기대·실망·좌절·분노…. 2014년 부동산 시장에선 만감이 교체했다. 시장이 가라앉은 2008년 이후 꽤 괜찮은 해였는데도 지역에 따라, 개별 상품에 따라 내리막과 쓴 맛을 본 경우도 적지 않았다. 희비가 교차한 올해 부동산 시장에서 단연 돋보인 지역은 서울·수도권의 위례신도시였다. ‘청약 돌풍’ ‘청약 광풍’ ‘억대 웃돈’ 등의 수식어가 따랐다. 애당초부터 기대주 이기는 했으나 이 정도로 화려한 성적을 낼 줄은 예상 밖이었다. 특히 정부의 잇단 부동산 규제 완화 정책의 덕을 가장 많이 본 곳이기도 하다.

담보대출인정비율(LTI)·총부채상환비율(DTI) 대출 규제, 분양권 전매제한 등의 완화로 위례 분양시장은 달아올랐다. 그 전에도 낮지 않은 경쟁률이었지만 규제 완화가 본격적으로 추진된 올 하반기 들어 경쟁률이 치솟았다. 9월 위례자이에서 1순위 평균 139대 1의 기록이 나왔다. 앞서 송파권역에서 나온 단지보다 훨씬 높은 경쟁률이다. 위례자이가 속한 지역은 경기도 (성남권역)로 송파권역에 비해 주목을 받지 못했는데 정부의 규제 완화 힘을 받으면서 지역 차이가 무색해졌다. 청약자격이 무주택 세대주로 제한돼 당첨 확률이 높은 청약자만 신청해 경쟁률이 높지 않은 공공분양주택도 위례에선 치열한 청약경쟁을 보였다. 경기도시공사가 11월 19일 청약접수한 성남권역의 자연&자이e편한세상은 1순위 평균 26.3대 1이었다. 민영·공공, 지역을 가리지 않고 간판에 ‘위례’라는 말만 들어가면 청약 대박이 터진 것이다.

한국주택협회 김동수 실장은 “올해 분양시장에서 위례는 ‘태풍의 눈’이나 마찬가지였다”며 “위례에서 달궈진 청약열기가 수도권으로 확산됐다”고 말했다.

위례에 청약통장과 돈이 몰리는 이유가 뭘까. 경기도 성남시 분당신도시 옆에 조성된 판교신도시 학습효과 때문이다. 위례가 뜨면서 판교신도시를 넘어설 것이냐가 주택시장의 이슈로 떠올랐다. 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 분양된 강남권 대체 신도시인 위례와 판교의 공통점이다. 8년 전인 2006년 판교는 바로 옆 분당 시세의 50~80% 수준에서 분양돼 서울·수도권 청약통장을 싹쓸이하다시피 했다. 위례 분양가가 3.3㎡당 1200만~1800만원으로 인근 잠실과 비교하면 ‘반값’ 수준이다. 주변보다 싸다고 청약자가 몰리는 것은 아니다. 다른 지역 가격이 크게 떨어졌지만 판교는 8년이 지난 지금 분양가보다 크게 올랐다. ‘강남권 대체’라는 입지 여건의 힘이다. 위례는 신도시의 3분의 1 가량이 서울 송파구이기도 해 명실상부한 강남권 신도시다. 잠실을 비롯해 3.3㎡당 3000만원 이상인 강남권 수요를 배후로 두고 있어 앞으로 분양가보다 올라갈 것이란 전망이 지배적이다. 격차가 워낙 커 강남권 가격이 내리더라도 위례가 오를 여지는 있을 전망이다.

그렇다면 판교와 분양가가 비슷한 위례가 입주 후 판교 시세를 넘어설까. 어느 한쪽의 손을 들어주기가 힘들다. 교통은 대체로 판교가 조금 낫다는 평가가 많다. 강남으로 바로 연결되는 신분당선·경부고속도로 등이 있다. 위례에서 강남으로 자동차로 가려면 교통 체증을 각오해야 한다. 위례역(가칭)에서 신사를 잇는 위례신사선과 위례신도시를 관통하는 트램인 위례선 노선이 확정됐지만 2020년 이후 완공 예정이다.

건물이 덜 빼곡하게 들어선 판교가 더 쾌적하다. 판교에는 대규모 업무시설인 판교테크노밸리가 들어서 있다. ‘베드타운’에 그치지 않아 기업체 근무자들이 탄탄한 직주근접형 수요를 형성하고 있다. 이에 비해 위례는 판교보다 개발이 늦은 ‘신상’ 신도시다. 주택 품질이 그만큼 더 좋아졌다. 판교는 공영개발지구로 한국토지주택공사(LH)가 대부분 지은 사실상의 공공주택인 데 비해 위례에는 전용 85㎡ 초과의 중대형을 중심으로 삼성물산·현대건설 등 아파트 브랜드 인지도가 높은 대형 주택건설사들이 지은 아파트가 많다. 래미안·힐스테이트·푸르지오·자이·더샵·아이파크 등이 모두 들어선다.

일부에선 위례가 잠실과 맞먹는 수준으로 몸값이 올라갈 것이란 기대도 있다. 전문가들은 “어느 곳이 낫다고 지금 단정하기 어렵다”며 “앞으로 개발 진행 상황과 수요자들의 반응을 지켜봐야 할 것 같다”고 말한다. 현재 기준으로 판교 시세까지만 위례 집값이 올라도 ‘대박’이라 할 만하다. 판교 아파트 시세는 3.3㎡당 2200만~2300만원 수준이다. 판교에서 가장 비싼 백현마을이 2400만~2500만원 정도. 백현마을 휴먼시아2단지 전용 84㎡형은 8억원 정도 나간다. 백현마을에서 최고 시세인 푸르지오그랑블이 3.3㎡당 2600만원가량으로 전용 105㎡형이 11억원 선. 위례 분양가보다 30~60% 더 비싸다. 분양권에 붙은 웃돈을 감안해도 판교에 비해 1억 이상 저렴하다. 위례 시세가 판교에 못 미치더라도 분양가가 워낙 저렴해 분양 받을 가치는 충분한 셈이다.

올해 큰 장이 선 위례 분양이 종반전으로 접어들었다. 11월까지 분양 아파트 1만8000여가구가 분양됐다. 남아있는 물량이 1만 가구가량 된다. 올해 마지막으로 대우건설이 성남권역에서 주상복합 아파트 2개 단지를 분양한다. 전용 83㎡형의 중소형으로만 이뤄진 630가구의 위례 우남역 푸르지오와 전용97~133㎡형 중대형 214가구의 위례 아트리버 푸르지오다. 하남권역과 성남권역의 분양이 올해 거의 끝나고 내년부터는 송파권역과 일부 하남권역에서 분양이 봇물이다. 아직 이전하지 못한 군부대 부지다. 내년부터 아파트 용지 공급이 이뤄지고 이들 용지에서 분양이 진행될 예정이다. 중소형 분양이 거의 끝나 대부분 중대형이다. 송파신도시에서도 입지 여건이 가장 좋은 곳으로 평가 받는 송파권역의 물량이 많아 청약경쟁은 치열할 것으로 예상된다. 내년 위례 청약경쟁률은 올해보다 더 높아질 수 있다. 청약자격이 완화돼 청약통장에 가입한 지 1년만 지나면 1순위 자격이 나온다. 지금은 2년 이상이다.

아파트 청약 당첨이 자신 없으면 전매제한이 해제된 분양권도 노릴 만하다. 분양권을 구입할 때는 웃돈이 부담스럽다. 앞으로 웃돈이 빠지지 않을까 하는 우려에서다. 내외주건 김신조 사장은 “주택시장 상황에 따라 분양권 시세가 출렁거릴 수 있다”며 “전매차익을 노리기보다 실제 거주를 염두고 둬야 한다”고 조언했다.

오피스텔 분양도 이제 본격적으로 시작될 것이어서 안정적인 월세 수입을 기대하는 투자자들이 관심을 가질 만하다. 한화건설이 12월 초소형에서 중형에 이르는 위례 오벨리스크를 내놓는다. 위례신도시에서 아파트에 이어 분양이 한창 쏟아지는 상품이 상가다. 앞서 성공적으로 분양된 아파트들에서 단지 내 상가가 분양되기 시작했다. 근린상가들도 나오고 있다. 위례신도시의 발전 전망에도 높아지는 분양가는 주의해야 한다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “주로 입찰방식으로 분양되는 상가는 비싸게 낙찰 받을 경우 수익률이 떨어질 수 있다”며 “신도시는 상권 형성에 시간이 오래 걸린다는 점도 유의해야 한다”고 말했다.

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