림지 등 토지는 물론 상가나 오피스 건물을 팔 때 땅과 건물에 대해 양도세를 실거래가로 내야 한다. 주택 투기지역은 이달 경기도 오산시와 충남 아산시가 추가돼 41개 지역으로 늘어났다. 이우진 세무사는 “투기지역이 계속 확대되고 있어 단기차익을 올리기가 쉽지 않게 됐다”며 “양도세를 내고 나면 남는 게 없으므로 여유자금으로 장기투자를 하는 게 유리하다”고 조언했다.