▶매년 바뀌는 공시가격에 따라 세금 감면 여부가 결정되기 때문에 가급적 작고 싼 초소형 주택이 유리하다.

성공적인 주택 임대사업을 위해서는 고려해야 할 요소들이 적지 않다. 먼저 임대 사업용 주택을 잘 골라야 한다. 매매가 대비 전세 값 비율이 높을수록 좋다. 주택 매입 비용이 적게 드는 데다 임대 수익률도 그만큼 높아지기 때문이다. 이를 위해서는 매매가 대비 전세가 비율을 잘 따져볼 필요가 있다. 통상 전세가 비율이 60% 이상 되는 곳이 임대사업 적지다. 대표적으로 서울 강북권과 서울 인근 수도권 지역을 꼽을 수 있다. 월세 비율이 높으면 금상첨화다.

◇유동 인구·대중교통 편의성 우선 고려= 입지도 중요하다. 무엇보다 교통 여건이 좋아야 한다. 사무실이나 대학 등이 밀집해 있는 직주근접형 지하철 역세권 주택을 눈여겨볼 만하다. 지역으로는 주거·교통 여건이 좋거나 업무시설 밀집지역이 좋다. 이들 지역에선 임대 수요가 많아 세입자 구하기가 쉽고 전·월세도 비싸기 때문이다. 재래시장이나 대형 마트 등 생활편의시설을 이용하기 쉬운 곳도 괜찮다. 생활편의시설이 부족한 신규 택지개발지구 아파트나 재건축을 앞둬 시설이 낡은 주택은 전세 값 비율이 낮기 때문에 특별한 목적이 없는 한 주택임대 사업용으로는 적당하지 않다. 주택 임대사업에 적당한 주택은 중소형 아파트다. 임차 수요가 많을 뿐만 아니라 최근 집값 상승세도 뚜렷해 투자 차원에서 접근해도 괜찮다. 김창수 하나은행 재테크 팀장은 “다세대나 단독주택은 관리에 많은 시간과 비용이 들기 때문에 재개발 예정지 등 특수한 곳이 아니면 매입을 삼가는 게 바람직하다”고 밝혔다. 또 기존 주택보다는 중소형 미분양 아파트를 매입하는 것이 좋다. 최근 분양시장 침체로 미분양 아파트가 늘면서 중도금 무이자 융자나 이자후불제 실시 등 분양 조건도 좋은 편이라 관심을 가져볼 만하다. 서울 강남권과 도심권, 분당·일산신도시 등을 중심으로 임대 수요가 급증한 오피스텔로 임대사업을 하는 방법도 있다. 오피스텔은 그러나 관련법상 업무용이어서 주거용으로 임대하더라도 주택 임대사업용으로는 신청할 수 없다. 오피스텔은 양도 차익을 기대하는 것보다는 월 일정한 수익을 올린다는 자세로 매입을 고려하는 게 좋다. 요즘 서울 강남권 등 수도권 주요 지역에서 오피스텔 몸값이 꽤 많이 오르고 있지만 아파트보다는 가격 상승폭이 크지 않기 때문이다. 또 싸다고 무턱대고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대료가 최소 40%가 넘는 곳을 고르는 게 바람직하다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다. 총 면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 커 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 현재 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘치면 투자가치는 떨어지는 점을 염두에 둬야 한다. 전용면적 비율은 오피스텔이 보통 50% 선이고, 아파트는 70~80%대다. 오피스텔 임대사업을 할 때는 거주지 세무서에서 일반사업자 등록을 한 뒤 부가가치세를 환급 받고 임대하면 된다. 주택과 달리 1채(실)만 있어도 되고 크기나 가격·지역과도 무관하다. 그러나 별도의 세제 혜택은 없다. 임대 수익 외에 가격 변동에도 신경을 써야 한다. 임대를 통해 안정적인 수익을 얻더라도 부동산 가격이 내린다면 더 큰 손실을 볼 수 있기 때문이다. 황용천 와이플래닝 대표는 “경기 변동에 따른 자산 가치 등락폭이 비교적 작고 임대 수요가 풍부한 주택과 오피스텔을 찾는 것이 중요하다”고 말했다.

◇따져봐야 할 것 많네= 세제 혜택을 받으려면 까다로운 조건을 유지해야 한다는 것도 유념해야 한다. 종합부동산세는 신청 당시 공시가격이 3억원 이하면 중과를 피할 수 있지만, 양도세는 양도 시점의 공시가격이 중요하다. 처음엔 공시가격이 3억원에 못 미쳤더라도 팔 때 3억원이 넘으면 양도세 중과세 대상이 된다. 따라서 공시가격이 낮은 주택으로 임대사업을 해야 양도세 부담을 피할 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “매년 바뀌는 공시가격에 따라 세금 감면 여부가 결정되기 때문에 가급적 작고 싼 초소형 주택이 유리하다”고 조언했다. 1 0년 장기 임대를 신청해 놓고 중간에 팔면 그동안 안 냈던 종부세도 모두 내야 하고, 양도세 역시 중과세된다. 한광호 시간과 공간 대표는 “10년 뒤 되팔 때 공시가액이 3억원을 넘으면 양도세 감면 혜택을 받을 수 없는 만큼 중간에 시세 차익이 생기면 매도하는 것도 방법”이라고 말했다. 다가구주택과 다세대주택의 임대는 세금 혜택이 다르다는 점도 염두에 둬야 한다. 다세대주택은 종부세와 양도세 중과를 모두 피할 수 있다. 하지만 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 즉 다가구주택은 10년 뒤 매각할 때 단독주택으로 분류돼 양도세 중과세 대상이 된다. 주택 수에 따른 고율의 양도세를 물어야 하는 것이다. 다세대주택이란 총 면적 660㎡ 이하 4층 이하 2가구 이상을 일컫는다. 다가구주택은 총 면적 660㎡ 이하, 3층 이하인 단독주택을 말한다. 이에 따라 다세대주택을 직접 지어 임대사업을 하려는 수요가 늘고 있다. 서용식 수목건축 사장은 “지난해 하반기부터 전세 값이 들썩이고 있는 데다 새 정부가 기반시설부담금을 폐지하면서 다세대 신축 문의가 부쩍 늘었다”며 “단독이나 다가구를 헐고 대여섯 채짜리 다세대를 지어 직접 임대사업을 하려는 사람들이 많다”고 전했다. 한 채짜리 단독·다가구주택을 허물고 예닐곱 채짜리 다세대주택 1개 동만 지어도 주택 임대사업자로 등록할 수 있다. 전문가들은 재개발 사업 활성화로 도심 다세대주택이 크게 줄어 임대 수요가 늘고 기반시설부담금 폐지와 건축기준 완화로 수익성이 높아져 다세대주택 신축을 통한 임대사업이 활기를 띨 것으로 내다보고 있다. 각종 신청·신고 마감 기간을 지키지 않거나, 임대사업용 주택을 5년 이내에 임대 이외의 목적으로 사용하거나 팔면 그동안 감면 받은 세금을 모두 반납해야 한다. 오피스텔은 기본적으로 주택 수에 포함되지 않아 종부세와 양도세 중과세 대상이 아니다. 하지만 주거용으로 임대하다 적발되면 세법상 주택으로 간주, 종부세와 양도세 중과 대상이 된다. 따라서 주거용 오피스텔 공시가격이 6억원 이상이면 종부세를 내야 한다. 등록·취득세 감면 혜택도 받을 수도 없다. 예컨대 소형 아파트 5채를 매입하고 주택 임대사업을 하면 취득 관련 세금을 감면 받는다. 하지만 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 감면 받을 수 없다. 환급 받은 부가세 또한 내야 한다. 주거용으로 사용하기 위해 자진 신고하는 경우도 마찬가지다. 임대차 계약 때도 신경 써야 할 부분이 많다. 보증금은 되도록 많이 받아 두는 게 좋다. 보증금을 많이 받아두면 월세가 몇 달 치 밀리더라도 큰 타격은 없기 때문이다. 또 임대차 계약서에는 중도 해지 때 위약금 부과에 대한 기준을 명확하게 명시해야 한다. 중도 해지 때 위약금 액수를 놓고 예상되는 다툼을 예방하기 위해서다. 흔히 ‘임차인과 임대인이 협의해서 결정한다’는 문구 정도만을 계약서에 넣는데 차후에 분쟁의 빌미가 될 가능성이 있다. 매년 임대료 인상 기준을 사전에 계약서에 명확히 규정해 놓는 게 좋다. 인상 기준이 모호하면 계약 갱신 때 임대료를 충분히 올리지 못하는 상황이 올 수도 있다. 따라서 책임보험 가입을 유도하는 게 낫다. 이는 화재 등 예상하지 못한 피해에 대한 손실을 보전하기 위한 장치다. 임차인이 재임차 하는 행위는 가능한 한 막아야 한다. 재임차인은 임대료를 내지 못할 가능성이 큰 열등고객일 확률이 높기 때문이다.

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