동북권 르네상스 강북 집값에 단비

강북3구(강북·노원·도봉) 집값이 들썩이고 있다. 이 지역 집값이 오름세를 보이기 시작한 것은 6월 발표된 동북권 르네상스 계획에 대한 기대감이 커지면서다. 직접적 수혜를 받을 것으로 보이는 일부 지역의 집값은 지난해 상반기 기록했던 고점을 거의 회복했다. 추락을 거듭하던 강북 집값, 과연 해빙기를 맞은 것일까?

서울 상계동의 도시재정비촉진지구 모습.

부동산 시장에 판도 변화가 뚜렷하다. 최근 분위기는 강남에서 강북으로 대형에서 소형으로 재편되는 형국이다. 특히 강북권 집값은 날아오를 채비를 갖추고 있다. 강북권 집값은 그동안 롤러코스터 양상을 보였다. 지난해 상반기 소형 주택을 중심으로 크게 올랐다가 글로벌 금융위기 직후 급락했다.

시세보다 싼 급매물이 쌓였지만 매수가 없을 정도로 침체기를 겪었다. 하지만 올 6월 정부가 동북권 르네상스 개발 계획을 발표하면서 상황이 또 다시 바뀌고 있다. 동북권 르네상스는 서울시가 2020년까지 18조원을 들여 대표적 낙후지역으로 꼽히는 서울 동북권을 대대적으로 개발하겠다는 계획이다. 이 계획의 최대 수혜지역으로 예상되는 곳은 도봉구 창동과 노원구 상계동이다.

강북권 집값 가파른 오름세

강북 3구 주간 매매가격 변동률

무엇보다 개발에 가장 큰 걸림돌이었던 지하철 차량기지와 운전면허시험장이 이전된다. 이 부지엔 신 비즈니스 타운이 들어설 예정. 사업이 계획대로 진행된다면 창동과 상계동 일대는 ‘베드타운’ 이미지를 탈피할 수 있을 것으로 보인다.

한강~군자교에 이르는 중랑천 물길을 뱃길로 조성해 수변공간으로 만들겠다는 구상도 주목된다. 동북권의 숙원이었던 교통 인프라도 크게 확충될 전망이다.

서울시는 청량리·왕십리 등 주요 거점지역을 30분 내 연결하는 경전철 4개선 35.84㎞를 신설할 방침이다. 경춘선 폐선부지 지상철 부분엔 녹지공간을 조성하고 보육정보센터와 영유아플라자 8개소, 초·중·고등학교 7개소를 건립하기로 했다. 그동안 서울의 변두리쯤으로 인식됐던 강북·노원·도봉지역에 대한 개발계획이 발표됨에 따라 이 지역 집값은 벌써부터 요동치고 있다.

강북권의 시세는 강남권의 절반 수준에도 미치지 못한다. 강남구의 아파트 매매가격은 3.3㎡당 3358만원인 데 비해 강북권은 1000만원을 조금 넘는다. 그러나 최근엔 매물이 자취를 감추고, 매도자가 호가를 계속 높이고 있다. 어느덧 지난해 상반기 고점을 회복했을 정도로 오름세가 가파르다.

강북3구의 아파트 값 변동률을 보면 이를 쉽게 확인할 수 있다. 강북구의 6월 3.3㎡당 매매가격은 1091만원에 불과했다. 하지만 동북권 르네상스 계획이 발표된 후 오름세를 타더니 7월 말 현재 1113만원까지 올랐다. 지난해 상반기 고점 1155만원이 멀지 않았다. 노원구의 3.3㎡당 매매가격은 6월 초 1233만원에 머물렀지만 현재 1252만원까지 회복됐다.

아파트 값이 한창 올랐던 지난해 7월 수준(1302만원)을 거의 회복한 것이다. 도봉구 역시 마찬가지다. 7월 말 현재 3.3㎡당 매매가격은 1152만원으로, 지난해 1월(971만원) 대비 18% 상승했다.아파트별로 살펴보면, 노원구 상계동의 수락한신(142㎡)은 7월 말 현재 동북권 르네상스 발표 직전보다 4500만원 오른 4억7000만~5억6000만원에 거래된다.

단기 차익 노린 묻지마 투자 금물

주공10단지(79㎡)의 거래가격도 2억5000만~3억원까지 올랐다. 상계동 북부현대(125㎡)도 6월보다 1000만원 껑충 뛴 3억2000만~3억5000만원에 거래되고 있다. 강북구 번동 주공1단지(56㎡)의 7월 말 거래가격은 2억~2억2000만원인데, 6월 초보다 2000만원가량 상승한 수준이다. 2억3000만~2억5000만원에 거래되고 있는 도봉구 창동의 주공1단지(72㎡)도 6월 초 대비 1000만원 가까이 올랐다.

이 밖에 성북구 석관동 두산(109㎡)과 석관래미안(79㎡)은 6월 초보다 각각 3000만원 오른 4억~4억5000만원, 3억3000만~3억5000만원에 거래되고 있다. 그렇다고 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 부동산 시장은 한치 앞을 내다보기 힘들다. 단기간에 높은 시세차익을 노리는 투자는 그래서 위험하다.

중장기적으로 내다보는 것이 안전한 투자방법이다. 특히 수요가 한정된 탓에 양극화 현상은 더욱 심화될 가능성이 크다. 이런 맥락에서 수혜지역에 있는 아파트가 똑같은 평가를 받는 것은 아니다. 아파트를 잘 선별해 투자해야 수익을 창출할 수 있다. 현재로선 동북권 르네상스 개발 계획의 직접적 수혜를 받는 중랑천 일대의 투자 가치가 높을 것으로 전망된다.

인근에 재개발이나 뉴타운, 교통 개선책 등 겹호재가 있으면 금상첨화다. 여기에 규모가 크고 브랜드 인지도가 높아 아파트 자체만의 메리트가 있는 단지라면 투자 가치가 있다.