▶용산이 낙후 지역이라는 인식을 벗어나 주상복합촌으로 다시 태어난다. 사진은 용산동 파크타워 공사 현장.

용산이 뜨고 있다. 서울시의 야심 찬 ‘유턴(U-turn)프로젝트’ 아래 용산구 일대의 개발이 가속화하고 있는데다 미군기지 이전, 한남뉴타운 개발 같은 호재까지 겹쳤기 때문이다. 이에 용산구에 자리 잡은 재개발구역 및 아파트들로 향하는 투자자들의 발길도 끊이지 않고 있다. 용산 입성 희망자라면 놓쳐서는 안 될 알짜 투자처를 집중적으로 알아보자.
◇이촌동 단지와 주상복합= 용산 국제업무지구 개발로 가장 큰 수혜가 예상되는 아파트로는 이촌동 현대한강이 꼽히고 있다. 그간 동부이촌동 아파트와 비교해 주거 쾌적성 및 편의시설이 떨어진다는 지적이 있었지만 인근 개발 호재로 그러한 오명을 떨치게 됐다. 1996년 10월 입주한 단지로 516가구, 79~109㎡로 구성돼 있다. 중층 이상 모든 가구에서 한강 조망이 가능하다. 국철 용산역 및 지하철 4호선 신용산역이 도보 10분 거리고 강변북로, 한강대교 진입이 수월하다. 용산역 아이파크 백화점, 이마트, 전자상가 같은 편익시설을 갖추고 있다. 한강초·용산중·중경고·배문고로 통학이 가능하다. 동부이촌동 한가람 건영 2차는 2036가구의 대단지로 지난 98년 9월 입주했다. 82~142㎡까지 다양한 면적대로 이뤄져 있으며, 중앙선과 지하철 4호선 환승역인 이촌역과 도보 1분 거리다. 걸어서 3분 거리에 용산가족공원과 한강시민공원이 있어 주거환경이 쾌적하고, 신용산초·용강중·중경고와 인접해 있다. 동작대교 및 반포대교를 통해 강남권 진입이 수월한 편으로 고속버스터미널, 신세계백화점, 센트럴시티 등 편의시설 이용도 쉽다. 용산 개발에 재건축 호재까지 더하고 싶다면 한가람 건영 2차와 마주하고 있는 한강맨션도 고려해 볼 만하다. 660가구의 중급 단지로 92~181㎡로 구성돼 있다. 현재 용적률 250%를 적용 받아 안전진단 절차를 밟고 있다. 한강 조망이 가능해 추후 재건축을 통해 새 아파트로 거듭날 경우 GS한강자이 이상 가치가 인정될 전망이다. 서빙고동 신동아는 지난 84년 입주했으며 1326가구, 102~228㎡로 이뤄져 있다. 중앙선 서빙고역이 걸어서 1분가량 소요되며 차량을 이용한 반포대교 진입도 쉬운 편이다. 신동아 쇼핑, 용산가족공원, 한강시민공원 등 편의시설을 갖추고 있으며 서빙고초·한강중·오산고·중경고로 통학 가능하다. 한강로동에 위치한 용산파크자이도 용산역을 축으로 국제업무지구의 수혜가 예상된다. 지하철 4호선, 6호선 환승역 삼각지역과 연결돼 있는 주상복합아파트로 용산 및 도심 접근성이 좋다. 2005년 12월 입주한 새 아파트로 125~195㎡, 310가구 규모다. 용산초·선린중·용산고가 통학권에 있으며 전쟁기념관, 아이파크백화점, 이마트, 서울역 롯데마트 같은 편의시설이 가까이 있다. 한남뉴타운과 접해 있는 한남동 현대홈타운은 용산 재개발 덕을 톡톡히 볼 것으로 보인다. 총 283가구로 작은 규모지만 109~155㎡ 등 중대형 아파트로만 구성돼 있다. 한남초·단대부초·오산중·장충고로 통학이 가능하다. 중앙선 한남역에서 걸어서 5분가량 소요되며, 한남대교를 통해 강남권으로, 한남로를 통해 도심권으로 쉽게 진입할 수 있다. 압구정동 현대백화점, 남산공원 같은 편의시설 이용이 가능하다.

◇한남뉴타운, 효창·청파구역= 용산 재개발구역에서는 한남뉴타운, 청파2구역, 효창5구역이 유망투자처로 꼽히고 있다. 2003년 11월 2차 뉴타운으로 지정된 한남뉴타운은 용산구 보광동·한남동·이태원동·동빙고동 일원 109만㎡ 규모다. 뉴타운 가운데 보기 드물게 한강이 시원하게 내다보이는 데다 경사가 남향으로 나 있어 조망권 확보에는 최상의 조건을 갖췄다. 총 7개 구역(한남 1~7구역)으로 이뤄져 있는 이곳은 용적률과 층 높이 등을 놓고 서울시와 주민들 간 이견이 해소되지 않아 토지이용계획 부분만 조건부로 심의 의결된 상태다. 따라서 대부분 구역이 추진위원회만 설립해 놓은 사업 초기단계다. 이 중 한남 2구역(동빙고동), 한남 4구역(보광동), 한남 5구역(한남동)은 한강 조망이 가능한 데다 지형이 평지로 이뤄져 있어 수익성이 높을 것으로 보인다. 한강 조망이 불가능한 1, 3, 6, 7구역의 경우 무허가 건물이 강변구역(한남 2, 4, 5구역)에 비해 많다는 게 중개업자들의 설명이다. 지분 시세는 한남 2구역의 경우 66~95㎡ 배정이 예상되는 빌라 26㎡(땅 지분 기준)가 3.3㎡당 4000만원 선, 99~128㎡ 배정이 예상되는 33㎡ 안팎의 빌라가 3.3㎡당 6000만~6500만원 선, 132㎡ 이상에 입주할 수 있는 구옥 99㎡짜리가 3.3㎡당 3000만~3200만원 선이다. 한강조망이 불가능한 한남 1, 3, 6, 7구역의 경우 33㎡ 안팎이 3.3㎡당 3000만~5000만원, 66㎡ 이상이 3.3㎡당 3000만~3500만원, 구옥 132㎡ 이상이 3.3㎡당 1500만~2000만원 선에 시세가 형성돼 있다. 용산구 청파동 2가 106번지 일대 2만6973㎡ 규모로 지하철 4호선 숙대입구역과 국철 남영역이 걸어서 7분 거리에 있다. 2005년 8월 추진위원회 승인을 받고 현재 구역지정을 준비 중이다. 이곳은 도심 접근성이 뛰어난 데다 인근에 대학교도 있어 다른 구역에 비해 전월세 수요가 상당히 높은 편이다. 따라서 임대 부동산을 가진 조합원들이 재개발에 대한 반대의견을 나타내면서 사업이 지지부진한 실정이다. 현재 이 구역은 평지와 완경사지로 이뤄져 있고, 66㎡ 안팎의 단독·다가구 주택이 주를 이루고 있다. 지분시세는 빌라 20㎡ 안팎이 3.3㎡당 4500만~5000만원, 33㎡가 3.3㎡당 3500만~4000만원, 구옥 99㎡ 이상이 3.3㎡당 2500만원 선이다. 지하철 6호선 효창공원역과 용산구청 사이에 위치한 효창 5구역은 2만2933㎡ 규모로 용산에서 대표적인 역세권역으로 꼽히고 있다. 지난해 11월 구역지정을 받아 최대 용적률 230%를 적용, 16층 이하 500여 가구(연면적 6만6520㎡)의 아파트가 들어설 예정이다. 이 구역은 서울의 중심인 종로, 을지로 등과 가까울 뿐 아니라 한강만 건너면 강남으로 곧바로 진출입이 가능하다. 12만2310㎡ 규모의 효창공원을 걸어서 이용할 수 있는 장점이 있다. 또 99㎡ 이상의 대형지분이 주를 이루고 있어 조합원 수도 300여 명에 불과하다. 지분시세는 33㎡ 안팎이 3.3㎡당 5000만~5500만원, 66㎡ 이하가 3.3㎡당 3000만~3500만원, 구옥 99㎡ 이상이 3.3㎡당 2000만~2500만원 선에 형성돼 있다. 용산동 N공인 관계자는 “서계, 청파동과 원효로 일대는 입지적으로 도심 및 강남 접근성이 뛰어난 데다 MB 효과에 따른 재정비촉진지구 지정 가능성도 크기 때문에 용산에서도 좋은 투자처로 손색이 없다”고 설명했다.

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