공실률 높은 곳은 피하라

▎오피스텔은 용도에 따라 적용하는 법이 다르므로 주의해야 한다.

최근 저금리가 계속되고 전·월세금이 치솟으면서 임대 수익형 부동산이 급부상하고 있다. 대표적인 투자대상이 오피스텔과 원룸이다. 아파트 가격이 장기간 보합세를 유지하고 미분양이 쌓이면서 아파트 투자자들이 다른 투자처로 눈을 돌리는 것 역시 임대 수익형 부동산이 주목 받는 이유다.

특히 사무실이 밀집한 역세권 오피스텔은 품귀 현상을 빚을 정도다. 보통 오피스텔 투자자들은 월세는 바라도 가격 상승에 따른 양도 차익은 기대하지 않는다. 하지만 이것은 고정관념이다. 요즘 경매시장에 나온 오피스텔이 인기를 얻는 이유가 여기에 있다. 경매로 오피스텔을 싸게 구입해 월 수익과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 사냥하기 위해서다.

지난 2월 26일 인천지방법원에서 진행된 인천 남동구 구월동 오피스텔 경매에는 무려 55명이 응찰했다. 인천 1호선 예술회관역 역세권에 위치한 전용면적 26㎡의 이 오피스텔 낙찰가는 5000만원. 투자금이 적고 월 30만원가량의 임대료를 받을 수 있어 높은 관심을 받았다. 임대 수익률이 연 7% 정도다.

서울 강남, 마포, 여의도의 오피스텔 경매 역시 수십 대 일의 경쟁률을 기록하는 사례가 많다. 지지옥션에 따르면 지난해 초 오피스텔 낙찰률은 20~30% 수준이었다. 점차 높아지다 1년 후인 요즘 50~60%까지 올랐다. 낙찰률은 경매가 진행된 건수 중 낙찰된 건수를 말한다. 1년 전 경매된 10건 중 두세 건만 낙찰됐다면 올해 들어선 대여섯 건씩 낙찰되는 것이다.

경매시장에 나온 오피스텔의 절반 이상이 낙찰된다는 것은 상당히 높은 수치다. 오피스텔은 아파트처럼 임대나 매매에 대한 시세가 명확한 편이라 응찰 시 가격 산정이 비교적 쉽고 권리분석이 단순한 편이다.

유의해야 할 점은 주거용 오피스텔은 권리분석을 할 때 주택임대차보호법을 적용하고 업무용 오피스텔은 상가임대차보호법을 잣대로 검토해야 한다. 구별하는 기준이 따로 있는 것은 아니다. 임차인이 전입신고를 했다면 주거용, 전입신고를 하지 않거나 사업자등록을 했다면 업무용으로 보는 것이 무난하다.

올해 10건 중 6건꼴로 낙찰사용 용도에 따라 규제가 달라진다. 주거용은 주택 수에 포함되므로 종합부동산세와 다주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있다. 업무용은 이런 규제를 적용 받지 않는다. 여윳돈으로 오피스텔을 구입했다가 다주택에 해당돼 양도세를 무는 경우 월 임대 수입의 합계보다 세금으로 내는 돈이 많을 수 있다.

따라서 구입 전에 다른 보유 부동산과 포트폴리오를 생각해 보는 것이 좋다. 오피스텔은 전용률이 높고 관리비가 덜 나오는 곳이 좋다. 주변에 신축 오피스텔이 공급되면 임차인이 옮겨갈 가능성이 있으므로 주변의 오피스텔 공급 계획을 점검해야 한다. 또 주변의 임대료 수준과 공실률을 파악해 수익률을 계산하는 것이 바람직하다.

실제 사례를 통해 살펴보자.

부천에 사는 김호성(47)씨는 경매 물건을 찾던 중 서울 구로구 오류동에 감정가의 절반 가격에 나온 오피스텔을 보고 눈이 휘둥그레졌다. 친구 사무실이 있어 몇 번 가 본 곳이었다. 몇 년 전 지은 새 건물로 주변에서 최신 건물로 꼽히고 22층 높이에 입구를 대리석으로 장식한 중후한 분위기가 풍기는 오피스텔이다.

지하 5개 층을 주차장으로 사용해 주차 공간도 넓었던 것으로 김씨는 기억했다. 특이한 점은 오피스텔 한 동에서 6개 호실이 한꺼번에 경매에 나온 것이다. 그러나 개별 매각하기 때문에 한 호실씩 낙찰할 수 있다. 경쟁자가 6개 물건에 분산될 것이라 여겨 낙찰 가능성이 클 것이라고 생각한 김씨는 응찰하기로 했다.

입찰에 앞서 관리사무실에 들른 김씨는 시행사가 보유한 6개 호실이 분양에 차질이 생겨 경매에 나온 것이라는 내막을 들을 수 있었다. 관리소장은 이 물건들이 준공된 후부터 지금까지 죽 공실이었으며 밀린 관리비가 호당 200만~400만원이고 모두 공용 부분에 해당돼 전액을 납부해야 한다고 했다.

김씨는 명도 걱정이 없고 설치된 옵션이 새것이라는 생각에 입찰가를 높게 적어 14명의 경쟁자를 물리치고 낙찰 받았다. 하지만 기쁨에 찬 김씨는 근처 중개업소에 들렀다 날벼락 같은 소리를 들었다. 제값을 받지 못하는 매물이 쌓여 있다는 것이다. 김씨처럼 낙찰 받은 사람들이 물량을 내놓은 것은 물론 공사업자들이 공사금 대신 받은 대물 역시 헐값에 나와 있었다.

이뿐만이 아니다. 수개월 전에 열린 공매에서 낙찰 받은 투자자들도 빨리 팔아 달라며 시세에 훨씬 못 미치는 가격으로 물건을 내놓은 것이다. 이 중개업소는 보유한 월세 물량 30개 중 몇 달 사이에 단 2개를 소화했다고 했다. 임대든 매매든 거래가 이뤄지려면 쌓인 매물 중 먼저 선택될 수 있도록 저가에 내놓아야 하는 상황이었다.

낙찰 가격에서 남는 것도 없는 저가에 내놓을 것인지, 언제 순서가 올지 모른 채 마냥 기다려야 할 것인지 김씨는 갈림길에 놓이게 됐다. 경매 물건 중 한 사건번호 아래 여러 개의 물건번호가 붙어 있는 것이 있다. 아파트 전체가 경매에 나온 임대주택, 분양이 잘 되지 않는 상가나 오피스텔, 건물의 소유자가 법인이었으나 회사가 부도난 경우 등이 이에 해당한다.

싼 가격 보고 응찰했지만…이렇게 한 건물에서 여러 호실이 무더기로 경·공매로 나온 매물은 가격이 정상으로 돌아오기까지 상당한 시간이 요구된다. 단기간의 시세차익을 기대하고 낙찰 받은 경매 참여자들이 조금 남는 수준에서 시세보다 싼 가격으로 팔 가능성이 크기 때문이다. 실수요 목적이라면 살면서 가격이 회복되기를 기다릴 수 있지만 투자 대상으로는 좋지 않다.

특히 대출을 받아 무리하게 투자했다면 투자 자금을 회수할 때까지 버티기 어렵다. 이 밖에 이런 유형의 경매 물건은 겉으로 보이지 않는 문제가 있으니 주의해야 한다. 햇수가 오래된 건물이면 경매가 진행되는 동안 관리비가 제대로 지급되지 않아 건물 관리상 문제가 있을 수 있다. 또 하자·보수에 문제가 생겨도 업체가 책임을 지지 않으므로 개별적으로 해결해야 하는 불편함을 감수해야 한다.

낙찰 과정 역시 일반 경매보다 시간이 오래 걸린다. 일부 호실이 낙찰되더라도 전체가 다 낙찰된 후에야 배당 일자를 잡기도 한다. 배당이 늦어지면 그만큼 명도 기간이 길어지고, 경매를 끝내는 시일이 늦어진다.