선진국은 ‘책임형 CM’ 활성화

▎홈플러스는 송탄점·논산점 등을 책임형 CM으로 공사해 공사비 절감과 품질향상을 극대화했다. 사진은 홈플러스 매장.

품질 좋은 건물을 합리적인 비용으로 짓는 것이 건축주의 바람이다. 건축주는 이와 함께 애프터 서비스 비용이 적게 들기를 원한다. 최근 건설사업관리(Construction Management:CM)를 적용하는 현장이 늘어나는 것도 이런 이유 때문이다. CM은 바로 건설관리이자 경영관리이기 때문이다. 늘어나는 수요에 맞춰 CM 방식도 선택의 폭이 넓어지고 있다.

◆ 사업관리형 CM 현재 전통적인 건설사업 방식은 종합건설사에 의한 일괄도급이다. 사업자와 시공사가 건설 전반에 대해 일괄로 도급계약을 맺고 시공사는 하부의 전문건설사인 하도급 조직을 계약관계로 운영한다.

3단계의 수직구조로 간접비가 지나치게 증가하고, 수직관계로 인해 설계나 시공에 대해 사업주가 의사를 반영하기 어렵다. 또 일단 시공계약이 완료된 단계에서 설계 변경에 따른 분쟁은 물론 최종 사업비가 늘어나 분쟁이 발생하곤 한다.

시공사와 분쟁 획기적으로 줄여이렇게 된 주된 요인으로는 일본식 행정 및 법률체계에 의한 사회구조와 사업주가 내부적으로 건설사업 관리를 수행할 능력을 갖추지 못해 직접 건설사업을 관리할 수 없었기 때문이다. 그러나 CM이 활성화된 선진국에서는 사업주가 CM을 활용한 직영공사 방식으로 사업을 수행해 이런 단점을 보완하고 있다.

사업관리형 CM이란 간단하게 말하면 발주자 직영 방식이라고 할 수 있다. 사업주가 직접 전문건설업자와 계약하되 CM사를 통해 사업주의 기술, 행정적인 부분을 대리인으로서 통합 관리한다. 사업주가 직접 공사를 관리하기 때문에 공사비를 절감할 수 있고 시공 단계에서도 사업주의 의사가 반영된 설계 변경이 쉽다.

최종적으로는 3단계의 유통구조에서 발생하는 간접비 추가와 과다 설계 변경 등으로 인한 직접비 증가를 줄일 수 있다. 그러나 현재 국내 건설산업의 구조적인 문제는 발주자가 전문건설에 대해 직접 발주하는 것을 제한하고 있다는 점이다. 선진국의 일반적 형태인 직발주 계약형태와는 달리 일정규모 이상의 건설사업에서는 종합건설 면허를 보유한 업체로 도급계약이 제한된다.

그렇기 때문에 규모가 큰 사업의 경우 발주자와 종합건설사가 일부 계약하고 나머지는 전문건설업체와의 다중계약 형태를 취하고 있는 것이 현실이다. 이것은 현 단계에서 최선의 사업관리형 CM 형태며, 점진적으로 선진화 방안의 일환으로 확대될 것으로 기대된다.

◆ 책임형 CM 2006년 4월 국내에서도 미국, 영국 등 선진국에서 적용되는 방식인 ‘책임형 CM(CM at Risk)’을 처음으로 선보였다. 책임형 CM은 발주자가 시공회사에 건설사업 전체를 일괄도급으로 발주해 오던 방식에서 벗어나 CM회사를 통해 여러 전문건설업체에 ‘분할 발주’하는 것을 특징으로 하고 있다.

CM회사가 발주자의 진정한 대리인이 되어 공사비 절감과 품질 향상 효과를 극대화한다는 것으로 선진국에서는 이미 일반화된 CM의 본래 취지를 그대로 살린 서비스다.‘책임형 CM’이란 시공 전 단계에 설계 관련 건설사업관리 서비스를 제공한 CM회사가 시공단계에서는 건설공사 공사기간과 사업비에 대한 책임을 갖고 공사를 수행하는 방식이다.

이 방식의 가장 큰 장점은 설계와 시공을 분리해 사업을 진행하던 종래의 건설생산 방식에 비해 공사기간·공사비 절감을 위한 기회를 확실히 확보할 수 있고, 공사수행 단계에 있어 불가피한 공사비 증액 요구, 클레임 등 시공회사와의 분쟁 여지가 획기적으로 줄어든다는 점이다.

책임형 CM은 설계단계에서 발주자의 건물에 대한 요구사항(건물의 용도, 요구품질, 사업일정 등)과 가용한 사업 예산을 조율하는 설계관리를 통해 최적의 설계안을 도출할 수 있다. 또 공사 수행과정에서는 하도급자 선정, 구매, 계약 등 모든 진행과정을 발주자에게 공개해 사업주가 주도적으로 공사를 관리할 수 있어 설계 변경 및 비용 관리가 용이하다.

또 공사 완료 후 공사비 절감액에 대해서는 발주자에게 되돌려줌으로써 발주자는 위험을 최소화하고 이익을 극대화할 수 있다. 대표적 CM업체인 한미파슨스의 자료에 따르면 책임형 CM을 수행한 한 물류센터 프로젝트에서는 총 사업비의 14.2%, 총 공사기간의 15.7%를 절감한 예가 있다.

미국에서는 발주자를 대리해 업무를 관리하고 발주자의 이익을 보호함으로써 프로젝트 조달 방식에 관계없이 지속적으로 CM 적용이 늘어나고 있다.

건축주 선택기회 넓힌다특히 책임형 CM 시장 규모는 민간부문 건설시장을 중심으로 괄목할 만한 증가 추세를 보이고 있다. 초기에는 주로 소형·단순 사업에 적용되던 책임형 CM이 최근에는 대형·복합 사업에서도 인기를 얻기 시작했다.

세계 건설 관련 통계자료를 집계하는 미국의 전문지 ENR에 따르면 상위 100대 책임형 CM 회사들은 2008년에 사상 최고의 호황을 누렸다. 2008년 책임형 CM 프로젝트의 매출은 1033억4000만 달러로 2007년의 897억8000만 달러보다 15.1% 증가했다.