이른바 '반값 아파트‘로 불리는 ’토지임대부 분양주택‘이 사전청약을 앞둔 가운데, 반쪽짜리 아파트로 전락하는 게 아니냐는 시선이 제기된다. 토지임대료 책정 기준이 기존 ‘토지조성원가’에서 ‘시세보다 낮은 수준'으로 변경되면 수분양자들의 부담이 커질 수 있다는 우려에서다.  
 
31일 국토교통부에 따르면 현재 토지임대부 주택의 사업 주체가 지방자치단체장 또는 지방 공사인 경우 지역별 여건을 고려해 토지임대료를 시세보다 낮은 수준에서 따로 정할 수 있게 하는 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 입법 예고 중이다. 관련 입법이 마무리되면 윤석열 정부의 공공분양주택 50만 가구 공급 정책의 일환으로 나눔형 1호인 서울 ‘고덕강일3지구’가 분양 예약을 시작할 예정이다.  
 
지난 10월 국토부가 내놓은 신규 공공주택 공급계획 중 '나눔형 주택'의 한 유형인 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고, 건축물 등에 대한 소유권을 수분양자가 취득하는 분양주택 유형으로 40년 간 거주 이후 재계약을 통해 최장 80년(40+40년)까지 안정적으로 거주할 수 있다.
 
특히 일반적인 민간분양 아파트와 달리 토지임대부 분양주택은 분양원가의 절반 이상을 차지하는 토지 가격이 빠지면서 50% 수준으로 저렴한 초기 분양가를 자랑한다. 반값 아파트로 불리는 이유다.
 
다만 토지를 소유한 것은 아니기에 매달 토지 임대료를 납부해야 한다. 주택법 시행령 81조에 따르면 공공택지 토지임대주택을 지을 경우 토지임대료는 토지조성원가에 입주자모집공고일이 속하는 달의 전전달 '은행법'에 따른 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정하도록 하고 있다. 공공택지 외의 택지에 지을 경우엔 감정평가한 가액을 기준으로 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정한다.
 
하지만 개정안에 따라 앞으로 서울 등 양호한 입지에서 서울주택도시공사(SH공사) 등 지방 공기업이 공급하는 토지임대부 분양주택은 토지임대료를 조성원가보다는 높고 주변 시세보다는 낮은 수준으로 책정할 수 있게 된다.
 
지난 30일 SH는 토지임대부 분양주택인 고덕강일3단지의 입주자 모집 공고를 내고 사전청약에 나섰다. 공급대상은 전용 59㎡ 총 500가구로 추정 분양가는 3억5537만5000원이다. 토지 임대료로 월 40만1000원을 내야 한다. 사전예약 공고가격은 말 그대로 추정가격으로 실제 건물 분양가 및 토지임대료는 본청약(2026년 하반기) 시점에 관련 규정에 따라 최종확정 공고할 예정이다. 월별 토지임대료는 본청약 입주자모집공고시 변경될 수 있다는 얘기다. 이 경우 높아진 금리, 해당 시점의 토지 시세 등 변수에 따라 금액대가 정해진다.  
 
업계에서는 개정안 시행 이후 가격 상승분을 모두 반영하지는 않겠지만, 임대료가 현재 추정치의 20% 이상 올라갈 것이란 예상도 나온다. 또 개정안이 토지임대료 산정 방식을 명확하게 정해놓은 것이 아닌 지자체장이 임의로 정할 수 있게 해놓은 만큼 향후 추가 임대료 상승도 가능하다는 분석이다. 이에 임대료가 소비자 기대치보다 올라갈 경우 반값 아파트의 경쟁력은 더 낮아질 수 있다는 전망이다.  
 
일각에서는 보증금 높은 월세 아파트라는 비판도 일고 있다. 반값아파트가 조성되는 바로 옆 강동리버스트 4단지(2020년 8월 입주)의 반전세는 3억원에 50만원, 전세는 최저 기준 3억8000만원에 형성돼 있다. 또한 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고, 건물만 분양받는 형태여서 추후 주택을 처분할 때 시세차익을 보장받기 어렵다는 한계 지적도 나온다.  
 
다만 전문가들은 토지임대부 분양주택을 두고 일고 있는 이러한 비판에 대해 다른 시각을 보이기도 한다.  
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “반값아파트는 시세차익을 얻으라고 공급하는게 아니라 상대적으로 저렴한 주거공급이라고 보면 된다”며 “해당 주택이 들어서는 입지의 인프라는 동일하게 이용할 수 있고, 목돈이 상대적으로 덜 필요하다는 장점으로 인해 수요는 충분할 것이다”고 말했다. 이어 “SH가 가용할 수 있는 토지에는 한계가 있기에 공급물량에는 한계가 있어 시장영향은 제한적일 것이다”고 예상했다.  
 
우병탁 신한은행 부동산센터 팀장은 “주택법 시행령 개정시점뿐만 아니라 그 이후의 물가 상승에 따라서 연동되는 부분에 관련해서도 소폭씩 오를 수밖에는 없다”며 “토지임대부분양주택의 임대료가 상대적으로 저렴하게 책정이 된다고 하더라도 주기의 시기에 따라서 계속 변동할 수밖에는 없는 것이어서 다소 좀 과한 문제 제기일 수는 있다”고 말했다. 이어 “전세보증금 개념이 아닌 소유권이 있는 매입가 자체가 통상적인 시세보다 반값 정도라는 점이 더 중요한 요소인 것 같다”고 말했다.  
 
SH관계자는 “현재는 현행법에 따라서 조성원가 기준으로 산출한 추정 임대료고, 본청약 당시 기준 법령에 맞게 변경된 것이 있으면 반영돼 최종 결정될 거다”며 “(임대료 인상 등) 그런 측면을 우려해서 임대료에 대한 선납 할인 등의 보안책을 논의 중이다”고 말했다.
 
한편 SH공사는 오는 2023년 2~3월 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택의 사전예약 접수 및 당첨자를 발표하고, 같은 해 5월 착공에 들어갈 계획이다. 또한 고덕강일3단지는 수분양자의 대출기간 및 중도금, 이자 등 부담을 덜어주기 위해 '후분양'을 적용, 공정 90% 완료 시점인 2026년 하반기에 본청약을 진행할 예정이며 2027년 3월 입주를 목표로 한다.  
 
아울러 본청약이 진행될 2026년 전까지 관련 법 개정을 통해 전매제한기간(10년) 이후부터는 개인 간 주택 거래가 허용되도록 국토부 등 관계기관과 적극 협의 중이다.
 

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지