2004년 7월 2기 수도권 신도시 가운데 처음으로 경기도 화성시 동탄신도시(903만여㎡)가 분양을 시작했다. 분당·일산 등 1기 신도시 5개가 공급된 지 거의 15년 만이었다. 8개 시범단지가 분양됐는데 꽤 높은 인기를 끌었다. 1순위 청약접수 결과 일부 단지에서 미달된 가운데 화성 2.2대 1, 기타 수도권 9.8대 1의 경쟁률을 나타냈다. 하지만 비슷한 시기 분양된 다른 단지들에 비해 두드러지게 높은 경쟁률이었다고 보기는 힘들다. 한 달 뒤 청약접수를 한 서울 상암지구 SH공사 단지는 서울 1순위에서 15.1대 1로 마감됐다. 같은 해 6월 강남구 삼성동 롯데캐슬프레미어는 서울 1순위에서 44.2대 1의 경쟁률을 보였다. 당시 분양된 시범단지들이 2007년 1월부터 입주했다. 입주 무렵 시세가 분양가의 2배 정도였다. 많이 오르긴 했지만 서울 인기지역의 상승률만은 못하다. 동탄이 조명을 받지 못한 것은 서울과의 거리 때문이었다. 출퇴근이 사실상 어려워 서울 수요를 흡수하는 데 한계가 있을 것으로 보였다. 수도권에서 서울 수요, 특히 강남권 수요를 잡지 못하면 큰 폭의 집값 상승을 기대하기 어렵다. 그러던 동탄신도시 일대가 갑자기 수도권 노른자위로 떠올랐다. 동탄신도시 바로 옆에 ‘명품 신도시’를 내세운 동탄2신도시가 개발되기 때문이다. 기존 동탄신도시(이하 동탄1신도시)와 합치면 수도권에서 최대 규모의 택지가 된다. 질을 떠나 우선 양에서 수도권 주택시장의 중심지로 떠오르기에 충분하다.

◇여의도 4배 달하는 신도시 동탄2신도시 개발예정 면적은 2100여만㎡. 아파트 10만 가구 등 주택 10만5000 가구를 지을 예정이다. 동탄1신도시 면적이 900여만㎡이고 들어설 주택은 4만1000가구. 둘을 합치면 3000만㎡에 15만 가구이고 인구는 28만 명이다. 여의도 면적(850만㎡)의 4배에 가까운 크기다. 인구 규모로는 웬만한 시 규모다. 분당신도시(1900여만㎡, 9만8000가구)의 1.6배 수준이다. 주거지 가치에서 크기는 무시하지 못하는 요소다. 규모가 클수록 기반시설 등 주거여건을 좋게 할 여지가 많기 때문이다. 대단지가 작은 단지보다 나은 것과 같은 이유다. 1기 신도시 가운데 분당·일산이 다른 신도시보다 비싼 이유로 크기를 빼놓을 수 없다. 분당·일산(1500여만㎡)은 420만~540만㎡의 산본·평촌·중동의 4~5배 크기다.

동탄2신도시 개발추진 일정 ▶2008.2 택지개발예정지구 지정 ▶2008.5 보상 착수 ▶2009.5 실시계획 승인 ▶2010.2 최초 분양 ▶2012.9 최초 입주

덩치뿐 아니라 품질에서도 매력이 있다. 정부는 동탄2신도시를 이전 신도시들을 능가하는 ‘명품 신도시’로 만들겠다는 구상이다. 개발 테마는 ‘자연과 인간, 첨단기술의 어울림’이다. 첨단산업·교통·환경·문화·교육기능을 조화시키겠다는 것이다. 수변공간·구릉지를 활용한 전원형 주거유형과 함께 교육·커뮤니티 공간이 통합된 고품격 주거단지로 개발하기로 했다. 바람 길을 고려한 건물배치와 자원절약형 단지설계 등을 통해 에너지절약 모범도시로 만든다. 첨단 IT기술을 활용해 도시관리·교통체계·재난예방·개별 주거서비스 등을 자동처리하는 ‘유-시티(U-City)’ 시범도시로 조성한다. 인근 첨단제조·연구기능과 연계한 첨단 비즈니스 클러스터를 구축하기로 했다. 정부는 교통대책을 마련해 수도권 남부의 중핵도시로 키우겠다는 계획도 갖고 있다. 고속도로·전철 등 광역교통망을 분당 등 기존 신도시 수준 이상으로 구축해 경부고속도로 축의 만성적인 출퇴근 교통난을 완화하겠다는 것. 동서·남북 간 교통망도 갖춰 다른 도시와 연계성을 높이기로 했다.

◇장기적으로 ‘강남 대체 주거지’가 목표 정부의 마지막 꿈은 분당을 능가하는 신도시를 만들어 강남 수요를 끌어오겠다는 것이다. 강남 등 수도권 중심부에 밀집된 고급 업무기능 등을 옮겨오게 해, 동탄에 분당 이상의 교육·문화·상업시설을 확보한다는 것이다. 정부는 동탄2신도시 개발계획을 발표하면서 ‘거리’가 아닌 ‘기능’에 의한 대체주거지 개념을 내세웠다. 동탄은 강남권에서 직선거리로 30㎞ 떨어져 있어 거리는 멀지만 강남 수준의 기능을 갖추면 충분히 대체주거지가 될 수 있다는 것이다. 교육·문화·교통 등에서 질 높은 주거여건과 기업 하기 좋은 신도시를 만들어 ‘명품 자족형’이 되게 하면 된다는 구상이다. 고종완 RE멤버스 대표는“정부 계획대로 주거여건과 기능 면에서 강남 수준 이상으로 꾸며진다면 주거지 매력도 강남 못지않게 될 수 있다”고 말했다. 동탄2신도시 개발로 동탄1신도시가 톡톡한 반사이익을 보고 있다. 동탄2신도시 개발계획 발표 이후 동탄1신도시에 분양 중인 주상복합아파트들은 높은 청약경쟁률 속에 손쉽게 분양되고 있다. 동탄2신도시 개발계획이 나오지 않았다면 다소 고전할 것으로 예상됐던 소규모 주상복합들도 순조롭게 팔리고 있다. 동탄1신도시는 아파트 분양은 모두 끝나고 일부 주상복합과 타운하우스 분양만 남아있다. 올해 초부터 아파트 입주가 시작됐는데 입주한 단지는 거래 가능하다. 분양권은 전매제한으로 거래할 수 없다. 현재 공사 중인 일부 단지는 분양가상한제(정부가 땅값과 건축비로 분양가를 제한)를 적용 받기 때문에 입주 후에도 상당 기간 팔 수 없다. 계약 후 10년이 전매제한 기간이다. 동탄2신도시는 이미 택지개발예정지구 공람공고를 해 지금 땅이나 주택을 구입하더라도 보상 등에서 불리하다. 주택을 구입해도 입주권이 나오지 않고 보상만 받게 된다. 땅을 구입할 경우에도 별도의 보상혜택이 없다. 개발 기대감에 땅값이 많이 오른 상태여서 토지 보상금이 기대 이하가 될 수도 있다. 동탄2신도시 분양은 2010년 2월 첫 분양될 예정이다.

◇‘명품 신도시’ 기능 갖출지 관건 동탄1·2신도시 개발을 기대한 투자는 이렇게 할 수 있다. 동탄1신도시의 경우 기존 주택이나 신도시 땅을 구입하거나 상가에 투자하는 길이 있다. 동탄2신도시의 경우는 사실상 분양 받는 것 외에는 방법이 없다. 결국 지금 투자할 수 있는 길은 동탄1신도시에 대한 것이다. 동탄의 투자가치는 정부 계획대로 강남을 대체할 ‘명품 신도시’가 되느냐에 달렸다. 정부는 자족성을 높이기 위해 330만㎡ 규모의 첨단 비즈니스 단지를 조성키로 했지만 얼마나 많은 벤처기업이 동탄으로 몰릴지는 불확실하다. 동탄 말고도 입지가 좋은 벤처단지는 여러 곳 있다. 신도시의 자족성을 높인다는 취지에서 신도시마다 첨단산업단지를 계획하고 있어 첨단산업단지 용지 공급과잉에 대한 우려도 나온다. 동탄1신도시에도 80여만㎡의 땅이 첨단벤처단지 등의 용도로 계획돼 있고 광교신도시도 90만㎡ 규모의 참단산업단지를 계획하고 있다. 첨단산업이 이전하고 싶어도 공장·산업단지 총량제를 규정한 수도권정비계획법에 묶여 쉽지 않다. 정부가 광역교통대책을 제대로 세우겠다고 했지만 미지수다. 제2경부고속도로, 분당선과 국철 연장 등이 교통대책에 포함될 것으로 보이지만 경부 축 과밀을 해소할지 장담하기 힘들다. 기능의 대체성을 가지려면 고급수요가 뒷받침돼야 하는데 경제력 있는 주택 수요자들이 동탄2신도시에 들어가기가 쉽지 않다. 분당이 일산보다 그동안 집값이 많이 오른 데는 강남에서 옮겨온 수요가 큰 힘이 됐다. 동탄2신도시는 주로 무주택자들을 대상으로 분양되고 계약 후 5~10년간 거래할 수 없다. 중소형은 75%, 중대형은 50%를 무주택자들에게 청약가점제에 따라 분양한다. 경제력 있는 사람들이 들어가기가 쉽지 않은 것이다. 동탄1신도시 기존 주택에 대한 투자는 신중해야 한다고 전문가들은 말한다. 이전에는 통상 새로 개발되는 주거지의 분양가가 기존 주택보다 높았다. 이 때문에 기존 집값이 새 아파트 분양가를 쫓아 올랐다. 당초 판교 분양가가 높을 것으로 예상되면서 분당과 용인 집값이 덩달아 올랐다. 하지만 동탄2신도시에서는 상황이 크게 다르다. 정부는 동탄2신도시 중소형의 분양가를 ㎡당 242만원(평당 800만원)대로 정했다. 동탄2신도시 중소형 시세가 ㎡당 300만원(평당 1000만원)을 넘기고 있다. 중대형의 경우는 주변 시세의 80%로 정해지기 때문에 역시 동탄1신도시보다 싸게 공급된다. 새 아파트가 더 싸기 때문에 주택수요자들의 관심은 동탄2신도시 분양물량에 집중될 수밖에 없을 것으로 보인다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 “싼 분양가는 기존 주택 가격 상승의 발목을 잡을 수 있기 때문에 동탄2신도시 분양으로 동탄1신도시 집값이 오를 것으로 섣불리 기대해서는 안 된다”고 말했다. 실제로 이 때문에 동탄2신도시 계획 발표 직후 동탄1신도시 집값이 잠시 들썩이다 조용해졌다. 아파트 투자는 동탄1신도시보다 동탄2신도시 신규 물량이 나을 것으로 보인다.

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