5년 전 투자 목적으로 구입한 지방의 3300㎡ 크기 임야를 올해 처분할 계획이던 김모(53·서울 녹번동)씨는 마음을 바꿨다. 애당초 기대한 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없어서다. 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상에 대해 양도소득세를 깎아주는 제도인데, 예상과 달리 장기보유특별공제의 기간 계산을 올해부터 다시 해야 한다. 지난해까지 보유한 기간은 제외된다. 김씨는 꽤 늘어날 세금이 아까워 굳이 팔지 않아도 되겠다는 생각에 계속 보유하기로 했다. 김씨는 “세금으로 내고 나면 남는 게 별로 없을 것 같다”며 “자금이 급한 것도 아니어서 좀 더 갖고 있으면서 장기보유공제 혜택을 봐야겠다”고 말했다.

부동산 투자에서 빠뜨릴 수 없는 게 ‘세테크’다. 절세가 돈 버는 길이다. 과거와 달리 부동산 값이 크게 오르지 않는 요즘, 절세는 재테크의 중요한 방법이다. 많이 벌기 어렵다면 덜 쓰는 게 버는 길이기 때문이다.

올해 부동산 관련 세금이 크게 달라지지는 않는다. 새로 도입되는 것도, 골격이 바뀌는 세목도 없다. 하지만 큰 틀의 변화는 아니더라도 달라지는 세금이 있다. 변화 폭이 크지 않아 눈에 잘 띄지 않기 때문에 오히려 더 신경을 써야 한다. 올해 다소 의외의 부동산 세금 변화가 있다. 뜻밖이거나 당초 예상하지 못 했던 부분이다. 우선 비사업용 토지 양도세 관련이다. 비사업용 토지는 말 그대로 사업 목적이 아닌 토지를 말한다. 이용하지 않고 놀리는 땅만이 아니다. 논·밭으로 활용하더라도 일정한 거주 요건 등을 충족하지 못하면 비사업용으로 분류된다. 사업용 요건에 맞지 않으면 비사업용인데, 사업용 기준은 양도일 직전 3년 중 2년 이상이나 5년 중 3년 이상, 혹은 보유기간의 60% 이상을 실제 사업에 사용해야 한다. 농지는 해당 지역에 살면서 농사를 짓는 재촌·자경 농지여야 하고, 임야도 현지에 거주해야 한다. 세대당 1000㎡ 미만의 주말·체험영농 농지는 현지에 살지 않더라도 사업용으로 분류된다.

비사업용은 이를 테면 실수요보다 투자수요가 많이 구입한 셈이어서 세금이 무겁다. 기본세율에 10%포인트 가산세율이 추가된다. 기본세율은 ▶과세표준(양도차익-장기보유특별공제-기본공제) 1200만원 이하 6% ▶4600만원 이하 15% ▶8800만원 이하 24% ▶1억5000만원 이하 35% ▶1억5000만원 초과 38%다. 2014년 폐지되긴 했으나 한때 중과 세율이 적용되기도 했다. 그러면서 3년 이상 보유한 토지를 양도하는 경우 적용되는 10~30%의 장기보유특별공제 혜택에서 배제됐다. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비)의 10~30%를 세금 부과기준 금액에서 빼준다. 양도차익이 1억원이더라도 3년 간 땅을 갖고 있으면 10%를 뺀 9000만원에 대해, 10년 이상이면 30%를 공제한 7000만원 부분에 양도세가 매겨진다.

그러다 올해부터 비사업용 토지도 장기보유특별공제 혜택을 보게 됐다. 그런데 지난해 말 관련 법이 개정되는 과정에서 돌발변수가 생겼다. 당초 예상과 달리 장기보유특별공제 기간을 계산할 때 이전 기간은 무시하고 올해부터 시작하는 것이다. 이렇게 되면 올해부터 2018년까지 3년 간은 양도하는 비사업용 토지에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 지난해까지 보유한 기간을 감안해 장기보유특별공제를 기대하고 있던 사람은 특별공제를 받지 못해 당초 예상보다 세금이 많아지게 된다. 김종필 세무사의 시뮬레이션 결과 많게는 60%까지 세금이 늘어난다. 보유기간이 길수록 세금 부담이 더 커진다. 보유기간이 10년이고 양도차익이 2억원인 경우 장기보유특별 공제를 적용한 양도세는 4600여만원인데 혜택을 못 보면 7500여만원으로 60%가량 급증한다. 김종필 세무사는 “장기보유특별공제가 양도차익을 기준으로 하는 것이어서 양도차익이 많은 경우 특별공제 혜택을 보지 못하면 세금이 많이 나올 수밖에 없다”고 말했다.

비사업용 토지의 양도세를 아끼려면 사업용으로 전환하는 게 가장 유리하다. 그런데 쉽지 않다. 기간 기준과 재촌·자경 요건 등을 갖춰야 한다. 놀리고 있는 나대지에 건물을 지으면 돈이 들고 지금부터 상당한 시간이 걸린다. 때문에 사업용을 써야 하는 이유가 없는 한 굳이 절세를 위해 사업용으로 바꾸는 게 실익이 없을 수 있다. 전문가들은 비사업용 토지의 양도세 부담 때문에 주인들이 땅 팔기를 꺼릴 것이어서 장기 보유특별공제 혜택이 시작되는 3년 뒤까지는 거래가 줄어들 것으로 내다본다.

웃돈(프리미엄)을 주고 분양권을 산 아파트에 입주하더라도 취득세는 분양가를 기준으로 냈다. 그런데 지난해 말부터 달라졌다. 분양권 웃돈도 취득세를 내야 한다. 취득세 등 지방세를 담당하는 행정자치부는 지방자치단체에 지침을 보내 지난해 11월 9일 이후 거래된 분양권부터 취득세 과세 때 웃돈을 포함하도록 했다. 유권해석 요청을 검토한 결과 기존 주택의 취득세, 분양권 양도세 등은 분양가에 웃돈을 포함한 실제 거래 가격으로 책정된다.

이에 따라 웃돈에 취득세율(1~3%)을 곱한 액수만큼 세금이 더 늘어나게 된다. 세금 증가폭이 얼마 되지 않을 것 같지만 그렇지 않다. 웃돈을 합친 금액이 세율이 달라지는 구간을 넘으면 세금이 크게 늘어난다. 취득세율은 금액에 따라 6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%다. 분양가 5억5000만원짜리 분양권을 웃돈 5000만원에 구입하면 취득세가 웃돈을 뺀 종전 550만원에서 600만원으로 50만원(5000만원의 1%) 늘어나는 데 그친다. 웃돈이 5500만원이어서 총 금액이 6억 500만원이 되면 세금이 1210만원으로 뛴다. 분양가 웃돈에도 취득세가 과세되면서 세금이 크게 늘어나는 대표적인 지역이 위례신도시다. 위례 전용 85㎡의 분양가가 5억5000만~6억원 선인데 현재 수천 만원의 웃돈이 형성돼 있다. 웃돈을 합치면 6억원이 넘기 일쑤다. 분양권 시세가 분양가 이하로 내려간 ‘마이너스 프리미엄’은 어떻게 될까. 행자부는 당초 분양가를 기준으로 과세하려고 하다 형평성 논란이 일자 마이너스 프리미엄에도 실거래가 원칙을 적용키로 했다.

- 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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