Real Estate - 서울 전셋집 서대문·동대문구 노릴 만

올 상반기까지 입주물량 많아 근저당이 집값 20% 넘으면 곤란

조윤선 여성가족부 장관 내정자는 전셋집에 산다. 신고액 51억원으로 국무위원 후보 중 재산이 가장 많은 조 내정자가 자기 소유의 집이 아닌 전셋집에 산다는 게 다소 의아할 수 있다. 하지만 부동산 전문가들은 조 내정자가 ‘전세살이’를 적절히 활용해 주거 편의성을 높이면서 재테크까지 잘한 것이라 평가한다.

어떻게 이런 평가가 나오는 지 구체적으로 살펴보다. 조 내정자가 사는 전셋집은 서울 반포동의 래미안퍼스티지 아파트 267㎡(옛 81평)형이다. 래미안퍼스티지는 서울 강남권에서 주거 환경이 좋은 단지로 손꼽히고, 전셋값 비싸기로도 수위를 다투는 곳이다. 교육환경·교통 좋고 편의시설 많은 대규모 새 아파트 단지라 그렇다. 조 내정자가 사는 집의 전셋값만도 16억5000만원. 그는 이 단지가 입주를 시작한 2009년 가을에 이사했다.

조 내정자 가족이 집이 없는 건 아니다. 남편 명의의 반포주공 1단지 아파트(재산 신고액 15억3600만원)가 있다고 신고했다. 반포주공 1단지는 지은 지 30년이 넘은 5층짜리 저층 단지로 집이 낡아 주거 편의성은 떨어진다. 그러나 재건축 기대감이 워낙 강해 2008년부터 시작된 서울 강남 집값 하락세에도 오히려 집값이 뛴 곳이다.

이에 비해 조 내정자가 현재 사는 래미안퍼스티지 267㎡형은 그가 거주하는 동안 집값이 크게 내렸다. 국토해양부 실거래가 자료를 보면 2009년 12월에 34억원에 실거래가 이뤄진 것으로 돼 있지만 지금은 23억원대까지 급매물이 나온다. 만약 조 내정자가 래미안퍼스티지를 전세로 구하지 않고 매입했다면 10억원 가량의 평가 손실이 난 것이다.

전세로 주거비 줄이고 주거 편의성 높일 수도이렇게 전세를 잘 활용하면 집에 들어가는 비용을 최소화하면서 주거 편의성도 높일 수 있다. 사실 전세는 전 세계에서 우리나라에만 있는 제도다. 외국 사람들은 이해를 못한다. 보유세 같은 재산세는 집주인이 내고, 집에 문제가 생기면 집주인이 자기 돈으로 다 고쳐주는데 어떻게 집값보다 훨씬 싼값에 거주할 수 있느냐는 것이다. 실제 집값이 오르지 않으면 집주인 입장에서는 전세를 놓는 게 손해고, 세입자는 이익이다. 특히 요즘처럼 집값 전망이 불투명할 때는 전세를 잘 활용하는 게 재테크 수단이 될 수 있다.

그러나 전셋집 구하기가 쉽지는 않다. 전셋값이 계속 오르고 전세 물건도 많지 않아서다. 실제 부동산 연구기관들은 서울과 수도권의 전셋값이 계속 오를 것으로 본다. 주택산업연구원은 최근 ‘전·월세 시장의 전망과 리스크’ 라는 보고서를 냈다. 국민은행의 과거(1990~2001년) 전세가율 변동 현황을 바탕으로 추정한 결과 서울지역의 전셋값이 앞으로 2∼4년간 집값의 65∼77%까지 상승할 가능성이 있다고 전망했다.

그렇다고 실망할 필요는 없다. 전셋집을 구하려면 지역과 시기별로 전세 공급이 많은 곳, 매물을 찾기 쉬운 곳을 공략하는 게 중요하다. 새 아파트 입주가 많은 곳, 입주한지 2년이 돼 가거나 4년이 돼 가는 대단지에 가면 전셋집 상대적으로 어렵지 않게 구할 수 있다. 우선 신규 입주 아파트가 많다면 새 아파트뿐 아니라 새 아파트로 갈아타기 위한 주변 아파트 전세 물건이 나올 가능성이 크다. 전세 수요에 비해 갑자기 공급이 늘어나면 일시적으로 전셋값이 떨어질 수 있다.

서울·수도권에서도 지난해 4분기부터 올해 상반기까지 입주 물량이 몰린 곳이 적지 않다. 서울에서는 서대문구(2393가구)와 동대문구(2661가구)에 입주물량이 많다. 경기도는 고양(7372가구)·수원(9989가구)·김포(7656가구) 등의 입주 물량이 많다. 인천은 경제자유구역인 영종과 청라지구에 새 아파트 입주가 많다. 또 통상 전세 계약을 2년 단위로 하기 때문에 입주 2년차 단지에서 전세 물량이 꽤 나온다.

대규모 단지일수록 전세물량 확보가 쉽고 물량이 한꺼번에 쏟아지면 주변보다 저렴한 수준에서 전세계약도 할 수 있다. 올해 상반기 중 재계약 물량이 많을 것으로 예상되는 곳은 서울은 강동구·양천구, 경기도는 용인·성남, 인천은 남동구·연수구다. 2009년과 2011년 상반기에 입주물량이 많았던 곳이다.

전셋집을 구할 때 은행의 전세자금 대출을 이용하는 것도 고려할 만하다. 전세자금 대출은 무주택자의 소형 주택만 가능하다고 알게 마련이지만 집이 있어도 시중은행에서 전세자금 대출을 받을 수 있다. 은행 전세자금 대출은 대부분 주택금융신용 보증서나 서울보증보험 보증서를 담보로 대출해준다. 임차보증금의 80% 이내(단, 계약 갱신은 갱신 전 임차보증금에 증액 금액을 합산한 총 임차보증금의 80% 이내)에서 대출 받을 수 있다. 물론 실제 대출금액은 연소득·부채금액 등 개인별 신용평가에 따라 달라진다.

요즘처럼 집값은 떨어지는데 전셋값은 급등할 땐 집을 구할 때 더 주의해야 한다. 예컨대 이른바 ‘깡통 전세’를 조심해야 한다. 전세계약 기간인 2년간 집값이 크게 떨어져 전세보증금과 집주인이 해당주택을 담보로 대출 받은 주택담보대출액의 합이 집값을 초과하는 경우가 적지 않기 때문이다. 이럴 경우 세입자는 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있다.

주택산업연구원 조사에 서울·수도권의 주택담보대출 가구는 약 330만 가구에 이른다. 이 가운데 전세는 약 54만 가구, 보증금을 포함한 담보가치인정비율(LTV)이 70%를 초과하는 가구는 약 19만 가구로 추정된다. 연구원은 전셋집이 집주인 부실에 따라 경매로 넘어갈 때 임차인은 전세보증금의 20% 가량을 손해볼 수 있다고 예상했다.

전세금보장신용보험 활용할 만전세보증금을 지키려면 기본적으로 융자가 많은 집은 피하는 게 좋다. 시세 대비 전셋값이 싸다면 근저당금액 비율을 특히 주의 깊게 확인해야 한다. 전세 계약 전 등기부등본을 확인하는 건 필수다. 은행 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 설정하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하는 게 상책이다. 경매에서는 대개 시세의 70~75% 수준에서 낙찰되기 때문에 집값의 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다.

또 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 전입신고도 해야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 ‘대항력’을 갖춘 날로 인정되기 때문에 최대한 빨리 하는 게 세입자에게 유리하다. 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 고려할 만하다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해 전세보증금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.