Q 경기도 과천에 살고 있는 50대 사업가입니다. 현재 주택 2채를 보유하고 있고 서울 서초(투기지역)의 아파트 1채를 추가로 구입해 임대하려고 합니다. 한 채를 추가로 구입하면 3주택 보유자가 돼 앞으로 양도소득세가 걱정입니다. 현재 한시적으로 양도소득세 중과세가 배제되지만 추후 매각하는 시점의 세법에 따라 중과세되는 것은 아닌지요. 무거운 양도소득세 부담을 덜 수 있는 방법이 있으면 알려주세요.



Sol 2채 이상 주택을 보유하고 있을 경우 양도소득세와 관련해 두 가지 측면에서 불이익이 있습니다. 우선 무거운 세율로 양도소득세가 과세됩니다. 2채 이상일 경우 50%, 3채 이상일 경우 60%의 세율로 양도소득세를 내야 합니다. 그리고 보유 기간에 따라 매매차익의 일정 비율을 차감해주는 장기보유 특별공제 혜택도 전혀 받을 수 없습니다. 결국 2채 또는 3채 이상 주택을 보유한 사람이 매각하는 주택은 매매차익에 50% 또는 60%의 세율을 적용해 양도소득세를 계산합니다. 예정신고세액공제가 2011년부터 완전 폐지되고 지방소득세(구 지방세)가 납부하는 양도소득세에 10% 가산되는 것을 고려하면 실질적으로 매매차익의 55% 또는 66% 정도의 세금을 내야 합니다.

하지만 50% 또는 60%에 해당하는 무거운 양도소득세 세율은 한시적으로 완화됐습니다. 2009년 3월 19일부터 2010년 12월 31일 이내에 매각하거나 취득하는 주택에 대해서는 50%나 60%의 무거운 세율 대신 기본세율(6~35%)을 적용하고 있습니다. 올해 8월 발표한 개정세법 안에 이 한시적 완화의 유예기간을 2년 연장하겠다는 내용이 포함됐습니다. 결국 2012년까지 취득하거나 매각하는 주택에 대해서는 비록 2채 또는 3채 이상의 주택이라 하더라도 세율은 기본세율이 유지됩니다.

여기서 관심 있게 봐야 할 부분이 있습니다. 이 기간 중 매각하는 주택뿐 아니라 구입하는 주택에 대해서도 중과세가 완화된다는 것입니다. 특히 이 기간 중 구입하는 주택을 2년 이상 보유할 경우 언제 매각하더라도 무거운 양도소득세율을 피할 수 있기 때문에 이 기간을 이용해 매각하는 것보다 구입하는 것이 상대적으로 혜택이 큽니다.

이 기간에 취득하는 주택이 더 유리한 이유는 또 있습니다. 3주택 이상을 보유한 사람이 이 기간 중 투기지역에 있는 주택을 먼저 매각하는 경우에는 기본세율에 탄력세율 10%를 가산해 양도소득세를 과세합니다. 즉 16~45%의 세율을 적용해 양도소득세를 계산합니다. 하지만 이 기간에 구입하는 주택은 매각 시점에 3주택이고, 투기지역에 소재하고 있다 하더라도 10%의 탄력세율을 가산하지 않습니다.

다주택을 보유했다고 해서 2013년부터 무조건 중과세되는 것은 아닙니다. 지역별로 소형 주택에 대해서는 중과세 대상에서 제외되기도 합니다. 주택이 2채인 경우 수도권에서는 기준시가 1억원 이하 주택은 중과세되지 않고, 광역시에서는 기준시가 3억원 이하 주택에 대해서는 중과세되지 않습니다. 그리고 수도권과 광역시를 제외한 지역은 주택 수에 상관없이 기준시가 3억원 이하 주택은 중과세되지 않습니다.

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