이른바 ‘부동산 로또’로 불리는 판교 2차 분양이 막을 내렸다. 어떻게든 당첨만 되면 그만이라고 생각하는 사람이 많았지만 소홀히 여긴 대목이 있다. 바로 당첨자 자금 출처 조사다. 국세청은 판교 2차 분양 당첨자들의 자금 출처를 모두 조사할 계획이다. 계약금과 중도금·잔금 등 자금의 출처가 없는 사람으로선 또 다른 고민거리가 될 수 있다. 분양 자금의 출처를 객관적으로 소명하지 못하면 거액의 증여세를 물 수도 있기 때문이다. 현재 우리 세법에서는 경제력이 없는 사람이 고가의 부동산을 구입하면 자금 출처 조사를 하도록 규정하고 있다. 그리고 조사 대상자가 취득 자금을 소명하지 못하면 이에 따른 증여세와 가산세를 추징한다. 추징 때 증여세는 신고 세액 공제(10%)를 받지 못하고, 신고 불성실 가산세와 납부 불성실 가산세까지 부과돼 본래 증여세를 신고할 때와 비교하면 대략 40% 정도의 세금을 더 내야 한다. 그래서 가족 단위로 부동산을 구입하고, 재원도 가족 단위로 준비해 온 사람이라면 문제가 될 수 있다. 판교 1차 분양 때와 다르게 이 부분이 부각되는 이유는 분양 평형이 중대형 중심이고, 분양 가격도 고가이기 때문이다. 예컨대 중대형의 경우 8억원이 넘는다. 이 돈을 경제활동을 하지 않는 자녀나 배우자가 납부하기란 어렵다는 판단이다. 청약통장이 아내 이름으로 돼 있을 뿐 사실상 경제력이 있는 남편 소유라고 주장할 수 있다. 하지만 주택법과 부동산실명제법이 적용되고 있는 현실에서 명의자만을 주택 소유자로 인정한다. 국세청에서는 크게 두 가지를 조사한다. 첫째는 취득 자금의 원천이다. 어떤 자금으로 계약금·중도금·잔금을 냈는지 또는 낼지를 확인한다. 둘째는 본인이 소명한 자금으로 계약금 등을 실제로 지급했는지를 확인한다. 그렇다면 국세청에서 인정하는 취득 자금의 원천은 무엇일까. 과거에 소득이 있었던 경우 소득세납세증명서 또는 납세영수증 사본으로 인정받을 수 있다. 대출을 받은 경우에는 부채증명 사본이나 채무부담 약정서도 가능하다. 과거에 본인 이름으로 다른 부동산을 매각한 경우가 있다면 매매계약서 사본이나 등기부등본으로 소명이 가능하다. 또한 전세보증금으로 채무를 상환한 경우엔 전세계약서 사본으로 채무상환 자금을 소명을 할 수 있다. 금융기관에서 빌린 자금으로 취득 자금을 소명하는 경우도 있다. 하지만 이 경우 국세청은 채무 상환자금에 대해서도 증여세를 추징할 수 있다는 사실에 주의해야 한다. 경제력이 없는 사람이 거액의 대출을 일으킨 경우에는 원리금 상환 여부를 사후에 관리한다는 얘기다. 만약 채무상환 자금을 객관적으로 소명하지 못하면 그 자금에 대해서도 증여세를 과세한다. 또한 개인 간에 자금을 융통한 경우에는 그 거래가 객관적인 소비대차거래인지를 확인한다. 특히 가족 간 거래일 경우에는 법정이자(9%)만큼 이자를 주고받지 않으면 그 부분만큼 증여세로 과세할 수 있다. 그래서 조사가 나오기 전에 취득 자금의 확실한 원천을 만들고, 소명하기 힘든 부분은 자진 신고하고 증여세를 납부하는 게 바람직하다. 추징당하는 증여세보다 자진 납부하는 증여세가 훨씬 저렴하기 때문이다. 홍길동 씨의 아들이 판교 2차 45평형 아파트에 당첨됐다고 하자. 거래세를 포함한 분양 가격은 8억4,200만원이다. 자녀의 신고된 소득과 대출금액 그리고 묻지마 채권 상환자금까지 포함해 소명할 수 있는 금액이 4억원이라고 가정하면 얼마를 증여하고 세금을 내야 할까. 거래세를 포함한 분양가 8억4,200만원 중 소명할 수 있는 금액이 4억원이므로 부족한 자금 4억4,200만원을 증여해야 한다. 그리고 6,516만원 정도의 증여세를 납부하면 된다. 만약 증여세 신고 없이 자금 출처 조사 후 추징된다면 가산세를 포함한 증여세는 9,412만원이 된다. 자금 출처 조사가 나오더라도 취득 자금 전체를 소명할 필요는 없다. 취득한 부동산이 10억원 이하일 경우는 80%만 소명하면 된다. 80% 이상만 소명하면 전체를 소명한 것으로 인정받을 수 있다. 하지만 증여 사실을 과세관청이 입증하면 나머지 20%에 상당한 부분도 증여세가 과세될 수 있기 때문에 조심해야 한다.

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